«Мы с завистью смотрим на Казань»: что творится на рынке жилья Татарстана за пределами столицы
Ценовая пропасть растет, в Нижнекамске бум спроса, а в Чистополе и Бугульме — ноль новостроек
«В Казань едут из аулов», — таков навязчивый мотивов в комментариях на тему рынка недвижимости в республике. Разрыв цен между столицей РТ и районами легко понять, к примеру, по Азнакаево: придется продать 4, а то и 5 «однушек», чтобы купить хоть что-то в Казани. Девелоперы массово возводят новостройки лишь в 14 районах РТ из 45. Даже в Нижнекамске нет коммерческой застройки — здесь царство ГЖФ. О том, где дешевле всего квартиры в Татарстане и к чему может привести массовая миграция людей в одну точку, — в материале «БИЗНЕС Online».
Казанская агломерация «отхватила» более 72% жилой застройки в РТ
В Татарстане в этом году должны сдать 2 млн 670 тыс. квадратных метров жилья — цифра, сопоставимая с 2020-м. По данным минстроя РТ, 60% от плана уже выполнено. Почти половина от того что достроят, выпала на коммерческое жилье — 1 млн 265 тыс. кв.м, или 87 домов. На начало августа «квадрат» в новостройке Татарстана стоил в среднем 86,2 тыс. рублей, подсчитали аналитики Единого ресурса застройщиков. Это на 24,8% дороже чем в прошлом году. В потенциале, девелоперы республики имеют квартир на 109 млрд рублей.
Посмотрим, как этот пирог распределяется внутри республики. Для составления рейтинга мы опирались на официальные данные минстроя РТ, а также аналитику ЕРЗ, в которой использовались открытые данные — сайты и проектные декларации застройщиков, публичные реестры выданных разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, официальные статданные и отчеты Росстата, Росреестра, Банка России.
Из 45 муниципальных образований республики новостройки возводятся сегодня только в 14. Безусловный лидер — Казань. На нее по данным ЕРЗ приходится 61% всех жилых строек Татарстана или 1,1 млн кв.м, а это почти 23 тыс. квартир. В конце года в городе должны сдать 35 домов. Всего же в столичной копилке сейчас 101 дом — это все, где уже начато строительство, близко к завершению, и только получено разрешение на стройку.
Новостройки уже подперли бока столицы РТ. Мощное развитие жилищного строительства сейчас идет в основном в Казанской агломерации, которая и так еле «дышит» от нескончаемых пробок. Столица оказалась внутри кольца пяти приграничных районов. Только в одном казанском поселке Константиновка жилья строится больше, чем во всей Елабуге или Агрызе — 8,2 тыс. кв. м. Об опасности стягивания людей в Казань не раз говорил президент Татарстана Рустам Минниханов. Да, нацпроект по вводу жилья выполнять нужно, но не стоит забывать и об инфраструктуре. «Метры есть, а остальное пока отстает, — рассуждал Минниханов на семинаре по проблемам агломераций в КГАСУ. — Много ошибок уже сделали. Пожинаем плоды ранних недочетов: пробки, недовольство жителей. Все перемещаются в город, потому что в пригороде не хватает рабочих мест».
Логично, что на втором месте рейтинга оказались Набережные Челны. Здесь почти втрое меньше объем строительства жилья — 462 тыс. кв. м. По данным ЕРЗ в списке 54 дома на 9,4 тыс. квартир. Далее идут Лаишевский, Пестречинский, Высокогорский и Зеленодольский районы, то есть опять-таки подбрюшье Казани.
В остальных городах РТ — полный провал: возводятся считанные многоквартирные дома. Ни одного дома в прошлом году не построили застройщики в Нижнекамске — а ведь там живут 240 тыс. человек! Ноль квадратов в 60-тысячном Чистополе. Пусто на рынке новостроек в 80-тысячной Бугульме. Не ставят застройщики кранов в Заинске, Лениногорске, Болгаре, Азнакаево, Мамадыше, Нурлатах… Большинство городов РТ (пусть там и живет под 20 тыс. человек) вообще не интересуют профессиональных девелоперов. Меньше всего запланировано строительство многоквартирного жилья в Арском, Буинском и Нурлатском районах. Спрос на многоквартирные дома в райцентрах сомнителен, поскольку там люди предпочитают собственный дом, дают понять в минстрое РТ. Таков сложившийся уклад глубинки, где хотят и живностью владеть, и на машине ездить. Благо что общественные пространства в районах сильно подтянули, интернет есть везде. В подавляющем большинстве сельских районов застройщики вообще не работают — «человейники» там просто не нужны, бал правит индивидуальное жилищное строительство, на которое делают ставку и в минстрое республики.
Разберем подробнее: кто и что строит в районах, пользуется ли спросом жилье в новостройках, почем здесь квадратный метр, и можно ли, продав габаритную квартиру в райцентре, переехать в Казань и купить здесь хотя бы «гостинку»?
Приближенные к Казани: Пестрецы и Высокая Гора догоняют столичные цены
Тройку лидеров по объему строящегося жилья после Казани и Челнов замыкает Лаишевский район. Усады и Сокуры принесли в копилку Татарстана 3,4% от всех жилых единиц. Это аж 118 домов, или 67 тыс. кв. м. По этим показателям Лаишево обгоняет такие крупные города, как Альметьевск, Нижнекамск и Зеленодольск. Откуда столько жилья?
Можно было предположить, что количество домов приведено вместе с ИЖС, но это не совсем так. Как нам пояснили эксперты ЕРЗ, для отчета анализируются данные только по жилью профессиональных застройщиков. Так, Сокуры застраивает казанская компания «Арт-Строй 1» Яны Файзутдиновой, которая возводит Таун-парк Sokurov. Судя по отчету, у них будет 110 домов. Однако это не многоквартирные дома (МКД) как таковые, а таунхаусы — для одной семьи, или квадрохаусы — на несколько семей. Сейчас в продаже есть около 200 квартир от 5,4 млн рублей. ЕРЗ относит комплекс к жилым домам блокированной застройки, и это справедливо, они не входят в отчет минстроя РТ, который считает только МКД. К слову, на блокированные дома в Татарстане приходится лишь 0,3% строящегося жилья, или 10,7 тыс. кв. м.
Кусочек Усад во власти «#Суварстроит» — возводится 5 высотных домов ЖК «Южный парк» (42,6 тыс. кв.м) с сопутствующей инфраструктурой. Там же в будущем обоснуется и ГК «Ак Барс Дом» — у девелопера в планах построить 2 дома ЖК «Дома у сада» (10,6 тыс. кв.м). Меньше всего объемов в Усадах у Трест «Спецкаучукремстрой» — один дом «Счастливый» на 79 квартир.
Высокая Гора на четвертом месте по объемам строительства нового жилья. Там же было зафиксировано значительное увеличение его средней стоимости среди тех городов республики, что отражены в статистике Domofond.RU — плюс 36,8% до 110 тыс. рублей за «квадрат». Неудивительно, ведь до столицы РТ практически рукой подать! На рынке там активно работают сразу несколько застройщиков, в общей сложности они возводят 58,3 тыс. кв.м жилья или более 1,3 тыс. квартир. Так, в Высокой Горе связанный с семьей Миннахметовых «Прогресс Сити» строит комплекс «Белая аллея» на 6 домов. ЖК по ул. Советская на 100 квартир строит «РАН-Казань» Ильдуса Галеева. СК «Дивар» Ильнара Залялиева — ЖК «Луговой» на 54 квартиры, а «Унистрой» возводит 4 многоэтажки комплекса «Атмосфера» на 865 квартир (тоже, кстати, на землях Миннахметовых).
В Пестречинском районе строится более 50 тыс. кв.м коммерческого жилья. «Унистрой» взял на себя половину от общего объема, строится 7 домов в «Царево Village» на 26 тыс. кв. м. Там стоимость жилья начинается от 90 тыс. рублей за «квадрат». К примеру, однушку в 34 кв.м можно купить от 3,1 миллиона. Остальная часть приходится на Куюки: ДК «Антей» Владимира Осташко застраивает ЖК «Светлый», а КБ «Паритет» Дмитрия Грязнова возводит «Новые Куюки» — дом на 347 квартир. В самих Пестрецах работают два застройщика — СП «Спектр» Александра Ярославцева строит дом на Молодежной на 16 квартир, а «РАН-Казань» ЖК «Куб» на 56 квартир.
По объемам строительства наравне с Пестрецами — Зеленодольский район. Правда, цены там растут не так стремительно — это направление менее престижно, что связано с серьезной загрузкой Горьковского шоссе. Сейчас «квадрат» в новостройке оценивается в 57,5 тыс. рублей за «квадрат» (плюс 25% за год). Три дома строится в самом Зеленодольске и еще два — в Осиново, это ЖК «Радужный-2».
Перспективы же у района огромные — это 4 млн кв. м жилья и население в полтора Зеленодольска. Проект крупнейшего города-спутника Казани «Большой Зеленодольск», который еще в 2007 году инициировал вице-премьер РТ Марат Хуснуллин, сейчас активно разрабатывают. В проект входят территории нескольких муниципальных образований: Казани, Зеленодольска, поселка городского типа Васильево и четырех сельских поселений — Айшинского, Новопольского, Октябрьского и Осиновского. Общая площадь — 9,8 тыс. га (в том числе часть Кировского района Казани), из них под застройку должны пойти 1,7 тыс. га, включая уже строящиеся микрорайоны Казани «Салават Купере» и «Радужный». «Речи об объединении Зеленодольска и Казани не идет, — говорил мэр Зеленодольска Михаил Афанасьев. — Но муниципалитеты давно и неизбежно движутся навстречу друг другу».
«Очень много приезжих»: в Нижнекамск намерен зайти питерский «Эталон» с проектом на 5,5 миллиардов
Нижнекамск поражает тем, что здесь до недавнего времени не работал ни один коммерческий застройщик. Эксперты объясняют это перекосами в сторону новостроек Госжилфонда, который в рамках своих обязательств перед промышленными предприятиями — плательщиками взносов — строит жилье для их работников. Хотя сейчас строится один дом — это ЖК «Кама Сити» от ГП «Синтез» на 133 квартиры, причем, начали его возводить еще в 2014 году. Исполнительный директор фонда РТ по защите прав граждан — участников долевого строительства Иван Новиков на недавней пресс-конференции подтвердил, что там возникли проблемы со сроками введения объекта: он строился по старым правилам, но здесь оценивают возможность его перехода в статус проблемного как «очень низкую». По крайней мере, пока.
На вторичном рынке в Нижнекамске бушует ценовой бум. «Вторичка» взлетела в цене на 44% до 66 тыс. рублей за кв.м по данным Domofond. «Однушки до 3 миллионов! Какую бы цену не ставили — все разбирали: и на первых и на пятых этажах, с балконом и без балконов. За 5 лет такого огромного роста цен не было», — говорит гендиректор местного АН «Талисман» Ландыш Нигъматуллина. По словам нашей собеседницы, все дело в том, что на нефтехимические стройки приехало много жителей с соседних городов и регионов, и часть из них — целыми семьями. «Очень много приезжих! И турки покупали квартиры, кто приезжал работать на стройку. Очень много приезжих из Волгограда. Из-за этого у нас на съемное жилье сейчас спроса нет, все стараются купить», — отмечают в агентстве.
Однако основной рост рынка идет только по соципотечным домам и корпоративным квартирам для работников нефтехимической отрасли. Оно и понятно: это жилье относительно свежее. По данным минстроя РТ только в 2020 году здесь ввели по программам ГЖФ РТ 32,2 тыс. кв.м жилья — это почти в три раза больше, чем в соседних Челнах.
Но не все потеряно: интерес со стороны потенциальных инвесторов к Нижнекамску все же есть. О своих намерениях зайти на рынок говорил питерский застройщик «Эталон». Инвестсовет РТ в марте одобрил проект строительства ЖК «Манзара» на пр. Шинников. Федеральный девелопер даже презентовал концепцию — в планах возвести 17 жилых домов в общей сложности на 1 350 квартир. Планируемая площадь застройки — 70 тыс. кв. м. Правда, когда начнется строительство комплекса до конца неясно. На запрос «БИЗНЕС Online» в пресс-службе компании пока ответили расплывчато. «В рамках своей стратегии группа „Эталон“ рассматривает возможность присутствия в ряде российских регионов. При этом на сегодняшний день нет никаких принятых решений о выходе в какой-либо регион», — говорят здесь. Однако, по данным издания, это только вопрос времени. Застройщику необходимо тщательно проанализировать бизнес-план. «Будут заходить стопроцентно, когда подсчитают маржинальность в банках-партнерах. Для строительства все равно нужен кредит, и строить дома будут через проектное финансирование», — говорит наш источник. Сообщалось, что в строительство комплекса будет вложено 5,5 млрд рублей.
О необходимости развивать жилищное строительство не раз говорил и мэр Нижнекамска Айдар Метшин. По его словам, в предыдущие годы анализ показал отсутствие спроса на коммерческое жилье. Однако данные по 2020 году говорят, что у нижнекамцев появился интерес к чему-то большему, чем соципотечные коробки.
В Челнах перенасыщение, зато вырастет небоскреб
В Набережных Челнах в этом году должны ввести рекордный объем жилья — 320 тыс. кв. м. Сдано уже 22 многоквартирных дома, до конца 2021-го планируется ввести еще 15. Для сравнения, в пандемийный 2020 год было построено только 238 тыс. «квадратов», из них 12 тыс. кв. м. было введено по соципотеке. Челны называют одним из быстрорастущих городов по новому строительству. Цены за год выросли существенно — на 25% в июле до 73 тыс. рублей. Автоград умудрился войти в топ портала «Мир квартир» по темпам роста цен, заняв в нем 5-ю строчку на конец 2020 года.
На рынке сегодня работают сразу несколько опытных застройщиков. Один из крупнейших — ГК «Профит» депутата госсовета РТ Марселя Мингалимова. В застройке у него на сегодня 3 дома ЖК «Побережье» на 1,6 тыс. квартир, «64 комплекс» из 5 домов и «65 комплекс» из 2 домов, а также ЖК «Центральный». Квартиры здесь начинаются от 70 тыс. за «квадрат». Старожил Челнов — компания «Домкор» Мунира Гайнуллова. Она возводит ЖК «Дружный» на 841 квартиру, комплекс «Красные Челны» из 2 домов, а также ЖК «Клевер» и «Звездный». Пару лет назад на рынок Челнов пришел застройщик из Ижевска — «Талан», которая возводит комплексы «Притяжение» и «Сердце города». В автограде также работают такие компании как ЖСК «Комфортное жилье», СК «Таткамстрой», строительное агентство «Волга», «Ак Барс Холдинг», «Авангард-Ч» «АНГ- Холдинг», «Реал Эстейт Сити» и другие. А ГК «Евростиль» в этом году и вовсе планирует начать возведение 27-этажного здания на проспекте Сююмбике — оно станет одним из самых высоких в Татарстане. Челны вообще можно назвать столицей татарстанских небоскребов — город растет ввысь, здесь средняя этажность новостроек выше, чем где бы то ни было.
В минстрое РТ развитие Челнов видят и за счет Камской агломерации — это Тукаевский, Елабужский, Менделеевский и Мензелинский районы. Поэтому новые игроки рынка могут обратить свой взор и на эти земли. В черте города крупные девелоперы уже имеют заделы на 5-10 лет вперед.
В общем, раздолью застройщиков в Челнах можно позавидовать — выбрать квартиры горожанам есть из чего. Однако местные риелторы видят в этом и минусы. «Рынок новостроек перенасыщен, — говорит представитель гильдии риелторов РТ в Челнах и руководитель АН „Голден Сити“ Эльдар Ахмадиев. — Выбор большой, и все застраивается. Даже в сданных домах квартиры непроданные стоят!». По словам Ахмадиева, цены на новостройки при столь большом выборе на удивление пошли вверх. В этом он видит связь с господдержкой, по которой жилье приобретали в основном молодые семьи. Хотя, конечно, и фактор роста себестоимости строительства играет свою роль.
Вдобавок автоград испытывает давление собственных границ: земли под застройку становится все меньше. «Свободные территории для нового строительства в границах города исчерпаны. Вся надежда — на новый генплан, и на расширение города. Тогда туда будет проложена и транспортная и инженерная инфраструктура, и будут ресурсы для жилого строительства», — говорит завкафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест КГАСУ Александр Дембич. По его словам, разработка генплана, над которым он также работает, завершится через год.
В Альметьевск зашли застройщики из Башкирии
В Альметьевск за последние годы также пришло несколько новых застройщиков, хотя до недавнего времени там говорили о том, что покупатели уперлись в дефицит и вернулись в нишу вторичного сектора. Помимо челнинского «Домкора», который ведет комплексную застройку микрорайон «Алсу», там сейчас развивается компания из соседней Башкирии — «Еврострой» Владимира Богданова. В прошлом году она сдала ЖК «Новиков сад» — жилье европейского типа с закрытым двором, внутренней шумоизоляцией и панорамным остеклением. Стоимость квадратного метра была от 55,5 до 62,5 тыс. рублей, что дорого для обычной семьи, возмущаются местные риелторы. Однако практика показывает, что жилье повышенной комфортности в Альметьевске востребовано. Компания также запустила строительство 15-этажки «Олимпик life» с пентхаусами, и цены там уже практически как в Казани — от 86 тыс. за «квадрат».
«Люди хотят комфортное жилье. Мы с завистью смотрим на Казань, но догонять вас по ценам не хотим», — говорит директор АН «Ваш дом» Яна Зимина. По ее словам, за последние три года число сделок по купле-продажи квартир существенно выросло — до 30-40 штук в месяц. Альметьевск собирает приезжих — сюда слетаются из Башкирии, Актюбы, Азнакаево и Лениногорска. В то же время в городе практически исчез такой класс покупателей как «северный поток» — так называют тех, кто раньше уезжал на заработки на Север и потом возвращался.
Что же до новых инвесторов, то пока их здесь не предвидят. Площади за пределами города по факту испещрены нефтяными полями «Татнефти». «Нам уже некуда расти вширь, необходимо изыскивать резервы внутри самой территории, — говорил ранее глава района Тимур Нагуманов. Здесь уже всерьез задумываются над концепцией реновации промышленных территорий, и видят перспективы в освоении бывших участков предприятий, гаражных кооперативов и садовых участков. В общем, мечтают о комплексном развитии территорий.
«Для того, чтобы бизнес начал строить, нужны покупатели, развитая инфраструктура и крупные предприятия, куда требуются ценные специалисты. Альметьевск как раз идет по такому пути. Туда перенесли много нефтяных предприятий, институтов, именно для их сотрудников нужно новое жилье», — говорит глава гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. Всего по итогам 2020 года в Альметьевском районе было введено 122 тыс. кв.м жилья. Больше половины пришлось на ИЖС, остальную долю разделил ГЖФ и коммерческие застройщики.
Минстрой РТ ставит на ИЖС
Аутсайдеры рейтинга строительства многоквартирного жилья — Агрызский, Елабужский, Буинский и Нурлатский районы. Там в этом году строится всего по одному-два инвестиционных дома. Так, в Елабуге уфимская ГК «Траст-Инвест» возводит ЖК «Звездный» на 138 квартир, а в Агрызе появится комплекс «Гармония» от одноименного застройщика.
Почему так происходит? В минстрое РТ объясняют низкое число предложений отсутствием спроса на такое жилье — жители райцентров предпочитают жить в частных коттеджах. К слову, в Агрызском, Азнакаевском и Бугульминском районах в 2020 году не было ни одного инвестора в строительство многоквартирного жилья. Зато по вводу частных домов они в числе лидеров юго-востока РТ — в каждом введено более 20 тыс. кв.м ИЖС.
Село уже механизировано, и просто не требует такого количества рабочей силы как в советское время. Деревни же держатся в том числе за счет сохранения школ: в Татарстане отказались от идеи закрытия малокомплектных учреждений образования, сегодня они работают даже с 3-5 учениками, есть и мини-детсады. Кроме того, в этом году наметилась тенденция к тому, что бывшие жители села, уехавшие в свое время на заработки, покупают опустевшие дома и приезжают как на дачу. По комфорту современные села почти не уступают городской жизни — тот же интернет, туалет в доме, асфальт. Разве что театров и крупных ТЦ нет, но в сельской жизни своя прелесть.
Строительство индивидуального жилья в этом году идет ударными темпами. В Татарстане планируется возвести 8330 объектов ИЖС — и 85% от этого прогноза минстроя РТ уже сдано. 2020 год и вовсе стал рекордным по вводу такого жилья — введено 1,4 млн кв. м. Правда, уж очень резким смотрится рост: для сравнения, в 2019-м по ИЖС было слано чуть более миллиона «квадратов», и некоторые инсайдеры шутят про дома на бумаге. Конечно, пандемия сделала свой вклад — коронавирусные ограничения повысили интерес горожан к загородному жилью и раскрыли преимущества перед квартирами, но ведь дом не пирожок, быстро не построишь… Но есть такой факт: впервые за долгое время минстрой констатирует полную загрузку заводов ЖБИ, ЖБК, кирпичных и теплоизоляционных производств. Спрос на материалы такой, что все уходит буквально с колес. Но и цена «коробки» индивидуального кирпичного дома без сетей за год выросла в 1,5 раза до 5 млн рублей, а каркасного — вдвое до 3,5 млн рублей, о чем писал ранее «БИЗНЕС Online».
Без развития индивидуального жилищного строительства в России невозможно выполнить национальную задачу по введению 1 млрд кв. м жилья до 2030 года, отмечал министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. В планах — распространить механизм счетов эскроу и на ИЖС. Как говорил вице-премьер Марат Хуснуллин, в правительстве уже работают с Центробанком ипотечным продуктом для ИЖС. Однако, процесс этот не быстрый, нужно менять законодательство. Хуснуллин пообещал вернуться к этому вопросу не ранее 2022 года. Он уточнил, что речь идет о целом наборе требований к тому, как нужно строить, как потом эксплуатировать, как будет создаваться товарищество собственников жилья, сколько будет стоить эта эксплуатация. В минстрое РТ положительно оценивают нововведение: так на рынок смогут выйти профессиональные застройщики, и смогут строить целые поселки.
Где в РТ жить хорошо: в плюсе по ценам на жилье помимо Казани — Нижнекамск, Челны и неожиданно Муслюмово
Цены на жилье в районах РТ и в Казани как будто из разных миров. Приведем данные Avito за апрель–июль. К примеру, заметно снизился интерес к приобретению жилья в Зеленодольске (-22% год к году), Альметьевске (-54%) и Елабуге (-72%). «Тенденция к ослаблению спроса на недвижимость характерна для большинства российских регионов. Прошлогодний покупательский бум завершился, и многие россияне уже приобрели жилье, воспользовавшись выгодными условиями и государственными программами», — объясняет ситуацию руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Аvito Недвижимость» Дмитрий Алексеев. Но есть места, где жилье дорожает.
Наибольший рост цен на «вторичку» зафиксирован в Нижнекамске — плюс 44% за год. Самое дорогое из более чем 900 предложений на сайте объявлений — трехкомнатная за 10 млн рублей: это 108 «квадратов» с евроремонтом на ул. Чишмяле. Квадратный метр здесь стоит 92,5 тыс. рублей — всего на 10 тыс. меньше, чем средний уровень на бэушном рынке Казани. Средняя же стоимость «квадрата» в городе нефтехимиков — 60 тысяч. К примеру, купить «однушку» в пятиэтажном доме обойдется в 1,8 млн рублей, а в девятиэтажке уже 3 миллиона. «Когда был ажиотажный спрос, многие продавали здесь свои квартиры и вкладывали в Казань и даже в Москву, как вложения или на будущее для детей. Цены на сегодня не упали, но такого спроса уже нет. В июле было затишье на рынке», — рассказали нам в местном АН «Талисман».
В Челнах «вторичка» чуть дороже — 81 тыс. за кв.м, рост на 22% за год. Здесь, пожалуй, самый большой выбор вторичного жилья: более 3 тыс. предложений на сайте агентств недвижимости. Также как и столица РТ, автоград может похвастать элитным жильем на рынке. За 30 млн рублей можно купить «трешку» в 150 «квадратов» в клубном доме и трехкомнатную в 18-ти этажном доме за 18 миллионов. В домах же по соципотеке стоимость жилья куда более демократичная. «Однушка» в 26-м комплексе стоит 2,3 млн рублей, а двухкомнатная в поселке ГЭС продается за 2,5 миллионов.
Поражает цена квартир в Муслюмово: за год ценник подрос на 15%, до 61 тыс. рублей за «квадрат». Это почти как в Альметьевске и Нижнекамске! Видимо, играет свою роль привлекательность общественных пространств и соседство с Башкортостаном? Самый дорогой вариант выставлен за 4 млн рублей — это трехкомнатная с евроремонтом в относительно новом доме 2015-го постройки. «Трешку» можно продать за 2 миллиона. Однако больше предложений по таким ценам здесь не наблюдается. В Муслюмово, естественно, нет высотного строительства, максимум — 5 этажей, в основном же это двух- и трехэтажные дома.
И опять-таки поразительный факт: совсем недалеко от Муслюмово — город Азнакаево. Численность населения здесь снижается — если в «нулевых» жили 37 тыс. человек, то теперь власти города бьются за сохранение 34 тыс. жителей. Здесь самая низкая стоимость «вторички» среди тех городов, что котируются на Domofond.RU — всего 30 тыс. за «квадрат». Цены существенно не меняются уже много лет и за год выросли всего на 1%. Причем на продажу выставлено 400 лотов, выбор есть. Махнуть, что ли, в Азнакаево? Продать все в Казани и… Хотя, пожалуй, можно посмотреть и на исторический Чистополь. Новостроек тут нет, но зато на «вторичке» — полная благодать для тех, у кого есть жилье в Казани. Средняя цена за «квадрат» здесь — 34 тысячи. Цены на однокомнатные начинаются от 1,2 млн рублей. Самая дорогая квартира стоит 5,5 миллионов — это «трешка» в 100 «квадратов» на Циолковского. Продавец меняет ее на казанское жилье — что ж, за эти деньги можно купить «однушку» в казанской новостройке. Зато если сделать обратный change — продать «однушку» в Казани и переехать в Чистополь, можно «затариться» 4-5 квартирами сразу. Но ведь не солить же их? С другой стороны, пенсия везде одинаковая, тихий и спокойный исторический Чистополь при наличии капитала может даже оказаться гораздо приятнее для жизни. Впрочем — каждому свое.
На родине Ивана Шишкина, в Елабуге, также полнейший штиль с ценами. Продав старую «двушку» в Казани, можно стать обладателем четырехкомнатной в историческом центре, да еще и приехать туда на новенькой Lada Granta. С мебелью «четырешку» в Елабуге продают за 5,5 млн рублей — как в Чистополе. Средняя цена за «квадрат» в городе, где по соседству целая особая экономическая зона, всего 40 тыс. рублей. Но спроса нет — и это при том, что город за 20 лет вырос по численности с 67 до 73 тыс. человек. «Квартиры на продажу стоят годами. Хозяева роняют цены только тогда, когда уж совсем припрет, — отмечают в разговоре с нашим корреспондентом местные риелторы. — Спрос на жилье у нас есть только в плане аренды, и то в туристический сезон».
Елабуга может развиваться только в системе Камской агломерации, которая провозглашена, но не имеет сегодня ни статуса, ни муниципального совета, считает Дембич. К тому же у города есть и транспортная проблема — связь Челны-Елабуга сегодня возможна только через дамбу, где постоянно возникают заторы. Два года назад шла речь о новом мосте через Каму, но проект очень затратный и до реальных выделения средств дело пока не дошло.
Все дело в марже: Казанская агломерация «проглотит» Татарстан?
Разрыв между малыми городами Татарстана и Казанью в части стоимости квадратного метра будет только увеличиваться, предполагают эксперты. Трудовая миграция населения за последние годы только увеличилась. И если особого оттока в столицу РТ из крупных городов, таких как Челны, Альметьевск и Нижнекамск — нет, то из райцентров он идет вовсю.
По словам Дембича, Казань растет каждый год на 20-30 тысяч жителей, это один из самых растущих городов-миллионников России. Челны же прирастают только на 1-2 тысячи.
Радоваться тому, что столица РТ растет вширь, нужно осторожно, говорят наши собеседники. Пространственный ресурс будет вскоре исчерпан, и возникнет скорее больше проблем, чем преференций. Это уже ощущают жители поселков — нехватка мест в детсадах и школах, пробки, слабо развитая социальная инфраструктура. Только с 2005 года число школьников в столице РТ выросло со 110 тыс. до 143 тысяч — 125 образовательных учреждений работает с превышением проектной мощности. «Москва это уже ощущает. Она всячески пытается остановить свой рост, но пока не получается. Проблемы и с транспортом, и обслуживанием населения. Если статистика говорит, что в Москве живут 12 миллионов жителей, то дневное население — 15 миллионов, то есть там каждый день 3 миллиона „лишних“. Если добавить Московскую область, речь идет о 20 миллионах, это по сути дела одна шестая часть населения России», — добавляет профессор КГАСУ.
Часть проблем призван решить созданный в РТ институт пространственного развития, который должен координировать и контролировать комплексное развитие территорий. В том числе поможет учесть потребности жителей в школах, транспортной инфраструктуре. Такое поручение в марте этого года дал Рустам Минниханов, а курировать новый институт будет вице-премьер Рустам Нигматуллин.
Как стало известно «БИЗНЕС Online», новый орган будет подведомственным фондом минстроя РТ и будет регулировать в том числе агломерационные процессы и градостроительную политику. По данным нашего издания, у нового института, возможно, появится мощный рычаг влияния на девелоперов — право вето на новые жилые проекты. Грубо говоря, если в ходе анализа будет понятно, что застройщик сначала планирует строить жилье, а только потом якобы подтянется инфраструктура и рабочие места, высока вероятность, что такие проекты просто не пропустят. Как сообщили нашему изданию в минстрое РТ, первичные документы по созданию института уже разработаны, а 20 августа о его создании объявил министр строительства РТ Марат Айзатуллин.