Мусорка под окнами, солнце и паркинг: 10 вещей, которые стоит проверить до покупки квартиры

Покупая квартиру, большинство людей в первую очередь смотрят на цену, площадь, количество комнат, район и этаж. Более дотошные изучают застройщика, сроки сдачи и планировку. Но есть множество мелочей, о которых во время покупки почти никто не думает. А уже после переезда именно они могут повлиять на ваш комфорт.
В рамках специального проекта с BI Group мы поговорили со специалистами строительной компании и собрали топ из десяти неочевидных вещей, которые стоит проверить ещё до покупки квартиры. 
1. Куда будут выходить ваши окна
Посмотреть на планировку квартиры недостаточно. Важно понять: где именно она находится в жилом комплексе и что окажется прямо перед окнами.
На рендерах двор может выглядеть идеально, но покупатели не всегда сопоставляют его с расположением своей квартиры. А потом выясняется, что вместо тихого вида из окна — футбольное поле, детская площадка, зона воркаута или оживлённая дорога.
Для кого-то это вообще не проблема, а для тех, кто любит тишину, такое соседство может стать постоянным источником раздражения. Причём высокий этаж от шума полностью не спасает. 
Отдельная история — барбекю-зоны. Здесь к шуму могут добавиться запах и дым.
Если же окна выходят не во двор, это тоже ещё ничего не гарантирует. Стоит заранее посмотреть, насколько близко проходит дорога. Если дом расположен на первой линии крупного проспекта, шум транспорта может быть хорошо слышен даже на верхних этажах.
Поэтому специалисты советуют ещё до покупки открыть не только план квартиры, но и генеральный план двора. Найти свой подъезд, квартиру и окна, а затем посмотреть, что именно будет находиться напротив них.

2. С какой стороны будет солнце
Ещё одна деталь, которую легко недооценить при покупке квартиры: сколько солнечного света будет попадать внутрь в течение дня.
По словам специалистов, положение дома и квартир относительно солнца учитывают ещё на этапе проектирования. Для этого существуют требования к инсоляции — то есть продолжительности прямого солнечного освещения помещений.
Специалисты BI Group рассказали, что когда-то такое требование имело в том числе вполне практическую медицинскую цель: солнечный свет рассматривался как один из факторов профилактики туберкулёза. С тех времён подходы к строительству и медицине сильно изменились, но требования к инсоляции жилых помещений сохранились. Более того, если согласно проекту солнце не будет попадать в какие-то квартиры хотя бы полтора-два часа в день — проект отправят на доработку, иначе разрешение на строительство получить будет нельзя.
Поэтому стоит заранее выяснить, в какое время в квартиру попадает солнце и не будут ли перекрывать его соседние корпуса. Особенно если естественный свет для вас очень важен.
Еще один момент: не ориентируйтесь только лишь на то, как ложится солнечный свет на показанных вам рендерах ещё не построенного ЖК. На картинках обычно расположение солнца условное, чтобы подсветить архитектуру здания.

3. Первый и последний этажи не обязательно хуже остальных
У многих покупателей до сих пор работает старое правило: первый и последний этажи лучше не брать. Первый ассоциируется с шумом, холодом и прохожими за окном. Последний — с протекающей крышей и промерзанием.
Специалисты отмечают, что современные технологии строительства сильно изменились, поэтому отказываться от таких квартир не стоит. Но вопросы застройщику всё же стоит задать.
Особенно это касается последнего этажа. Раньше между квартирой и кровлей во многих домах располагался полноценный технический этаж. Сейчас от него часто отказываются. Специалисты объясняют это изменением строительных решений: современная конструкция кровли многослойная. Строители называют её "пирогом". Она защищает от промерзаний, протеканий и создаёт шумоизоляцию.
То же касается и первого этажа: нужно смотреть на конкретный проект, расположение коммерческих помещений, входов, технических помещений и уровень двора, а не отказываться от квартиры только из-за цифры в объявлении.

4. Есть ли в квартире правильная разводка электричества
Покупая квартиру в черновой или предчистовой отделке, мы предполагаем: электричество уже разведено, останется только установить розетки и выключатели. Но это не всегда так.
Как рассказали специалисты BI Group, комплектация квартир у разных застройщиков может отличаться. Где-то электричество действительно заранее разводят по комнатам, а где-то покупатель получает значительно меньший объём подготовительных работ.
Поэтому до подписания договора важно выяснить не просто "есть ли разводка", а что именно входит в комплектацию квартиры: сколько и где будет расположено розеток и выключателей, проведена ли разводка по всем помещениям, предусмотрены ли отдельные линии для мощной техники и какие работы останутся после получения ключей.

5. Что скрывается под отделкой
Качество стен покупатель чаще всего пытается определить уже во время приёмки квартиры: смотрит, нет ли трещин, прикладывает уровень, простукивает поверхность или приглашает для этих целей специалистов.
Но есть ещё один момент, о котором легко забыть: в каких условиях выполнялась отделка. Особенно если дом строился в холодное время года.
Специалисты объясняют: при нанесении строительных смесей внутри помещения должен соблюдаться необходимый температурный режим. Если зимой контур здания ещё не был закрыт, окна не установили, помещение не отапливалось (до подключения отопления это делают тепловыми пушками), а отделочные работы уже начали, впоследствии материал может держаться хуже и может осыпаться, когда владелец начнёт ремонт.

Поэтому, если есть возможность следить за ходом строительства, специалисты рекомендуют обращать внимание на то, закрыт ли контур здания к началу внутренних отделочных работ, установлены ли окна и поддерживается ли необходимая температура.
У крупных застройщиков за этапами работ дополнительно следят технадзор и внутренние службы контроля качества. Эксперты рассказали, что грунтовку для стен на их объектах окрашивают в бордовый цвет. Чтобы проверяющие ход строительства специалисты могли видеть, что она точно была нанесена рабочими. Потому что без грунтовки все последующие слои могут посыпаться. 
6. Изменение планировки
Большинство покупателей рассуждает так: сначала получу квартиру, затем во время ремонта уберу ненужную стену или передвину перегородку. Но в некоторых случаях решить вопрос можно гораздо раньше. В частности, такое практикуется в компании BI Group.
Специалисты рассказали, что отдельные изменения планировки можно согласовать с застройщиком ещё в период строительства, когда внутренние перегородки только появляются.
Речь, конечно, не идёт о переносе несущих конструкций или бесконтрольном перемещении кухни и санузла. Но некоторые перегородки в определённых проектах можно передвинуть или вообще не возводить, если технически это допустимо.
Для собственника плюс очевиден: не приходится сначала платить за строительство стены, а потом за её демонтаж и вывоз мусора. Более того, самостоятельная перепланировка уже после получения квартиры может повлиять на гарантию.

7. Как вы будете попадать домой с улицы и из паркинга
Парадный вход на рендере обычно выглядит красиво. Но покупателю полезнее представить обычный будний день. Вы вышли из такси с пакетами. Или приехали с детской коляской. Или припарковали автомобиль в подземном паркинге.
Как вы будете попадать домой в каждом из этих случаев?
Есть ли удобный вход с улицы? Можно ли пройти с коляской без лишних ступенек? Есть ли прямой доступ из паркинга в подъезд и к лифту?
Один из неочевидных моментов — наличие сквозного подъезда, то есть возможности попасть внутрь как со стороны улицы, так и со двора. Если второго выхода нет, привычный маршрут может стать длиннее: сначала нужно зайти во двор через калитку, подняться на пандус и только затем добраться до своего подъезда.

Отдельно стоит изучить безбарьерность.
В хорошем сценарии путь от улицы до холла, лифта и паркинга проходит практически на одном уровне. Если перепады высоты всё же есть, должны быть предусмотрены удобные пандусы или другие решения.
Особенно важно проверить, спускается ли обычный лифт непосредственно в паркинг. Иногда человек покупает парковочное место, а затем выясняет, что по дороге от машины до квартиры нужно пользоваться дополнительной лестницей.

8. Где будет стоять мусорка
Это один из самых простых вопросов и одновременно один из тех, которые покупатели задают крайне редко: где будут находиться мусорные контейнеры?
Специалисты рассказывают, что споры начинаются уже после заселения. Люди обнаруживают контейнерную площадку рядом с окнами и начинают требовать её перенести. Поэтому лучше узнать о ней заранее. Специалисты BI Group рассказали, что от окна до контейнерной площадки по нормам должно быть расстояние не менее 25 метров.
Вывод простой: ещё во время покупки найдите мусорную площадку на плане. Особенно если выбираете квартиру на нижних этажах.
9. Достанется ли вам паркоместо 
Ещё одна распространённая ошибка — купить квартиру и решить, что вопрос с паркингом можно оставить на потом. Специалисты предупреждают: количество квартир и количество парковочных мест — это не всегда одинаковые цифры.
В результате квартиры ещё могут оставаться в продаже, а удобных мест в паркинге уже нет. А иногда не остаётся вообще ничего. Поэтому человеку, который точно понимает, что будет ежедневно пользоваться автомобилем, лучше узнавать ситуацию с паркингом одновременно с выбором квартиры.
А ещё полезно смотреть не только на сам факт наличия места, но и на его расположение. Где находится ближайший лифт? Далеко ли идти? Удобно ли заезжать? 

10. Пожарная безопасность
При покупке квартиры также стоит проверить и базовые элементы пожарной безопасности. Датчики дыма должны быть в каждой жилой комнате и коридоре квартиры. На кухне и в санузле их обычно не устанавливают. 
В домах выше 27 метров (обычно это больше 9 этажей) на этажах должны быть пожарные шкафы с рукавами. Также обратите внимание на противопожарные двери в коридорах подъезда: они должны отделять лифтовую и лестничную зоны и препятствовать распространению огня и дыма.
На лоджиях в некоторых домах предусматривают противопожарные простенки. Их наличие можно проверить по планировке квартиры. 
Если на этаже есть кладовые, уточните, предусмотрены ли они проектом и оборудованы ли средствами пожарной защиты. Хранить в них легковоспламеняющиеся вещества нельзя.

Чем больше таких вопросов вы зададите до покупки, тем меньше неожиданностей останется на потом. Потому что хорошая квартира — это не только удачная планировка и нужное количество квадратных метров. Это ещё и то, насколько удобно вам будет в ней жить.
Фото: BI Group, Нурлан Алжабаев