Застройщики начнут год по новым правилам

Этот год для рынка недвижимости Санкт-Петербурга не был годом большой активности. Стабильный невысокий покупательский спрос поддерживался ипотекой с господдержкой. В следующем году строительную отрасль ждут изменения на законодательном уровне.

В частности, в силу вступят поправки в ФЗ-214, согласно которым правила игры на рынке несколько изменятся. Однако, по мнению экспертов, кардинальных сдвигов в новом году ожидать не стоит, передает портал "Разумная недвижимость". 

"Полагаю, что в 2017 г. на рынке недвижимости не произойдет значительных изменений. Мы также будем наблюдать последствия спада в экономике и иметь дело со слабым спросом. Застройщики продолжат разрабатывать стимулирующие мероприятия для покупателей и очень осторожно выводить на рынок новые проекты", – говорит генеральный директор строительной компании "Красная стрела" Николай Урусов.

По его мнению, в будущем году на рынок будут выведены единичные крупные жилые комплексы, проектов комплексного освоения территории может не быть вовсе.

Изменения в законодательстве

Что касается законодательных нововведений, то большинство застройщиков уже знают, что их ждет в будущем году. Так, застройщики, привлекающие средства граждан на строительство жилья, должны будут стать более информационно открытыми, а также произвести некоторые изменения в своих уставных документах, в частности, увеличить уставный капитал пропорционально объему строящегося жилья.

Информационная открытость, по словам Николая Урусова, – это хорошо, однако большинство этих данных и так были доступны. "Но если это поможет покупателям принять решение и убедиться в добросовестности застройщика, я не против подобных нововведений", – говорит эксперт. Что касается второго пункта, то многие крупные строительные холдинги под каждый свой новый объект могут создавать разные мелкие юридические компании, однако с принятием поправок создание таких компаний станет невозможным, что существенно снизит риски при строительстве. Хотя крупные застройщики, возводящие десятки проектов, могут продолжить пользоваться этой схемой, доведя уставный капитал дочерних фирм до требуемых размеров.

В то же время заместитель генерального директора АО "Строительный трест" Беслан Берсиров говорит о том, что уже сегодня в рамках 214 ФЗ работает абсолютное большинство застройщиков, его требования жесткие и дополнительные меры защиты излишни. Так, одно из нововведений – создание компенсационного фонда, взносы в который составят 1% от суммы каждого договора долевого участия (ДДУ). Это огромные затраты. В то время как сегодня на страхование уходит около 0,3%.

Директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI (входят RBI и "Северный город") Вера Сережина считает, что нельзя сказать, что эти поправки существенно изменят правила игры для застройщиков.

Среди нововведений, вступающих в силу с 1 января, главным образом требования к застройщикам в части раскрытия информации, условий привлечения денежных средств дольщиков и т. д. Добросовестные застройщики, по словам эксперта, как ранее соблюдали установленные процедуры, так и будут соблюдать их в дальнейшем, уже в расширенном объеме. Даже если теперь это будет связано с дополнительными издержками.

Цены возрастут?

Новые требования законодательства, в частности поправки в 214 ФЗ, по мнению экспертов, могут привести к удорожанию квартир в новых жилых комплексах. Вероятно, возросшие издержки застройщики будут пытаться компенсировать за счет покупателей жилья. "Конечно, цена квадратного метра определяется рынком, но в случае роста себестоимости строительства застройщики будут вынуждены поднять цены", – говорит Беслан Берсиров.

В этом году цены на новостройки были достаточно стабильными. В большинстве жилых комплексов они росли лишь по мере увеличения строительной готовности домов.

Это объясняется тем, что в начале года в Петербурге предложение на рынке строящегося жилья превышало спрос.

В такой ситуации, по словам Николая Урусова, рост цен невозможен. Точки равновесия удалось достигнуть только к середине года.

Однако спрос пока не настолько силен, чтобы увеличивать цены. Если по каким-то проектам рост и был, то незначительный, в пределах 2-4% за год. В качестве причин можно назвать повышенный спрос именно на конкретные проекты.

В целом же в 2017 г. заметного роста цен на недвижимость эксперты отрасли не ожидают, в последние год-два в каждом сегменте рынка цены достаточно стабильны (колебания не более 1-2%). Заметный рост был бы возможен при скачке спроса либо недостатке предложения, но сегодня ни того, ни другого не наблюдается.

"Пессимистичные прогнозы по рынку на 2017 г., связанные с экономической ситуацией и отменой господдержки ипотеки, также вряд ли сбудутся. Во-первых, жилье является базовой потребностью, которую всегда нужно будет удовлетворять. Да и жизненные стереотипы меняются: молодежь сегодня хочет жить отдельно", – говорит Вера Сережина.

Во-вторых, по ее мнению, нет оснований полагать, что прекращение господдержки ипотеки вызовет какой-то резкий подъем ипотечных ставок. Ключевая ставка Центробанка сегодня составляет всего 10%, поэтому ипотечные ставки банков вряд ли превысят 12-13%, что для потребителя приемлемо.