Купля-продажа будущей недвижимости и общее имущество нежилого здания: новая практика ЭК ВС

Недавно было опубликовано очень любопытное определение ЭК ВС по спору Кукушкин и Попов против Росреестра по Тверской области (судьи Е.Е. Борисова, Г.Г. Попова, О.В. Киселева). Дело заслуживает внимание тем, что оно продолжает практику ВАС РФ по вопросам квалификации сделок с будущей недвижимостью, зафиксированной в известном ППВАС 54, а также развивает модель нежилой поэтажной собственности. 1. Вкратце суть дела такова. Два предпринимателя заключили договор долевого участия, предметом которого было финансирование ими строительства нежилого здания в г. Тверь. Застройщик принял на себя обязательство передать предпринимателям нежилое помещение в здание и долю в земельном участке (которая должна была соответствовать доле площади помещения в общей площади здания). При этом застройщик, начиная строительство, являлся собственником участка. Помещение было передано, но с приобретением земельного участка не заладилось. Сначала дольщики добивались констатации того, что земельный участок не принадлежит застройщику на праве собственности (дело № А66-3293/2013), потом лица, приобретшие нежилые помещения в здании, стали требовать регистрации за собой долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание. Росреестр отказал в регистрации долевой собственности собственникам помещений в нежилом здании, сочтя, что для этого нет правовых оснований. Первые две инстанции признали отказ незаконным, применив аналогию ст. 36 ЖК о праве долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельный участок под домом. Но ФАС СЗО отменил судебные акты и в иске отказал, сочтя, что дольщики не могут приобрести право собственности на земельный участок под зданием, в котором им принадлежат помещения, так как это не предусмотрено законом. ФАС СЗО подчеркнул, что собственность на участок как элемент общего имущества здания может быть только у собственников квартир в многоквартирном доме.