Ликвидность квартиры как основной аргумент для покупки
Придется кардинально изучить квартиру: в каком районе она находится, какая в доме этажность, какое рядом транспортное сообщение и социальная инфраструктура
Ликвидность недвижимости должна стать определяющим аргументом при покупке квартиры. Как определить выгодную покупку и можно ли сохранить квартиру при ипотеке? Давайте посчитаем.
Как покупать?
Территория УрФО делится на большие города — областные центры и поменьше. Основным критерием ликвидности считается ее локация и, конечно, этап строительства: на «нулевой» стадии можно заработать в разы больше, чем покупая квартиру на этапе сдачи объекта. Если говорить о таких городах, как Челябинск, Екатеринбург и Тюмень, то чаще ликвидная квартира располагается в быстроразвивающихся районах. Их можно узнать по характерным признакам: рядом с новостройками уже есть зачатки социальной и дорожной инфраструктуры.
В городах поменьше (например, Серов, Ялуторовск, Магнитогорск) все может быть иначе, поскольку в них сохранилась точечная застройка в центре. Выгодной станет даже 17-этажная «свечка» с паркингом в центре, поскольку маленькие города испытывают нехватку нового жилья, и новостройки (качественные, без долгостройных историй) там в большинстве своем ликвидны.
Ликвидный — значит обращаемый в деньги, именно это и должно произойти с вашей недвижимостью.
Давайте нарисуем портрет идеальной квартиры для Урала. Льготная ипотека и поддержка семей в плане покупки жилья оставляют двухкомнатные квартиры площадью от 50–60 квадратных метров в лидерах по спросу на рынке недвижимости. Значит, искать мы будем примерно такую квартиру. Конечно, желательно пройти оценку у специалиста в вашем городе, но можно и на глаз. У сайтов-агитаторов по продаже и поиску недвижимости есть открытые рейтинги в данный момент и на нужной территории.
Инфраструктура. Территория новых жилых комплексов добавляет ликвидности квартиры до 1 миллиона рублей, иногда больше, а иногда меньше. Например, если застройщик строит в рамках соглашений с местными властями и параллельно домам появляется садик, а в идеале — и школа, то как минимум вы получите прибыль от миллиона. Если выберете правильный этаж, дом, то заработать можно будет и больше.
Ремонт. Если квартира покупается для перепродажи, а не житья, то вложиться в качественный ремонт по дизайн-проекту можно, но умеренно. Вряд ли новостройка сможет отыграть ремонт в квартире за 3 миллиона рублей.
Ипотека. Может ли ипотека (кредит) сохранить ликвидность квартиры или все проценты банку перекроют выросшую стоимость в процессе сдачи нового жилья?
Для начала посчитайте свою личную ликвидность. Ипотека не превратится в долговую яму, если правильно рассчитать свои возможности. В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) рассказали ИА «Уральский меридиан», что в декабре 2020 года размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита, в:
Челябинской области составляет чуть больше 49 т.р.,
Тюменской — 56,8 т.р.,
Свердловской области — 61,6 т.р.
ХМАО — 75,2 т.р.
«Допустим, вы взяли квартиру под 11 % годовых на 30 лет. Если будете платить равными платежами до конца срока кредита, то квартира в сумме затраченных средств вырастет до более чем 8 миллионов рублей — это в три раза больше ее стоимости. Пока квартир с такой ликвидностью я не встречал. Другое дело, если собираетесь досрочно погасить ипотеку, не более чем за 1 или 2 года, тогда ликвидность можно сохранить. Нужно ориентироваться на строку переплат. Например, вы купили двушку в новостройке за 2,7 миллиона рублей, взяли ипотеку под 10,9 %. За год-два в общей сложности можете переплатить до 500 тысяч. Значит, как я и сказал ранее, закрыть кредит придется быстро», — объяснил Антон Мухамедзянов, руководитель консалтингового бюро в Челябинске.
Вернемся к началу. Как выбрать жилье?
Придется кардинально изучить недвижимость: в каком районе она находится, какая в доме этажность, какое рядом транспортное сообщение и социальная инфраструктура, посмотреть историю застройщика. Есть компании, которые изначально нацелены на проекты с высоколиквидными квартирами. Андрей Скосырский, коммерческий директор ГК ЭНКО, рассказал о примерах ликвидных квартир в их проектах. Подобного застройщика можно найти во всех областных центрах Урала: долго на рынке, строит территориями, а не домами.
«При выборе квартиры с высокой ликвидностью нужно смотреть прежде всего на репутацию застройщика, перспективность локации и качество строительства. Например, в проектах комплексного освоения территории (у нас это “Преображенский” и “Айвазовский”) цена будет точно расти, об этом говорят многолетние наблюдения», — подчеркивает эксперт.
Директор привел хороший пример ликвидности в Тюменской области. В «Преображенском» на старте продаж 1-комнатная квартира 42 квадратных метра стоила 2 млн 50 тыс. рублей, сейчас цена такой квартиры от 3 млн до 3 млн 970 тыс. рублей, в зависимости от ремонта. Максимальный рост цены здесь составил 49 %.
NB! 49 % при среднем инвестировании дохода в недвижимость 20-30 процентов по стране.
«Интересны метаморфозы цен на квартиры в домах, которые были сданы всего месяц назад или еще не введены в эксплуатацию. Однокомнатная квартира в ГП-4, которая была сдана в декабре 2020 года, площадью 40 квадратных метров стоила на старте продаж 2 миллиона 225 тысяч рублей. К моменту ввода дома собственник продает ее за 3 миллиона 580 тысяч рублей. В “Айвазовском” студию 29 квадратных метров от застройщика можно было приобрести за 2 миллиона 150 тысяч рублей. Но так как их очень быстро раскупили, единственный вариант стать обладателем студии в “Айвазовском” — это приобрести её у собственника. Уже за 3 миллиона 900 тысяч рублей. Рост цены — 45 %», — объяснил Скосырский.
Как итог. Покупая любую недвижимость, и во вторичке тоже, тем более если берете в кредит, оцените ее будущее: сможет ли она стать доходной или ликвидной, или, напротив, будет постоянно поглощать ваш бюджет из-за того, что находится в старом жилфонде. В любом случае, нужно искать хоть и минимальную, но выгоду.
В следующем материале ИА «Уральский меридиан»: можно ли рассчитывать на доход со сделками в недвижимости в 2021 году?
Следите за новостями ИА «Уральский меридиан» в нашем ТГ-канале
Фото превью: Лидия Аникина © ИА «Уральский меридиан»