Ипотека под арендное жилье: почему государство не слушает застройщиков?
Пока программа рассчитана до 2020 года. Как уточнил Михаил Мень, глава Минстроя, к настоящему моменту 32 российских региона стали участниками программы, с их властями были заключены соглашения по строительству 60 микрорайонов комплексного освоения территорий. Финансирование будет делится между федеральным центром и регионами в пропорции 70 к 30. Пока не ясно, сколько должны будут вложить застройщики. Озвучено, что проект обеспечит застройщиков землей.
Тюменский регион в ответ на различные высказывания скептиков начал строить первые дома под аренду. В Тюмени уже возводят три здания одна из крупных строительных компаний. В Сургуте заселен первый дом, аренда в нем начинается от 12 000 рублей. И это несмотря на все заявления, что арендное жилье не будет востребовано россиянами, поскольку стереотип «жить в чужом жилье — это плохо» еще не скоро получиться поменять. В кулуарах эксперты рынка недвижимости выдвигают очень смелые гипотезы.
Процесс приватизации в России начался с 1991 года, и с тех пор сроки ее окончания переносились много раз: в 2006, 2010, 2013 и 2015 годах. Первая и главная причина, по которой в свое время население приватизировало жилье, – возможность продать его.
Снимая квартиру у государства, вы можете ее только обменять на другое жилье, которое люди также занимают по социальному найму. Все это привело к тому, что людей привязывали к определенному месту, и переехать в другой регион становилось все сложнее. Теперь, очевидно, чиновники хотят поменять нашу жизнь. Внушая нам, что жить в аренде хорошо, государство словно ведет нас к тому, чтобы рабочая сила все больше и смелее принимала решение приехать в областные, северные и недоступные города и мегаполисы такие, как Москва», — рассказал порталу Vsemetri.com, пожелавший остаться неизвестным.
Также из собственных источников нам стало известно, что от Тюменской области была подана заявку на участие в программе «Ипотека под арендное жилье», но пока ее не одобрили. Государство уверено, что таким образом они смогут удешевить стоимость жилья.
Арендное жилье будет развиваться в России, и понятно, что крупные институциональные инвесторы рано или поздно зашли бы на этот рынок. Я был в Сургуте и посетил арендный дом, который недавно построили — рыночная цена, наполненность на 92%. Люди, которые там живут, довольны. Это нормальная форма решения жилищного вопроса. Задача государства какая? Удешевлять себестоимость жилья через разные инструменты, — уверен Ильдар Хусаинов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи». — Я считаю, арендное жилье помогает решить данный вопрос. Поскольку при такой ставке на ипотеку, как сегодня, жилищный вопрос очень дорогой. То, что сокращается цепочка добавленной стоимости и фактически можно по себестоимости покупать право проживания, — это же хорошо. Понятно, что строители будут недовольны, риэлторы, банки будут недовольны. Но это объективное развитие конкуренции. Чем больше будет арендного жилья, тем больше появится возможностей для развития комфорта проживания в стране. И я отношусь к этому положительно».
Застройщики уверены, что на рынок аренды жилья смогут попасть только крупные компании, средние и структуры с меньшим капиталом не зайдут на этот рынок.
Будущее арендного жилья и участием в таких проектах будет зависеть от экономики. Если те, кто отвечает за этот проект, покажут застройщикам выгоду, то мы будем строить. На самом деле я уверен, что люди будут готовы жить в таких домах, сейчас же снимают квартиры активно. Я думаю, если такие дома будут строиться с участием государства, то ставки станут ниже и спрос будет. Многие жители Москвы уже выбирают для себя аренду, молодежь также активно выбирает себе такой формат жилья. Застройщику нужно обладать колоссальным капиталом, чтобы без потери для компании получить доход только через несколько лет», — считает Александр Быков, коммерческий директор строительной компании 4DDevelopment.
Главный участник программы АИЖК уже озвучил ряд мест, где будет развивать программу. Примерно 50 на 50, с учетом проектов в Москве общей площадью 83 тыс. кв. м, в городе Большой Камень (жилье для сотрудников судостроительного комплекса «Звезда») и Тобольске (жилье для сотрудников «Сибура»). Также АИЖК будет выкупать площади под арендное жилье в Москве.
Пока достаточно мало тех, кто смотрит в сторону арендного жилья. Пока для людей вариант решения квартирного вопроса покупкой собственного жилье более приоритетен. Как у нас говорят, еще и детям достанется. Скоро мы увидим другую динамику, и люди будут снимать квартиры ввиду другой составляющей ценности — новое поколение будет больше путешествовать и захочет больше свободы для перемещения. На девелоперском рынке эта тенденция отразится каверзно. Вопрос: когда застройщики начнут строить такое жилье? Ответ: когда станет выгодно. Пока этот продукт экономически непонятен для застройщика. Хотя сам рынок арендного жилья просел в ценовом сегменте, раньше меньше 15 000 рублей цен не было. Это откладывает время по выходу арендного жилья в Тюмени», — констатировал Андрей Панасюк, генеральный директор и учредитель Студии продаж UP сonsAllt.
Эксперты уверены, что предлагаемый АИЖК стандарт ипотеки под арендное жилье позволяет установить ставку коммерческого найма примерно на 20% ниже, чем ежемесячный аннуитетный платеж для сопоставимого жилья. Коммерческий наем будет привлекателен только в городах, где жилье может существенно подорожать в течение 15 лет.
В подобных проектах инвестор может не получить дивиденды, но он в любом случае должен получить доход, хотя бы за счет увеличения стоимости земельного участка и дома, стоящего на нем. В АИЖК поясняют, что с коммерческими застройщиками условия аналогичные — 70 / 30, только ставка найма будет выше. Жилье, которое строит девелопер, продается специальной проектной компании или ПИФу*. Платежи по аренде сначала направляются на погашение ипотеки арендного дома, а потом идут в доход для инвесторов в проектную компанию или ПИФ.
Насколько он будет привлекателен в Тюмени, покажет время.
* паевой инвестиционный фонд