Развитие локации: Выборгская сторона вчера сегодня завтра
Я – коренной петербуржец, родился и вырос в Ленинграде, в доме на набережной Карповки. Все детство провел в Петроградском районе, наслаждаясь его садами, скверами и набережными, наверное, ещё с царских времён сохранившими уникальную атмосферу.
Частенько бывал и на Выборгской стороне. Это место было не самым близким от дома, но поскольку семейные корни с 18 века берут свое начало в Полюстрово, Выборгская тоже была для меня по-особому притягательна. Ее, как и Петроградку, всегда отличали фундаментальность и спокойствие. Я бы даже сказал царственное спокойствие. Застраивалась Выборгская несколько позже чем Петроградка. Именно этим и обусловлено присутствие там больших массивов сталинской застройки.
Недавно я побывал на Выборгской стороне снова. Проезжая по Большому Сампсониевскому проспекту, часто отмечал, что локация меняется. Мне стало интересно, как эти новшества ощущаются, если наблюдать за ними не из окна автомобиля. Например, развитие Петроградки не изменило ее характер. Район остался спокойным и невозмутимым, как раньше. А что на Выборгской?
Я припарковал машину на Кантемировской улице, и пошёл по Большому Сампсониевскому проспекту в сторону 1-го Муринского посмотреть, что из себя представляет локация сегодня. Тем более, что на углу Сампсониевского и Муринского, там, где много лет назад была шоколадная фабрика, я давно заметил большую стройку. Строительство нового дома в старой локации коренным петербуржцем всегда воспринимается неоднозначно. Ведь то, что построили в центральных районах города за последние годы, не всегда получалось так прекрасно, как могло бы быть.
Начну с ощущений. Какой здесь размеренной и спокойной жизнь здесь была, такой она и осталось. Конечно, усилился поток автомобилей. Утро, начало десятого и в центр на Литейный мост по Сампсониевскому шел поток машин. Обратная сторона дороги была свободна. Трафик, конечно, интенсивный, но пробок нет. Прошелся до 1-го Муринского. В солнечный осенний день прогулка доставляла удовольствие. И дышалось легко, хотя я сейчас живу загородом, поэтому от городского воздуха часто ощущаю дискомфорт.
Немного про окружение. Конечно, в сравнении с бурлящей жизнью вокруг метро «Лесная», здесь спокойно. И можно предположить, что у местных бизнесменов «крокодил не ловится». Коммерческую недвижимость занимают полуживые бизнесы, часть которых, как мне показалось, близки к коме. Разбитые стекла в окнах коммерческих помещений первых этажей дополняли печальный пейзаж.
Пустенько. Хотя помещения под аренду средней площадью 150-200 квадратов. Неплохой вариант для сервисных компаний и прочих небольших предприятий. Вот только клиентов нет. А тот офисный люд, который приезжает в локацию на работу (и его тут немало) столуется и маникюрится рядом с офисом. В общем, с точки зрения наличия коммерческой недвижимости, на Большом Сампсониевском все хорошо, а с бизнесом по ее аренде – просто беда. Хотя с продовольственными товарами все неплохо – вот только им нужны большие площади, и они построили себе отдельные магазины.
Немного про общепит. Стандартная для стареющих локаций кавказская тематика общепита. Грузинская кухня или ресторан для постоянных посетителей. Для своих. Рентабельность неизвестна, так как непонятно какие еще задачи кроме прокорма местного населения решаются.
Иными словами, этой локации, при всем ее нереальном покое, прекрасными исторически сложившимися парковыми зонами и монументальными зданиями царской и сталинской эпох, нужна человеческая движуха. Нужно население, активное, бодрое, целеустремленное, которое заставит этот прадедушкин «ЗиМ» снова бегать.
Про стройку на углу Б. Сампсониевского и 1-го Муринского. На месте шоколадной фабрики строится ЖК «Георг Ландрин». Многокорпусный современный комплекс, который девелопер старается интегрировать в историческую застройку локации. И, кажется, это ему удается. Неплохо уже то, что ряд элементов старой фабрики оставили жить вторую жизнь на территории комплекса.
Важно другое – люди и бизнес, который придет за ними в локацию. Если к унылому бизнесу на Б. Сампсониевском добавить 2000 квадратов коммерческой недвижимости бизнес-класса в ЖК «Георг Ландрин», то получается островок деловой активности, который изначально обеспечен потребителями. Кафешки, аптеки, прачечные, фитнес и прочее предприятия, занимающиеся удовлетворением потребностей жильцов.
Однозначно, ценник бизнес-класса на коммерческие помещения в ЖК «Георг Ландрин» не даст возможности всем желающим получить доступ к жильцам-потребляйторам. Соответственно, такие коммерсанты будут организовывать засады на подступах к комплексу и в ближайших окрестностях. Соответственно, начнут заполняться помещения 150-200 м2 на Б. Сампсониевском и поблизости от него. Они же будут цеплять и аудиторию потребляйтеров из прилегающих бизнес-центров и потока к станции метро. А невнятный бизнес, присутствующий там сегодня, скорее всего, испарится из-за роста арендных ставок.
С заполнением ЖК «Георг Ландрин» жителями, начнется интересный процесс реновации локации. Сначала запустятся бизнесы в самом ЖК в ближайших помещениях на Сампсониевском. Потом арендные ставки подрастут и начнется типичное выживание, когда собственники помещений начнут искать арендатора на максимальную ставку. Произойдет перезагрузка коммерческой составляющей всех пустующих унылых территорий вокруг в радиусе примерно километра от «Ландрина».
Вот примерно так появление большого жилого комплекса может вытащить локацию из стагнации. Примерно, как барон Мюнхгаузен вытаскивал себя из болота, уверенно ухватившись за собственные волосы. Или за силовой крепежный элемент, за анкер. В данном случае роль анкера играет жилой комплекс, социальный состав населения которого определяет ценовая политика застройщика. Будущие жильцы стимулируют деловую активность и тем самым возродят некогда престижную локацию.