Вероятностные прогнозы
Перспективы рынка новостроек в новой реальности
Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
С момента изменения условий программы льготной ипотеки, которая оказывала ключевое влияние на рынок новостроек до последнего времени, прошло всего две недели. Очевидно, что выводы о том, как участники рынка переживут завершение периода низких ставок, пока делать преждевременно, а с учетом меняющейся эпидемиологической ситуации в стране какие-либо прогнозы вообще носят лишь вероятностный характер. Но, судя по потоку клиентов в офисах продаж и отделениях банков, уже сейчас можно сказать, что наступила очередная «новая реальность».
Условно рынок новостроек разделился на регионы, для которых программа льготной ипотеки фактически завершилась, и города с доступным жильем, где урезанного лимита достаточно для покупки квартиры в новостройке. При максимальной сумме кредита 3 млн рублей и минимальном первоначальном взносе 15% стоимость жилья для покупки в ипотеку по льготной ставке не должна превышать 3,5 млн рублей. В Москве самая дешевая студия площадью 14,5 кв. м стоит 4,5 млн рублей, в Московской области под эти требования подходит около 10% от всего предложения на первичном рынке, причем лоты расположены не в самых благополучных подмосковных городах.
Ситуация в других региональных городах лучше. Так, например, в Кирове, Челябинске, Иркутске, Рязани на долю квартир в новостройках, которые можно приобрести по льготной ставке с минимальным первоначальным взносом, приходится больше 50% от общего объема предложения. В Воронеже, Барнауле, Ярославле, Волгограде доля таких квартир колеблется от 40 до 50%. Спрос здесь сохранится на относительно высоком уровне, что позволит девелоперам наиболее успешных, ликвидных проектов повышать цены больше, чем в среднем по рынку.
Наметившийся спад в московском регионе частично поможет компенсировать «семейная ипотека»: с учетом расширения ее условий (теперь она распространяется и на семьи, где после 2018 года родился первый ребенок) число потенциальных заемщиков по программе увеличивается почти вдвое — с 2,5 млн до 4,8 млн семей. Тем не менее, этот вид господдержки в полной мере не заменит льготную ипотеку: доля кредитов по «семейной ипотеке» пока что остается незначительной — 3,8%, а в перспективе может вырасти только до 7%.
Кроме того, распространение «семейной ипотеки» на сектор индивидуального жилищного строительства способно оттянуть часть спроса с рынка многоквартирных домов. Поэтому для столичных застройщиков льготная ипотека в ее первоначальном виде останется незаменимой, что уже подтверждает ситуация в офисах продаж, где поток клиентов заметно сократился.
Сегодня потенциальные покупатели только знакомятся с проектами, не планируя выходить на сделку в ближайшее время. Представители банковского сектора также отмечают, что число заявок на оформление льготной ипотеки упало на 60%, а общее количество ипотечных заявок снизилось на 40%. Готовность банков оставить льготную ставку на прежнем уровне (6% вместо нынешних 7%) можно расценивать как попытку хоть как-то привлечь новых клиентов. Со своей стороны, застройщики также предлагают программы субсидирования, чтобы покупатели не так болезненно реагировали на изменение условий на ипотечном рынке.
Если базовые ипотечные ставки останутся на уровне 8%, наметившийся спад может продлиться до осени, причем главным образом пострадает рынок массового жилья: спрос в высокобюджетных проектах традиционно менее чувствителен к изменению ипотечных ставок. С началом нового делового сезона спрос стабилизируется, объемы продаж начнут восстанавливаться. Рынок в любом случае не рухнет, так как потенциальный спрос на жилье в нашей стране велик: обеспеченность квадратными метрами на душу населения остается на невысоком уровне, а объемы ветхого и аварийного жилья с каждым годом растут.
А что будет с ценами? Вопреки расхожему мнению, временное снижение продаж не приведет к падению стоимости новостроек: себестоимость строительства продолжает расти за счет подорожания стройматериалов и увеличения зарплат на отраслевом рынке труда. Положительной ценовой динамике также способствуют высокие темпы инфляции и колебания на валютном рынке. При условии отсутствия новых потрясений в экономике страны до конца года стоимость квадратного метра будет меняться как минимум в пределах инфляции — 5-6%. В случае повторения прошлогоднего весеннего сценария ситуация может развиваться по-разному, в зависимости от позиции государства и новых возможных мер поддержки. Повторюсь: в условиях нестабильной эпидемиологической ситуации любые сценарии сегодня имеют вероятностный характер.