Рост ипотеки, рост оборотов, рост цены и аренды - итоги рынка недвижимости Владивостока

Что будет с ценами в 2019 году и стоит ли вкладываться в инвестиционное жилье

Почти 57 млрд рублей составил оборот рынка вторичного жилья во Владивостоке в 2018 году, при этом большая часть сделок была проведена с помощью ипотеки. Это больше прошлогоднего показателя. Люди не боятся брать в долг и покупать квартиры и дома. В следующем году платежеспособный спрос будет расти невысокими темпами, при этом значительная часть покупателей будет переориентирована со вторичной недвижимости на рынок новостроек. Что еще происходило на рынке жилой и коммерческой недвижимости Владивостока и что нас ждет в 2019 году, говорит директор компании "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков.

Жилая недвижимость. Ёмкость рынка

Ничего хорошего демографы и экономисты нам не прогнозируют. Демографическая ситуация ухудшается. В год из Владивостока уезжает примерно 23 — 25 тысяч человек. Примерно 15% из них – студенты. Остальные – экономически активное население с хорошим образованием, профессиональными трудовыми навыками и способностью получать хороший доход.

Примерно столько же (и даже чуть меньше) – это миграционные потоки во Владивосток, которые на 80% формируются за счет низкоквалифицированных мигрантов, студентов, жителей других населенных пунктов края.

Межрегиональная миграция квалифицированных трудовых ресурсов составляет чуть больше 10%. Рождаемость снижается. Темпы роста смертности выросли за год на 4%. Реального роста доходов практически нет.

Население – 604 901 человек (-0,3%)
Естественная убыль — 680 человек (расчетно)
Миграционная убыль — 1008 человек (расчетно)
Обеспеченность жильем — 22,4 кв. метров на человека

Покупательский спрос будет стимулироваться за счет инвестиционной привлекательности новых проектов новостроек и внедрения механизмов повышения доступности жилья (льготная ипотека, социальные программы и т.д.). Рост платежеспособного спроса за счет улучшения экономической ситуации в ближайшее время маловероятен. Возможно, появление тренда на улучшение экономической ситуации в крае, а также нестабильность валютных курсов сможет стимулировать граждан перекладывать средства из накоплений в недвижимость. В случае отсутствия изменений через 10 лет Приморский край "накроет" демографическая яма из 90-х.

Жилая недвижимость. Ипотека

Объёмы выданных ипотечных кредитов растут. Как количественно за счет оживления рынка, общего роста числа сделок на рынке и увеличения доли ипотечных сделок, так и в денежном выражении за счет роста среднего размера кредита.

16,2 тыс. (+35%) выдано ипотечных кредитов
13,8 тыс. (+39%) выдано ипотечных кредитов (вторичка)
2,4 тыс. (+17%) выдано ипотечных кредитов (новострой)
36,8 млрд рублей (+49,5%) — объём выданных кредитов
84,5 млрд рублей (+21,3%) — объём ипотечного портфеля
2,4 млн рублей (+14,3%) — средний размер ипотечного кредита
51,4 кв. метров (+1,5%) — средняя площадь купленной в ипотеку квартиры
42,1 кв. метров (+8,1%) — средняя площадь купленной в ипотеку новостройки
78% (+12%) — доля ипотечных сделок на вторичном рынке
52% (+30%) — доля ипотечных сделок (новостройки)
* Приведены показатели по Приморскому краю

Доля ипотеки в общем количестве сделок достигла практически максимальных значений на вторичном рынке. На первичном доля ещё может вырасти. И прежде всего за счёт привлечения частных инвесторов и роста доли ипотечных сделок в сегментах "комфорт+" и "бизнес".

Тенденции 2018 года – рост сделок с минимальным первоначальным взносом и увеличение доли сделок с ипотекой в сегменте дорогих новостроек. Рефинансирование по-прежнему пользуется популярностью у заёмщиков, но при этом почти 50% кредитов, выданных по ставкам выше 12%, ещё не рефинансированы. В 2019 г. может значительно вырасти доля военной ипотеки. С одной стороны это связано с прогнозом по количеству выдаваемых военных сертификатов, с другой – с появлением большого количества привлекательных для военной ипотеки объектов на рынке новостроек.

Жилая недвижимость. Вторичный рынок, продажа

Вторичный рынок выступает хорошим индикатором общей ситуации на рынке. Среднемесячное количество предложений на рынке снизилось почти на 40%, а цены выросли на 12-15% в пересчете на 1 кв. метр.

С рынка "вымываются" самые недорогие квартиры.

Растет общее количество сделок, растет доля сделок с ипотекой и растет средний размер выданного кредита. Это связано как с ростом цен, так и с приходом на рынок новых покупателей, простимулированных снижением ипотечных ставок, ростом цен и необходимостью гарантированного сбережения накоплений.

108,5 тыс. руб./кв. метр — индекс цен предложения (+12,6%)
106,3 тыс. руб./кв. метр — индекс цен реальных сделок (+11,8%)
4,3% разница на торг
10 800 количество сделок (+14,5%)
56,5 млрд рублей — оборот рынка (+14%)
80% — доля сделок с ипотекой (рост в 2,1 раза)
2,55 млн рублей — средняя сумма кредита (+13,7%)
64% — доля "альтернативных" сделок

Увеличение количества покупателей на рынке и снижение количества предложений закономерно ведут к росту цен. Ожидается, что такая ситуация продлится до весны 2019 года.

Жилая недвижимость. Новостройки

303 302 кв. метров — общая площадь объектов, введенных в эксплуатацию в 2018 г.
175 019 кв. метров — общая площадь квартир, введенных в эксплуатацию в 2018 г.
3 131 — общее количество квартир в введенных в эксплуатацию в 2018 г. домах
3 678 (+17,1%) — количество сделок
1 913 (+30%) — количество сделок с ипотекой

В 2018 году были сданы 17 домов в 15 жилых комплексах. Из них три ЖК – это "долгострои", общей площадью более 81 тысяч кв. метров (площадь квартир – 41 тыс. кв. метров).

На 2019 год объёмы ввода могут сохраниться на уровне этого года. Планируется к вводу дома в 14 жилых комплексах общей площадью 290 000 кв.м. (это 3 487 квартир общей площадью 175 тысяч. кв. метров).

В этом году на рынок вышли 13 ЖК общей площадью 471 937 кв.м. В них запроектировано 6 482 квартиры общей площадью 306 тыс. кв.м. Сроки сдачи этих домов – 2020-2021 гг. При этом ещё не все новостройки, получившие разрешения в 2018 году, вышли на рынок или были анонсированы. Поэтому можно ожидать появление в 2019 году не менее 10 новых проектов.

Минимум 6 жилых комплексов находятся в "замороженном" состоянии, но с перспективами достройки. Вероятность сдачи этих объектов в 2019 году крайне низкая.

Новшество на рынке новостроек в 2018 году – ипотека. За год значительно выросла доля ипотечных сделок. Также выросла доля ипотечных сделок в сегменте комфорт+ и бизнес. Ранее ипотечные сделки в этих сегментах были единичными, а спросом пользовалась рассрочка от застройщика.

Спрос на новостройки растет, как и в целом по рынку. Но даже если будут запущены все планируемые проекты, спрос все еще будет выше предложения. Появление четкой сегментации рынка по классам, появление новых проектов в каждом сегменте, повышение качества и надежности строительства, комплексное освоение – все эти факторы повлияют на то, что часть спроса со вторичного рынка будет постепенно перемещаться на первичный.

Загородная недвижимость. Дома

412 шт. — среднемесячный объем предложения
320 шт. — количество сделок за год
167 кв. метров — средняя площадь отдельно стоящего дома (предложение)
144 кв. метров — средняя площадь отдельно стоящего дома (сделки)
8,3 млн рублей — средняя цена сделки
1,2 года — средний срок экспозиции
* Приведены показатели по Владивостоку и ближайшему пригороду

Рынок малоэтажного жилья развит очень слабо. Большинство предлагаемых к продаже домовладений – это частные продавцы, которые приобретали ранее эти дома для собственного проживания. Но основной спрос приходится не на уже готовые дома, а на участки с подрядом.

Системные посёлки пока занимают небольшую долю и в предложении и в реальных сделках. Этот сегмент только начинает развиваться. При этом большинство предложений в таких поселках – это всё те же "участки с подрядом", что по факту не является приобретением готового домовладения в коттеджном поселке. В этом случае у покупателей есть опасения в сроках полной застройки такого поселка и в том, что в таком поселке может не оказаться всей заявленной в рекламе инфраструктуры.

Загородная недвижимость. Земля

585 шт. — среднемесячный объём предложения
6,14 Га — среднемесячный объём предложения
1,1 год — средний срок экспозиции

Предложение на рынке загородных участков превышает спрос примерно вдвое. За последний год в оборот вышло большое количество участков, как в местах уже существующей дачной застройки, так и вновь сформированных.

Коммерческая недвижимость

Развитие рынка коммерческой недвижимости сильно зависит от экономической активности региона и демографии. И если обеспеченность торговыми площадями во Владивостоке находится на среднероссийском уровне, то нехватка качественных офисов ощущается сильно.

Несмотря на особенности рельефа и географического положения, за последние два года были введены большие качественные проекты в торговой и офисной недвижимости. Средние ставки за год выросли на 5,4% в основном за счет того, что на рынок выходя новые более качественные объекты с высокими ставками аренды.

В ближайшей перспективе на развитие торговой недвижимости будет оказывать значительное влияние развитие складского сегмента. А на развитие офисного сегмента – состоявшиеся выборы и перенос столицы ДВФО во Владивосток.

Тенденции и прогноз на 2019 г.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Законодательные и рыночные изменения, происходящие последние несколько лет на рынке жилой недвижимости, стимулируют девелоперов на поиск возможностей снижения себестоимости. Значимым становится чёткое позиционирование проекта на конкретную целевую аудиторию.

Платёжеспособный спрос будет расти невысокими темпами. Значительная часть покупателей будет переориентирована со вторичной недвижимости на рынок новостроек. На этот спрос не сильно повиляло наличие "замороженных" строек.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Снижение платёжеспособного спроса, ухудшение макроэкономической ситуации с одной стороны, и дефицит качественных площадей с другой — создают разнонаправленные векторы, влияющие на развитие девелопмента в сегменте коммерческой недвижимости. При этом наблюдается рост активности в разных девелоперских проектах, что отразится на рынке через 2-4 года. Каждый новый объект создается уже с учётом изменяющихся предпочтений конечных потребителей и меняющихся тенденций.

Владивосток как регион с невысоким уровнем обеспеченности качественными торговыми и офисными помещениями является перспективным для развития новых девелоперских проектов.

Косиков Сергей(директор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр"):

В 2018 году на рынок вернулся частный инвестор, и доля инвестиционных квартир в общем количестве сделок будет увеличиваться.

Растёт количество проектов комплексной застройки, появились проекты настоящего бизнес-класса, начинает заполняться пустой сегмент комфорткласса. Тренд последних двух лет – строительство современных "гостинок" проходит. Уже реализуемые проекты практически полностью удовлетворили существующий отложенный спрос.

Ожидается, что на рынке будет проходить укрупнение игроков, во Владивосток зайдут девелоперы из других регионов, продолжат появляться проекты, которые планируют открывать продажи после сдачи домов.