В наступившем году девелоперы Петербурга планируют вывести на рынок не меньше новостроек, чем в прошлом. По их оценкам, спрос и предложение находятся в равновесном состоянии, поэтому застройщикам нет необходимости менять политику. В прошлом году на рынок Петербурга и прилегающих к нему районов Ленобласти было выведено около 4 млн м2 жилья. "Поскольку в 2017 году ожидается объем спроса на жилье не менее чем в 2016 году, то есть не менее 4 млн м2, то и активность девелоперов будет также достаточно высокой", — отмечает руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. Коммерческий директор "Главстрой–СПб" Алексей Гусев также считает, что картина будет аналогичной 2016 году, при этом объем нового предложения составит около 3,5 млн "квадратов". Встали в очередь При этом, по словам Ольги Трошевой, высокий спрос на жилье традиционно стимулирует застройщиков выводить на рынок как новые проекты, так и следующие очереди. Многое здесь зависит от конкретного застройщика. Например, ГК "ЦДС" в прошлом году ввела в эксплуатацию несколько объектов общей площадью около 400 тыс. м2, рассказывает директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев. И, чтобы пополнить ассортимент проектов, в текущем году компания планирует запустить еще пять новых жилых комплексов в городской черте и несколько корпусов в уже строящихся жилых комплексах. В частности, в течение марта–апреля начнутся продажи в двух новых корпусах ЖК "Новое Янино" и "Муринский Посад" общей площадью около 70 тыс. м2. У компании Setl City в 2017 году уже состоялся старт продаж в новом комплексе "МореОкеан" в Приморском районе, а до конца года на рынок выйдут новые очереди в таких проектах, как "Палацио" на Васильевском острове, "Чистое небо" — в Приморском районе, "Солнечный город" — в Красносельском, "GreenЛандия" у станции метро "Девяткино", а также квартал "Лондон" в рамках проекта "Семь столиц" в Кудрово. По словам Алексея Гусева, за первые 2 месяца текущего года на рынок Санкт–Петербурга и Ленобласти было выведено чуть более 200 тыс. м2 жилья. "Ощутимого смещения не произошло, — отмечает он, — как и год назад, около 80% выводимых объектов приходится на очереди в уже запущенных проектах, а 20% составляют новые жилые комплексы". Цены на месте В настоящий момент среди девелоперов нет единого мнения относительно того, будет ли сокращаться объем предложения. Так, по мнению руководителя отдела развития строительной компании "Норманн" Дмитрия Ефремова, объем предложения медленно, но начал уменьшаться. "В 2013–2014 гг. застройщиками было приобретено много проектов, получено много разрешений на строительство, а сейчас они уже выведены в продажу, — рассказывает Дмитрий Ефремов, — темп вывода в продажу новых проектов, очередей снизился в последнее время". Сергей Терентьев считает, что в течение последних 2 лет застройщики предпринимали действия, чтобы уравновесить объем предложения и спроса на первичном рынке. "Сейчас равновесие между этими величинами достигнуто, так что я не ожидаю дальнейшего сокращения вывода новых проектов", — объясняет он. В качестве подтверждения своего мнения он приводит то, что сейчас на рынке достаточно большое количество проектов, которые формально находятся на территории Ленинградской области, а фактически это спальные районы города. Это Мурино, Кудрово и т. п. "Земельный задел у застройщиков этих территорий достаточно большой, поэтому сокращения предложения в этих локациях в среднесрочной перспективе не предполагается, — подчеркивает Сергей Терентьев, — это недорогое и качественное жилье, которое пользуется спросом". Дмитрий Ефремов также говорит о том, что постепенно идет вымывание ликвидного предложения и об этом говорят колебания спроса. Так, под конец прошлого года покупатели пытались успеть приобрести квартиры в ипотеку с учетом господдержки, в начале этого года было снижение спроса — в том числе из–за более дорогой ипотеки, но уже начиная с марта, когда ипотека опять вернулась на приемлемый уровень около 11% годовых, количество обращений снова стало больше, идут активные переговоры с клиентами. Соотношение предложения и спроса, безусловно, должно влиять на уровень цен. Однако прямой корреляции в силу сложных экономических процессов, происходящих в стране, проследить не удается. Так, Алексей Гусев говорит, что сейчас в Петербурге и зоне заКАДья экспонируется около 4 млн м2 жилья, число новых проектов растет, при этом рынок находится в боковом тренде, когда стоимость колеблется в узком коридоре. "Думаю, если рост будет, то в пределах инфляции", — резюмирует он. Не ожидает роста в ближайшей перспективе и Дмитрий Ефремов. По его словам, ситуация, когда вывод в продажу падает ниже текущего спроса, обычно приводила к росту цен. Но сейчас он предполагает, что будет некоторый период стабилизации, так как слишком долгое время рынок был разбалансирован. Однако потом — не раньше осени — будет рост цен, в первую очередь на хорошие локации в городе и самое дешевое жилье в пригороде. Веяния времени Однако говорить о том, что на рынке ничего не меняется, было бы неверным. Определенные качественные изменения присутствуют и в форматах застройки, и в моделях продаж, и в отношении к окружающей инфраструктуре. Например, можно отметить, что в периоды экономического спада застройщики все же осторожнее подходят к запуску новых проектов. "Предпочтение отдается "точечным" жилым комплексам и проектам квартальной застройки, — поясняет Сергей Терентьев, — КОТы, предполагающие возведение миллионов квадратных метров жилья, в такие периоды запускают реже". Поэтому в текущем году ЦДС сфокусирует внимание как раз на проектах квартальной застройки, предложив покупателям новые жилые комплексы в разных районах города. Тем более что, по словам члена совета директоров ГК "Ленстройтрест" Дмитрия Карпушина, рынок требует от застройщика уделять больше внимания социальной инфраструктуре, причем в более широком спектре, чем школа, детсад и магазин, особенно в крупных проектах. Этот процесс идет не слишком быстро, но он идет, что подтверждают и результаты постоянно проводимых Ленстройтрестом исследований жилой среды и потребительских предпочтений. Так, по данным последнего исследования Ленстройтреста — опроса петербуржцев, въехавших в новые квартиры не менее 2 лет назад, четверть опрошенных (24%) признались, что их ожидания, связанные с покупкой квартиры, не оправдались, полностью или частично. "Наряду с удаленностью от города и плохой транспортной доступностью в числе основных причин неудовлетворенности называлась неразвитость инфраструктуры, — говорит Дмитрий Карпушин, — и мы ожидаем, что в дальнейшем покупатели будут все более требовательными к наличию социальных, культурных, бытовых объектов в новых проектах жилых комплексов или кварталов". Небольшие корректировки коснулись и позиционирования жилых комплексов, в том числе новых, на рынке. "Если раньше проекты стремились перейти в более высокий класс, то сегодня тенденция обратная, — отмечает Алексей Гусев, — вслед за покупательским спросом застройщики стараются сделать их все более доступными". Изменения касаются и модели продаж. По словам Дмитрия Ефремова, все больше упор идет на модификации ипотечных программ: субсидирование и рассрочки от застройщика. Такие инструменты финансового привлечения покупателя стали особенно актуальны после отмены с начала 2017 г. государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотеке при покупке жилья в новостройках. Еще одна приятная для покупателей тенденция — застройщики начинают заботиться не только о том, чтобы построить непосредственно дом, но и о транспортной доступности строящихся объектов. Например, по словам Дмитрия Ефремова, для будущего квартала "Евроград" в Юкках будет сроиться съезд с КАД, в котором "Норманн" примет участие. А для проекта "Новоселье" на юго–западе города обещают расширить Красносельское шоссе и сделать развязку на КАД. Таким образом, можно отметить, что рынок нового жилья Петербурга вполне адаптировался к условиям 2017 года и девелоперы не намерены снижать темпы строительства и рассчитывают, что покупатели поддержат их стремления такими же темпами продаж.
