Прирезать и узаконить

Дачный участок оказался больше официальных границ: чем это грозит и что делать?

 

фото

Владельцам загородной недвижимости придется внимательней относиться к вопросу, соответствует ли фактическая площадь их земельных участков той, что значится в документах. Проще говоря — не допустил ли собственник самозахват земли, и если да, то насколько существенным оказалось это приобретение. Пресекать самовольное занятие земельных участков — одна из задач нового федерального закона (№ 150 «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), который опубликован 18 июня и вступит в действие в сентябре. Что грозит нарушителям и можно ли легализовать земельные излишки, рассказали эксперты.

Что понимается под излишками? 

Конечно, в законе ни про какие «излишки» не написано. Но нововведение касается тех земельных участков, которыми их фактический владелец пользуется, считая своими, потому что они примыкают к его земельной собственности. Из закона следует, что значение имеет длительность пользования «лишней» землей: как своей собственник должен распоряжаться ею от 15 лет и дольше. Не обязательно права на этот участок должны быть обозначены забором (объектами искусственного происхождения): в качестве того, что позволяет определить границы «прирезанного» участка, в законе фигурируют и природные объекты. Это может быть, например, край леса или оврага.  

Как узнать, что есть излишки?

Уточнение границ земельных участков — это результат кадастровых работ. Их может заказать и сам землевладелец, которому понадобилось свою землю, например, продать. Но важно, что в законе, о котором идет речь, регулируется совсем другой вид деятельности — комплексные кадастровые работы (ККР), поясняют в Управлении Росреестра по Свердловской области. Они выполняются одновременно в отношении всех участков, которые расположены на территории одного кадастрового квартала или нескольких смежных кадастровых кварталов. Заказчиком ККР выступают не частные лица или организации, а уполномоченные органы местной, региональной или даже федеральной власти — например, для уточнения границ муниципальных образований. 

Таким образом, землевладельца, который «забыл» (а может, и действительно не знает), что его участок выполз за задокументированные границы, о наличии у него земельных излишков проинформирует «письмо счастья» из местной администрации или конторы, нанятой для проведения ККР.

Выявленные излишки отберут? 

Совсем необязательно. Самой распространенной окажется ситуация, при которой фактическая площадь участка будет лишь ненамного больше, чем по документам. Допустимая погрешность составляет 10%: то есть, если по бумагам вы владеете 10 сотками, а фактически у вас их не больше 11, можно не переживать. Актуализированные сведения о границах вашей собственности будут внесены в кадастровые документы и единый государственный реестр недвижимости. Приятно и то, что все это будет сделано не за ваш счет.  

Но если излишки площади, занимаемой вашей фазендой, окажутся более существенными, с ними, вероятнее всего, действительно придется расстаться. По крайней мере, на время. 

Исполнитель ККР известит заказчика о возможности формирования на обследуемой территории нового земельного участка. У которого, по логике вещей, должен будет появиться собственник.

 

Не исключено, что им станете и вы — на тех условиях, которые вам предложит обладатель прав на новый участок. Собственно, механизм приобретения земли частными лицами у местных властей давно разработан и проверен, говорит Николай Хмелевский, партнер, руководитель практики строительства и недвижимости адвокатского бюро LOYS. Но вполне можно ожидать, что законодатель вскоре придумает особый порядок урегулирования вопроса о принадлежности «излишков», выявленных в ходе кадастровых работ. В том числе и проведенных по инициативе самого собственника. 

Еще одним препятствием для того, чтобы земля осталась за вами, могут стать публичные ограничения: например, если прирезанный участок попал в водоохранную зону. И, наконец, могут обозначиться интересы третьих лиц. Присвоенную землю вам отдадут, если это окажется возможным с учетом интересов соседних землепользователей (это, кстати, к вопросу о том, как бывает важно жить мирно с соседями). 

Получится ли легализовать самозахват? 

Как уже было сказано, закон допускает присоединение дополнительной площади, незначительной по сравнению с исходным размером участка. При условии, что вы пользуетесь ею не менее 15 лет, не мешаете интересам третьих лиц и не нарушаете публичных запретов. Но не стоит рассматривать закон как новый механизм приобретения прав на самовольно занятую землю, предупреждает Николай Хмелевский из LOYS. Скорее наоборот — его приняли для борьбы с практикой самозахватов, которая всегда процветала в частном секторе и садовых товариществах. Когда-то излишняя площадь могла действительно стать результатом ошибки, которую можно понять и простить. Но для новых «самовольщиков» предусмотрены довольно суровые кары. 

Это административная ответственность за самозахват (статья 7.1 КОАП РФ «Самовольное занятие земельного участка»: штраф от 1 до 1,5 размера кадастровой стоимости участка, но не менее 5 тыс. рублей). И, конечно, обязанность освободить землю.

Более того, серьезные отклонения по фактической площади земельного участка могут послужить основанием для приостановки кадастрового учета и регистрационных действий с этим объектом недвижимости. Иными словами, вы просто не сможете продать свою землю, а ваши наследники столкнутся с проблемами при вступлении в права. 

А если землевладелец считает, что он все-таки прав?

Риск возникновения разногласий и споров по ходу выполнения ККР есть почти всегда, поэтому предусмотрено создание согласительной комиссии, рассказали в Свердловском управлении Росреестра. В комиссию можно представить свои возражения, которые будут или отклонены, или признаны обоснованными. Во втором случае итогом согласительных процедур должен стать акт согласования местоположения границ участков. Если к вашим возражениям не прислушались, то должны, по крайней мере, уведомить о возможности разрешения земельного спора в суде. Понятно, что ваши возражения будут весомее, если причины несогласия будут подкреплены документами, которые могут подтверждать или хотя бы косвенно свидетельствовать о ваших правах на «лишний» земельный участок.