Девелоперы ухудшили прогнозы по новостройкам и предупредили о появлениях в УрФО новых обманутых дольщиков
Старт новых проектов по строительству жилья в крупных городах может быть сдвинут «в связи с корректировкой процентной ставки Центробанка» и ожидаемым ростом процента по ипотечным займам. Такими прогнозами делятся в Уральской палате недвижимости, но сами застройщики в Свердловской и Тюменской областях пока сохраняют позитивный настрой и уверяют, что «выполнят планы по новостройкам». При этом, впрочем, девелоперы признают, что резервы для запуска новых проектов заметно уменьшаются на фоне сокращения прибыли от продаж из-за удорожания стройматериалов. Понимая перспективу снижения спроса, что особенно будет заметно в первом квартале будущего года, в строительных компаниях пересматривают подход к возведению жилья в сторону сокращения площадей и отказа от чистовой отделки. Девелоперы не исключают при этом, что могут растянуть сроки строительства с целью сокращения финансовых рисков. Конкуренция за привлечение клиента, считают участники рынка, усилится. На этом фоне вырастут и риски появления несистемных застройщиков, игнорирующих требования возведения жилья с использованием эскроу-счетов и предлагающих квартиры «по неоправданно низким ценам». Реализация подобных проектов, считают застройщики, в любой момент может быть остановлена, а регионы получат новых обманутых дольщиков.
Банки прогнозируют временное снижение спроса на ипотечные кредиты в связи с повышением ставки ЦБ РФ до 8,5%. Ставка по ипотеке на начало декабря в ряде кредитных учреждений уже приблизилась к двузначному показателю. Так, в Сбербанке она составляла 9,3%, в «Альфа-Банке» – 9,79%, в УБРиРе – 8,9%. Пока решение об очередном повышении ставки не принято, однако в январе, отмечают представители банковского сообщества, она однозначно возрастет.
«Мы ожидаем спрос (на ипотечные кредиты) на уровне 2021 года. Он сместится на более доступные варианты и на первичную недвижимость. С увеличением ключевой ставки ЦБ мы ожидаем роста ипотечных ставок до двухзначных значений уже в первом квартале 2022 года. Это повышение несколько охладит спрос на ипотеку и жилье в целом, но снижение не будет критичным», – комментирует управляющий директор по продуктовому портфелю «Ипотека» УБРиРа Анна Севостьянова. Фото: Владислав Лоншаков, «Коммерсантъ»
В значительной степени объем выдаваемых ипотечных займов будет зависеть и от сохранения льготной ипотеки. На ее долю в общем объеме кредитов на покупку жилья в Сбербанке приходится 30%, в УБРиРе – 10. Однако пока решение о сохранении возможности такого кредитования во втором полугодии 2022 года не принято.
«Есть вероятность, что господдержка летом будет отменена окончательно. Это, на наш взгляд, приведет к снижению темпа оборачиваемости жилья на рынке недвижимости (как новостроек, так и вторичного). Люди будут склонны меньше продавать и покупать. Однако к большим темпам снижения запроса в недвижимости мы не готовимся», – делится директор по продажам тюменского застройщика «Меридиан» Татьяна Стародумова. Пока небольшой спад продаж, по данным Уральской палаты недвижимости, прогнозируется в январе-марте 2022 года, после чего начнется восстановление рынка, а темпы роста цен на жилье снизятся. Если в текущем году квартиры в новостройках Екатеринбурга подорожали в среднем на 20%, то в 2022 прогнозно рост цен ограничится 15%.
Застройщики, отмечает аналитик УПН Михаил Хорьков, пока предпочтут сосредоточиться на завершении уже начатых объектов. В стадии стройки в Екатеринбурге находится 3,4 млн кв. метров жилья, но новые проекты могут быть отложены или кардинально изменены. Впрочем, сами строительные компании в Свердловской области сохраняют позитивный настрой. Так, основатель «Корпорации «Маяк» Владимир Коньков полагает, что строительство новых домов вряд ли будет отложено, а темпы их ввода сохранятся. Цены, как и ранее, будут в значительной степени зависеть от инфляции и удорожания стройматериалов.
В этом году, по данным ГК «TEN», себестоимость строительства уже выросла на 30%. С учетом ограниченности покупательского спроса в компании делают ставку на минимальное изменение средней цены объекта.
«Мы были готовы и к ставке в 9,5%, поэтому планов по новым объектам не меняем. Мы меняем подход и стремимся сохранить доступность жилья. В связи с этим ограничиваем площадь – эта тенденция и раньше прослеживалась на рынке, кроме того, отказались от чистовой отделки в пользу лайт-бокс отделки. Конечно, с ростом цен на стройматериалы и инфляцией наша доходность снижается. Главный риск в том, чтобы инфляция не перешла в гиперинфляцию. Следующим этапом должно стать повышение зарплат граждан», – полагает директора по девелопменту ГК TEN Юрий Романович. В Тюменской области мнения застройщиков о дальнейшем развитии ситуации на рынке разнятся. Так, например, в компании «Меридиан» ожидают дальнейшего роста объемов ввода до 1,6 млн кв. м (в 2021 году 1,5 млн кв.м) и перехода от ежемесячного к поквартальному повышению цен.
«Во-первых, есть уже текущие проекты, это проектное финансирование, которое физически невозможно остановить. Во-вторых, есть емкость рынка. Тюмень входит в регион, где всегда был повышенный спрос на жилье и, соответственно, высокий темп продаж и высокий темп застройки», – отмечает Татьяна Стародумова.
В свою очередь, директор компании «Скандиа» Николай Никифоров полагает, что сроки реализации новых проектов могут быть скорректированы. «В ситуации неопределенности на рынке наращивать темпы нужно аккуратно. Можно увеличить акцент на сформированном объеме. При этом вряд ли компании будут откладывать запуск новых проектов, однако темп строительства могут пересмотреть и растянуть, чтобы снизить финансовую нагрузку и риски», – считает застройщик. Сохранить спрос клиентов, рост доходов которых в основной массе отстает от темпов повышения цен на жилье, застройщики рассчитывают за счет сокращения площадей квартир и масштабного перехода в эконом-класс. При этом не исключают появления на рынке застройщиков, работающих без эскроу-счетов и на демпинге.
«Ряд несистемных застройщиков могут устроить гонку на понижение цен за квадратный метр, что в итоге приведет к краху проектов и появлению новых обманутых дольщиков», – предупреждает топ-менеджер TEN Юрий Романович. Фото: vsluh.ru
По относительно невысоким ценам в регионах традиционно строилось жилье для обеспечения льготных категорий населения, а также в рамках программы переселения из ветхого жилья. Однако и тут застройщики указывают, что предложенные муниципалитетами цены квадратного метра с учетом роста стоимости материалов позволяют в крайнем случае выйти в ноль.
При сохранении расценок на установленном государством уровне участники рынка не исключают, что торги по вводу нового жилья будут срываться массово. В такой ситуации, отмечают застройщики, необходим как пересмотр цен квадратного метра в муниципалитетах, так и субсидирование низкомаржинальных проектов и льготное подключение домов к энергосетям. Подобные проекты и возможность их реализации, делятся застройщики, уже рассматриваются, но пока они находятся в стадии проработки.
«Правда УрФО» продолжит следить за развитием ситуации.