Как не попасть на деньги с новостройкой

Что делать, если площадь купленной квартиры оказалась меньше

Мы получаем немало писем от читателей с просьбами помочь разобраться в том или ином спорном вопросе в сфере недвижимости. Сегодня мы рассматриваем одну из наиболее распространенных ситуаций, встречающихся в редакционной почте.

Классический капкан на покупателя

Человек покупает квартиру на первичном рынке на ранней стадии строительства дома по договору долевого участия (ДДУ), в срок вносит все положенные платежи в требуемом объеме. А к моменту сдачи новостройки в эксплуатацию сталкивается с тем, что после обмера представителями бюро технической инвентаризации площадь приобретенного жилища оказывается меньше, чем указывалось в проектной документации.

Возмущение покупателя и его стремление получить с застройщика излишне уплаченные деньги вполне можно понять — он-то рассчитывал купить квартиру одной площади, а на деле получает совсем другую. Принимая во внимание размер стоимости квадратного метра в столичном регионе (подробности см. в материале «СП» от 10 февраля с.г. «Подорожание «первички»: процесс пошел?»), а также тот факт, что расхождения между проектной и реальной площадью нередко достигают пары-тройки «квадратов» (а то и больше), переплата гражданина может исчисляться далеко не одной сотней тысяч рублей. А ведь это только в эконом-классе, где цены самые низкие. Однако застройщики деньги возвращать отказываются.

У покупателя возникает резонный вопрос — а на чьей стороне здесь правда? И можно ли вообще вернуть деньги, уплаченные за несуществующие метры?

Для начала мы решили выяснить, а насколько распространена такая ситуация на рынке первичного жилья? Является ли она для рынка нормой, или же это, скорее, исключительные случаи?

Как рассказал нам директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов, случаи, когда после обмера БТИ указанная в ДДУ площадь квартиры меняется, встречаются часто. «Проектная площадь может отличаться от фактической в ту или иную сторону, — говорит он, — но ничего страшного в этом нет. В типовых сериях жилых домов отклонения фактической площади от проектной минимальны, погрешность в среднем может составлять от 0,1 до 2 %. А серьезные расхождения, как правило, встречаются в домах, возведенных по индивидуальному проекту».

Если после обмера БТИ площадь квартиры уменьшилась или увеличилась, продолжает Рустам Арсланов, то застройщик должен произвести перерасчет – вернуть деньги дольщику за недостающие квадратные метры или попросить доплаты за дополнительную площадь. Перерасчет стоимости происходит по цене квадратного метра, указанной в ДДУ. Правда, по словам эксперта, покупатель не сможет рассчитывать на изменение цены договора, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки». Исключения также могут составлять случаи, когда погрешность является несущественной, в пределах 0,1-0,5%.

«Обычно в ДДУ, — дополняет коллегу Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, — присутствует соответствующий пункт об этом. Например, в некоторых компаниях специально оговаривается разница площадей в 1 квадратный метр». Если же разница больше, продолжает специалист, и составляет, например, 5-10 квадратов (тогда как общая площадь объекта — 50), это значит, что документация в процессе строительства претерпела существенные изменения. 

Однако так гладко все выглядит только в теории. На деле же, отмечает директор одного из риелторских агентств восточного Подмосковья Светлана Блаженова, все, в конечном счете, естественно, упирается в деньги. Особенно в Москве, где стоимость квадратного метра достигает просто заоблачных высот. Поэтому застройщики наловчились страховать себя от возвращения денег гражданам. Например, они оперируют понятиями «конечная стоимость квартиры» и «конечная стоимость договора», указывая отдельным пунктом, что последняя является окончательной и изменению не подлежит даже после обмеров БТИ (один образец имеется в распоряжении «СП»), а разница рассматривается как законная прибыль застройщика.

«Хотя в нормальной компании, — подчеркивает Арсений Васильев, генеральный директор санкт-петербургской ГК "УНИСТО Петросталь", — предусмотрен перерасчет стоимости квартир в случае уменьшения или увеличения площади квартиры после измерений БТИ. Вряд ли можно считать нормой, если компания не делает перерасчет. Но, в любом случае, все условия сделки четко прописываются в заключаемом договоре. Так что прежде всего следует внимательно изучать документ, может, покупатель изначально проявляет невнимательность».

Если же вышеупомянутый пункт в договоре присутствует, и речь идет не о 5-10 метрах разницы, то, как правило, рассчитывать получить деньги с застройщика — дело заведомо безнадежное, отмечает подмосковный юрисконсульт Галина Волкова. Потому что на практике, отмечают другие представители юридического сообщества, для вынесения судебного решения определяющим обстоятельством является факт добровольного подписания договора сторонами. Особенно если автограф покупателя уже стоит под передаточным и дефектным актами.

Косвенно подтверждает это мнение и реальный пример, приведенный Светланой Блаженовой. «Однажды мы покупали квартиру в одной из больших и красивых столичных новостроек, которые возводились еще при Лужкове фирмой под руководством его жены. С менеджерами проекта беседовали очень серьезные и обеспеченные люди, решающие вопросы с нефтью, которые как раз собирались судиться по этому поводу с застройщиком. Так вот, информации о том, что излишне уплаченные деньги им вернули, у меня нет». 

Пожалуй, резюмирует она, если речь идет не о 30-40 тысячах, а о миллионе-другом, то единственное, на что остается надеяться гражданину, так это на Федеральный закон №214-ФЗ. По логике вещей, после нескольких редакций в нем должны быть каким-то образом предусмотрены и такие варианты развития событий. А поскольку он имеет статус федерального, то его нормы должны превалировать над любыми документами нижнего уровня, к каковым и относится ДДУ.

И действительно, в законе №214-ФЗ (редакция от 13 июля 2015 года) имеется целая статья (№7), в которой, в частности, говорится, что застройщик обязан передать другому участнику ДДУ объект, точно соответствующий проектной документации, а в случае несоответствия — безвозмездно недостатки устранить или соразмерно уменьшить стоимость договора. При этом «условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».

Значит, отвоевать свои кровные все-таки можно?

Как отмечают юристы, добиться своего все же можно. Только дело это хлопотное и накладное. Застройщики обычно очень активны, если речь идет о превышении проектной площади после обмеров БТИ, а в других случаях предпочитают медлить. И если требовать разницу через суд, то гражданин должен быть готов как минимум к затратам на проведение независимой судебно-строительной экспертизы на предмет несоответствия жилья проектной документации. Это может обойтись участнику ДДУ в копеечку, да к тому же застройщик может выдвинуть кандидатуру своего эксперта. И что в этом случае будет содержаться в заключении — большой вопрос. А именно эти выводы для суда становятся определяющими.