Тяжёлая доля. Как новый закон о дольщиках отразится на стоимости жилья?
На защиту дольщиков решило встать государство - с января 2017 года вступят в силу изменения в 214-й федеральный закон, которые в разы ужесточат требования к застройщикам, желающим возводить жильё на деньги простого народа. Однако сами строители Приангарья не уверены, что документ реально повысит безопасность покупателей квартир, а вот цену квадратного метра поднимет точно.
«Подождите, всё достроим»
Иркутянка Лариса ШМАКОВА говорит, что закон законом, но в долёвку она - больше ни ногой. Женщина ждала свою новую квартиру в девятиэтажном доме на улице Цимлянской почти 10 лет!
- В 2006 году мы заключили договор долевого строительства, и уже в марте 2008-го застройщик ООО «МолдРосс» обещал отдать нам ключи, но в итоге заехать в собственные пенаты мы смогли только в 2014 году, - рассказывает она. - Почти десять лет мучились! Причём с документами у застройщика поначалу всё было отлично: он и разрешение на строительство нам показывал, и проектную декларацию. Единственное - в один прекрасный момент у него почему-то закончились деньги.
Но компания убеждала дольщиков, что всё будет хорошо. «Подождите немного, сейчас возьмём кредит и быстренько всё достроим», - так застройщик твердил до самого своего банкротства.
- Тогда мы и поняли, что не видать нам квартир как своих ушей, - продолжает Лариса Петровна. - Поэтому решили достраивать сами: собрали со всех дольщиков по три тысячи за каждый «квадрат». Я лично нанимала бригады и рассчитывалась со всеми рабочими.
Правда, когда дом был почти готов, проблемы не закончились - за подключение к сетям коммунальщики запросили 23 млн руб., и ситуацию удалось разрешить только при помощи власти. Она же помогла с лифтами. Дальше - больше: за время долгой стройки в стране поменялись все нормативы, и объект вводили в эксплуатацию со крипом.
- Хорошо, что у нас дом двухподъездный, небольшой, а то бы не собрались и до сих пор куковали в недострое, - говорит Лариса Шмакова. - Мы уже два года живём в своей квартире, но пока мы этот дом достраивали, у нас такие трагедии были! Семьи расходились... Столько судеб порушено!
Кто заплатит за «защиту»?
По словам врио начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Стройнадзора Иркутской области Павла ХАЛЗАНОВА, сегодня в регионе зарегистрировано 17 проблемных объектов, завершения строительства которых ждут 1182 уже обманутых дольщика. В этом списке такие иркутские «проекты-мамонты», как четвёртая блок-секция жилого комплекса «Веста» и ЖК «Порт-Артур». И, как отмечает специалист, список долгостроев «не мёртвый», он постоянно меняется, однако некоторые объекты висят в нём пятилетками.
Остановить пополнение этого перечня призваны изменения в 214-й федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Как объяснил замминистра строительства, дорожного хозяйства Приангарья Андрей МАКАРОВ, документ выдвигает ужесточённые требования к уставному капиталу застройщиков: минимальная ставка будет начинаться от 2,5 млн руб., максимальная - 1,5 млрд руб. По примерной оценке Стройнадзора, это требование смогут выполнить около десятка крупных компаний региона из сотни. Кроме того, закон предполагает создание компенсационного фонда долевого строительства, на средства которого можно будет достраивать брошенные на произвол судьбы дома. Однако как этот фонд будет работать - до сих пор никому не ясно.
Ещё одно нововведение закона: застройщик сможет финансировать свой проект либо из своих средств, либо с помощью инвестиционного кредита. Если компания выберет второй вариант, то все деньги дольщиков придётся положить на счета в банке, и пользоваться этими средствами застройщик уже не сможет. Таким образом, новый документ может принести очевидную выгоду банкам, но не кошелькам покупателей. Скорее всего, поправки к закону приведут к тому, что строительные компании будут вынуждены увеличить стоимость квадратного метра.
- Уже больше года закон обязывает нас страховать дома, которые мы возводим, это значит, что дольщик около 2% стоимости квартиры платит за страховку, - поясняют застройщики. - Механизм работы компенсационного фонда ещё не определили, но не исключено, что ещё 1% стоимости жилья дольщик будет платить и туда.
Воздух вместо квартир
Между тем даже дорогой усовершенствованный закон вряд ли сможет обезопасить дольщиков от мошенников, которые, продавая людям ещё несуществующие квартиры, вообще не собираются ничего строить. Или возводят многоэтажные «хоромы» на земельном участке, который для этого не предназначен. Так, например, произошло с домом по адресу Пискунова, 40, в Иркутске, квартиры в котором до сих пор продаются направо и налево. С виду это законченный 12-этажный дом - заселяйся и живи, однако потенциальному покупателю стоит знать, что строение погрязло в судебных процессах, потому что возвели его незаконно. Как объяснил Павел Халзанов, изначально физлица купили земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, но за сезон на этом месте выросла многоэтажная «коробка». А наивные покупатели, видя, что стройка идёт, а цена спускается всё ниже, «ломанулись» за квартирами.
- Ситуация очень простая: если недобросовестный застройщик хочет быстро обогатиться, он покупает любой участок, ставит очень низкую цену за «квадрат», собирает деньги с людей, которые не проверили ни право собственности на землю, ни разрешение на строительство, и уходит с рынка, так ничего и не построив. А обманутые люди потом ходят по инстанциям, но все только разводят руками, - считают застройщики Иркутска - Большинство проблем с обманутыми дольщиками связано с тем, что стройка ведётся в обход закона (тогда застройщик не платил никаких страховых взносов). Избежать такой ситуации людям могут помочь только контролирующие органы, которые обязаны мониторить все возникающие стройки. Очень мало случаев можно найти в Иркутске, когда застройщик всё делал честно и по закону и не смог завершить строительство. А если у него всё-таки возникли проблемы в силу экономических или политических причин, сегодня есть масса страховых инструментов, которые помогут ему ввести дом в эксплуатацию, несмотря на кризисы и неудачи.
Сами дольщики, которых когда-то обманули, к строгому закону отнеслись положительно.
- Я думаю, плюс нового документа в том, что будет создан фонд, из которого можно будет взять деньги на достройку, если застройщик, к примеру, как в нашем случае, обанкротится, - говорит Лариса Шмакова. - Инициатива повысить требования к уставному капиталу тоже понятна: в нашей истории у строительной компании был уставной капитал в 10 тыс. руб., а страхования вообще никакого тогда не было. Правда, очевидно, что все эти механизмы упадут на плечи обычных людей из-за того, что стоимость жилья увеличится. С другой стороны, появится хоть какая-то определённость. Наш опыт показывает: хочешь купить квартиру - плати больше, но зато с гарантией, что её построят.
Комментарий:
Юрий ШКУРОПАТ, президент Союза строителей Иркутской области:
- В этом году из нашего Союза вынужденно вышли восемь крупных организаций, которые строили по 180-200 тыс. квадратных метров жилья в год. Можно сказать, что все эти предприятия просто прогнали с рынка, так как сегодняшняя стройка - это очень обременительно: слишком трудно без конца ходить по кабинетам, особенно, если ты хочешь строить доступное жильё. У нас в стране, как говорится, семеро с ложкой, один с сошкой - слишком много взносов вынужден внести застройщик, прежде чем ему разрешат строить.
В апреле мы опросили представителей нашего Союза, чтобы узнать, какой у них потенциал. Оказалось, что вместе они могут строить примерно 620 тыс. «квадратов» в год, понимаете теперь, что значит для рынка Приангарья потерять восемь крупных компаний.
Население просит строить массовое доступное жильё, и власти за это ратуют. Однако попробуйте найти в Иркутске земли, которые позволят возводить недорогие квартиры. В нашем любимом областном центре спекулянты просят от миллиона до 1,5 млн руб. за сотку – земля десятки лет находится в частных руках. И это отличный инструмент для спекуляции. Я считаю, просто необходимо провести, наконец, инвентаризацию всех земель в Иркутске: федерального, регионального, городского подчинения, чтобы затем, при планировании очередных лет застройки, понимать, на какой участок и по какой цене строительные компании могут претендовать.
Особое мнение
Представитель одной из строительных компаний Иркутска:
- Нам говорят: «Давайте стимулировать покупательскую способность» и снижают ипотечные ставки, чтобы людям вроде бы было интересно покупать жильё. Но от этого выигрывает скорее банк, а не застройщик - мы вынуждены будем только поднимать стоимость квадратного метра. Мало того что новые механизмы закона потребуют заложить в цену «квадрата» новые проценты, так ещё и стоимость металла, бетона и арматуры постоянно растёт. Если раньше мы покупали арматуру по 17-18 тыс. руб. за тонну, сейчас - за 40 тыс. руб. Нас это подпирает.
Честно говоря, я не понимаю, зачем нужно было так глобально менять 214-й закон. Это ещё один шаг к тому, чтобы убрать дольщиков совсем, чтобы им было невыгодно покупать квартиру на этапе строительства. Тогда вроде бы и обманутых не будет. С одной стороны, это хорошо, но с другой... Весь мир живёт «на долёвке», все так строят, а нам проще со всех сторон зарегулировать процесс и не дать рынку развиваться.
С точки зрения информирования населения, на мой взгляд, закон очень хорошо составлен, но со стороны работы с застройщиками, развития инвестиционной привлекательности сферы закон идёт в ущерб.