Рынок недвижимости застыл перед критической датой
1 июня вступают в силу новые требования Центробанка РФ по выдаче ипотечных кредитов. Напомним, что ранее эти меры были анонсированы Центробанком РФ.
Так, по требованию Центробанка для банков начнёт действовать новый порядок применения надбавок к коэффициентам риска и новые требования к расчёту показателя долговой нагрузки заёмщиков (ПДН). Повышение коэффициентов риска увеличивает запас капитала банков для покрытия возможных потерь.
Надбавки к коэффициентам риска по вновь выданным ипотечным кредитам на строящееся жилье будут действовать ещё год после того, как дом будет введён в эксплуатацию, или покупатель оформит квартиру в собственность.
При этом надбавки не будут применяться для ипотеки, выданной заёмщикам с долговой нагрузкой не выше 60% на строящееся жильё в рамках льготных программ, если первоначальный взнос будет не менее 20% с 1 июня 2023 года и не менее 30% — с 1 января 2024 года.
Как пояснили в Центробанке, речи о повышении первого взноса до 20% и 30% не идёт. Но при первом взносе ниже установленного порога кредит будет попадать под более жесткое регулирование.
По словам экспертов, регулятор был обеспокоен увеличением высокорискованных ипотечных кредитов, предоставленных заёмщикам с низким первоначальным взносом и с высоким уровнем финансовой нагрузки.
«Всё это начало раздувать ипотечный пузырь. Центробанк вмешался, чтобы не ухудшать ситуацию на рынке недвижимости. ЦБ давно сигнализировал о росте долговой нагрузки ипотечных заёмщиков, которая у многих достигла 80%: 100 тысяч заработал — 80 тысяч отдал. В норме считается, что такой показатель не должен превышать 50%», — отмечает финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов.
Но во всем этом есть две стороны. Так, по словам опрошенных «ИНФОРМЕРом» экспертов, ситуация с изменением условий по ипотечным кредитам выглядит сложной для заёмщиков, банки вводят новые меры, которые могут привести к повышению ставок и уменьшению объёма выдачи кредитов на покупку жилья.
Размеры этого повышения у каждого банка будут свои, но каждые 0,5% процентной ставки будут существенно отражаться на спросе. Банки будут повышать первоначальные взносы. С 1 июня отсеется около 10–15% потенциальных покупателей, однако с нового года рынок может недосчитаться до 30%, ведь им на первый взнос придётся копить в два раза больше.
Но эти меры могут привести и к снижению цен на некоторые виды недвижимости. Это будет выгодно для покупателей, заинтересованных в покупке жилья без ипотеки или с небольшим кредитом.
Кроме того, с увеличением первоначального взноса сокращается ежемесячный взнос по ипотеке, что важно для покупателей. Во-вторых, это сократит риски надувания ипотечного пузыря, что стабилизирует финансовую систему.