Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания от 27 января 2016 № 14

РЕШЕНИЕ

комиссии по рассмотрению споров о результатах

определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия – Алания

от 27.01.2016 № 14

Комиссия в составе:

заместителя председателя комиссии: Хосонова Р.Т., директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Северная Осетия – Алания,

члена комиссии Бекоева В.Г., заместителя Министра государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия – Алания

при участии секретаря комиссии: Цидаева В.В., и.о. начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Республике Северная Осетия – Алания,

на заседании, проведенном 27.01.2016, рассмотрела поступившее в комиссию 25.09.2015 заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости:

вид объекта недвижимости	земельный участок
кадастровый номер	15:09:0201001:108
местоположение	РСО – Алания, г. Владикавказ, ул. Тхапсаева, общей площадью 25 197 кв.м.

поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, в размере 76 826 000 (семьдесят шесть миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч рублей), по состоянию на 01.01.2015 (далее – рыночная стоимость объекта недвижимости), указанной в отчете об оценке от 25.09.2015 № 256-15зк, составленном оценщиком Мамаевым С.П., членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», регистрационный № 0015416 от 14.11.2007, свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков № 0015416, выдано 08.11.2013 сроком на 3 года.

Заявителем представлено в комиссию положительное экспертное заключение от 21.12.2015 № 7118/2015-4 на отчет № 256-15зк, подготовленное экспертом Могила В.Ф., регистрационный № 001989 номер квалификационного аттестата 000082-004 ВГТУ от 26.10.2013, состоящим в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об оценке (далее – положительное экспертное заключение).

В РЕЗУЛЬТАТЕ РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВЛЕНИЯ КОМИССИЕЙ

установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 225 681 465,96 (двести двадцать пять миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча четыреста шестьдесят пять рублей девяносто шесть копеек), установленной по состоянию на 01.01.2015, указанной в отчете об определении кадастровой стоимости от 24.09.2014 № 1/15-2014 и утвержденной Постановлением правительства РСО – Алания от 28.11.2014 № 412 «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия-Алания», которое составляет более 30%, а именно 66%.

Оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартами оценки, что выражается в том, что в пункте 4 ФСО № 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 07 2007 № 254, действовавшего на момент составления отчета об оценке от 25.09.2015 № 256-15зк, раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В рамках настоящего отчета для определения рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж сравнительного подхода.

Согласно пункту 22 ФСО № 1, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 07 2007 № 256, действовавшего на момент составления отчета об оценке от 25.09.2015 № 256-15зк, сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В соответствии с распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Согласно представленному отчету земельный участок с кадастровым номером 15:09:0201001:108, площадью 25 197 кв.м., расположен на правом берегу р. Терек г. Владикавказ, разрешенное использование под установку оборудования для организации культурно – массового отдыха горожан.

Исходя из содержания отчета об оценке от 25.09.2015 № 256-15зк, по объектам–аналогам приведена неполная адресная информация, отсутствие указания точного местоположения земельных участков приводит к погрешности в расчетах корректировки на местоположение, не уточнена транспортная доступность, при этом корректировки на местоположение и транспортную доступность приведены произвольно, следовательно, могут быть ошибочными. Отсутствие кадастровых номеров объектов-аналогов лишает возможности получить информацию об объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

В приложенных фотокопиях объявлений объектов–аналогов отсутствует информация об инженерной и технической оснащенности, передаваемые имущественные права и условия финансирования.

Соответственно, исходя из необоснованных и недостаточных корректировок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, отчет об оценке от 25.09.2015 № 256-15зк в приведенной части не соответствует статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, так как делает невозможным установление наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции и которая должна быть типичной именно для аналогичных объектов оценки.

На основании изложенного, допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению комиссии, существенными, влияют на достоверность оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:09:0201001:108 на 1 января 2015 года, что указывает на недостоверность и неправильность отчета об оценке. Таким образом, представленный отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, поскольку в ходе рассмотрения настоящего заявления установлено несоответствие отчета об оценке от 25.09.2015 № 256-15зк требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

На основании изложенного, руководствуясь абз. 2 п. 20 Порядка, по результатам рассмотрения заявления

КОМИССИЯ РЕШИЛА:

В удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия – Алания, г. Владикавказ, ул. Тхапсаева, кадастровый номер 15:09:0201001:108, общей площадью 25 197 кв. м, отказать.

Настоящее решение может быть оспорено в суде.

Заместителя председателя комиссии: Хосонов Р.Т.

Секретарь комиссии: Цидаев В.В.