Битва за управление. Что влияет на выбор собственников жилья?
Ситуация, когда собственникам жилья захочется сменить управляющую компанию или взять бразды правления домом в свои руки, легко представима. Например, когда высокие коммунальные платежи, в том числе на содержание, соседствуют с неудовлетворительным исполнением УК взятых на себя обязательств. Одна из возможностей – создание ТСЖ. Но на этом пути много подводных камней.
Однажды вечером в дверь постучали. На пороге квартиры стояла женщина с листочками в руках. Сбивчиво она объяснила, что собирает подписи для создания в доме ТСЖ – товарищества собственников жилья и предупреждает об общем собрании жильцов по этому поводу. Вручила подписной лист.
Когда ей было высказано сомнение в необходимости создания ТСЖ, женщина взвизгнула и перешла на крик: «Разве вас устраивает, что плохо работает дворник!? Вы не хотите платить меньше? Вы ничего не понимаете! Без ЖЭУ будет лучше!».
Конструктивного диалога не получилось. Сомнения в том, что не самый новый дом в Барнауле с кучей скромно живущих жильцов, двумя десятками вечных неплательщиков будет управляться ТСЖ эффективнее и дешевле, чем большим коммунальными трестом, инициаторша сбора подписей не развеяла. Как и сомнения, что ТСЖ с неизвестными гражданами во главе создаётся для обогащения этих самих граждан.
Подмётные письмаСобрание собственников в каком-то виде всё же состоялось – многие просто передали подписные листы, как заочные участники. Но кворума, волеизъявления «за» половины жильцов, всё же не случилось. Это не остановило организаторов, и они объявили, развесив протоколы собрания на каждом этаже, что ТСЖ успешно создано, есть даже регистрация в налоговой. И теперь прежняя управляющая компания отношения к дому не имеет.
При этом коммунальная жизнь продолжалась в прежнем режиме – улицу убирали дворники ЖЭУ, в подъездах мыли прежние уборщицы, приходили квитанции, работала паспортистка, сантехники и электрики УК отзывались на вызовы. Многие жильцы решили, что пока название ТСЖ не появится в системе платежей по системе «Город», признавать они его не будут. А тут УК, возможно, напуганная вознёй по созданию товарищества, затеяло ремонт подъездов – они стали чистыми и красивыми, только почтовые ящики исчезли.
Однако организаторы мифического ТСЖ не сдавались – они объявили о судебной тяжбе с бывшей УК. Заново пересчитали протоколы, подмахнув часть из них задним числом. Дошло до того, что ЖЭУ пришлось развесить объявления о неправомочности недосозданного ТСЖ и раздать собственникам подписные листы о сохранении сотрудничества с коммунальным трестом. Жильцы проявили консервативность и перед надвигающейся зимой не пошли за революционерами из ТСЖ. Затея смены формы управления домом провалилась.
Подводные камниЮрий Сергеевич, предприниматель из Барнаула, начал готовить почву для создания ТСЖ на своём доме заранее. Сначала нашёл общий язык со старожилами дома, беседовал на разные темы, втирался в доверие, поздравлял с праздниками. Убедил их, что дом можно сделать лучше, что управление им не требует таких значительных средств, как выставляется в счетах. Затем стал налаживать контакт с людьми среднего возраста, перезнакомился со всеми, стал здороваться. Кому-то помог по мелочи в бытовых вопросах. Сложнее всего было выстраивать общение с молодыми – тут пришлось говорить на отвлечённые темы – о машинах, спорте, посидеть с ними на скамейках во дворе. В итоге, когда почувствовал, что уже можно эффективно просить молодёжь не мусорить у подъезда, убавлять громкость музыки по вечерам – инициировал проведение собрания по выбору формы управления домом, созданию ТСЖ, выбору председателя, определению плана работ.
Действующая управляющая компания спохватилась, прислала на собрание засланных казачков, которые пытались орать и срывать мероприятие, но их быстро успокоили сами жильцы – Юрия Сергеевича они знали, воспринимали как адекватного и доброжелательного соседа (однако стоит помнить, что не все «Юрии Сергеевичи» адекватны в действительности, есть такие, которые годами не оплачивают коммуналку, а во власть из кожи вон рвутся; про один такой пример из Индустриального района Барнаула мы скоро напишем – прим. ред.).
Уловка со срывом собрания не сработала. А когда УК отказалась передавать ТСЖ документы на дом – пришлось пригрозить прокуратурой и арбитражным судом. Понимая, что жильцы дома в целом сплочены и разобщить их трудно, – управляющая компания сдалась. Хотя в других случаях меры борьбы с нежелательными ТСЖ отличаются разнообразием. Вплоть до того, что органы жилищного надзора могут признать создание ТСЖ нелегитимным, но не выписывать предписание на ликвидацию, которое можно оспорить в суде. А частным образом рекомендовать поставщикам ресурсов не заключать договоров с таким товариществом. Без консолидации собственников жилья преодолеть тихое сопротивление трудно.
Плюсы и минусыОпыт работы двух ТСЖ в центре Барнаула показывает, что эффект от их существования бывает разным. В одном случае, на двухподъездной относительно новой многоэтажке, коммунальные платежи не велики, правление отчитывается за каждую копейку, на первых этажах установлены камеры, проблемы решаются быстро. А в доме на соседней улице ТСЖ превратилось в закрытую мафию из председателя, его подручных и группы приближённых собственников жилья, которым в произвольном порядке снижаются выставляемые коммунальные счета за счёт увеличения поборов с других жильцов. Все нападки на правление отбиваются придворной кликой. Переломить порядок вещей почти невозможно.
Первым минусом всех новых ТСЖ является проблема с набором персонала. Зато минусом управляющих компаний из числа бывших ЖЭУ и ЖЭКов являются частые махинации с оплатой ресурсов, прикормленные подрядчики с завышенными сметами, неповоротливость в принятии решений. И даже если обслуживание дома ведётся на достойном уровне, любая УК стремится заработать. Чистые дворы, красивые заборчики, детские праздники во дворе? Будут! Любой каприз за деньги собственников жилья.
В этом смысле часть ТСЖ, возглавляемых энтузиастами и бессребрениками, более выгодны для собственников. Но не те, где председатель и его приближённые ориентированы лишь на обогащение и выполняют работы по дому по-минимуму. Такие грешат тем же, чем и управляющие компании – непрозрачной бухгалтерией, сокрытием доходов от рекламы на домах и подъездах, от аренды помещений, завышением платы на капитальный ремонт – 100 рублей с квартиры – в год уже больше 100 тыс. рублей в свой карман. Опыт нашего региона, да и страны, показывает, что если некое место способно приносить дополнительный доход – поздно или рано на нём окажется такой человек, который этим воспользуется. Честный председатель ТСЖ – находка для жильцов. Но честность сегодня – товар дефицитный.
Официальная статистика по краю не выявляет преимуществ управления домами ТСЖ или УК – удачные, как и неудачные примеры, есть и там и там.
Повысить свои шансы не переплачивать и не потерять обслуживание своего дома в результате создания липовых ТСЖ с поддельными протоколами общих собраний, можно только, проявляя постоянный интерес к своему имуществу – дому, в котором живёшь. Внимательный платит меньше, а невнимательный – чаще.
Сергей ВЕСЕЛЫХ, юрист:
– Если собственник жилья узнал о нарушениях при создании ТСЖ, он может сообщить об этом в орган государственного или муниципального жилищного надзора. Которому, согласно части 6, статьи 20 Жилищного кодекса, дано право обратиться в суд с заявлениями – либо о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, общим собранием членов ТСЖ, если они противоречат ЖК РФ. Либо подать иск о ликвидации ТСЖ в случае неисполнения предписания об устранении несоответствия устава товарищества требованиям ЖК РФ, или в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества.
А регистрацию юридического лица можно обжаловать в вышестоящих органах налоговой службы или через суд. Жалоба подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда заявитель узнал о нарушении своих прав из-за регистрации ТСЖ.
Кстати:Администрация Барнаула призвала горожан следить за работой управляющих компаний и сообщать о нарушениях. Особенно это актуально сейчас, в разгар снегопадов – очень многие УК не следят за порядком, не убирают снег и лёд, не чистят кровлю.
Жалобы на работу УК, если они не прислушиваются к жильцам, принимают в Барнауле по телефонам: 370-533, 370-532, 370-529.