Реновация долгостроев: смена вектора
Реновация жилых районов в Петербурге оказалась одним из самых масштабных, но вместе с тем – и проблемных проектов на строительном рынке города. При этом реновация реновации рознь. С одной стороны, данное определение применимо к перестройке кварталов, заставленных хрущевками. С другой - все чаще мы можем наблюдать реновацию долгостроев Петербурга.
Новый инвестор с новыми идеями
Застывшие стройки стали визитной карточкой экономического кризиса в России, хотя их хватало и в тучные годы. Вне зависимости от того, кому приходится доводить такие объекты до ума, компания иногда вынуждена менять изначальный проект. Зачастую очистить участок и затеять новый проект оказывается дешевле, чем использовать уже построенную инфраструктуру. Однако сделать это сложно как по юридическим, так и по практическим соображениям.
- Если в ходе строительства объекта возник его физический или концептуальный износ, от идеи достройки возводимого здания нужно отказаться и очистить территорию под новое строительство, - считает директор по оценке NAI Becar Виктория Константинова. - При принятии решения важно привлечь профессионалов, способных решать сразу комплекс задач: разработать грамотную концепцию объекта, способного генерировать высокий доход, с учетом рынка, социальных и территориальных особенностей».
Менее болезненным считается перевод строящихся зданий в статус апартаментов, особенно если речь изначально шла о бизнес-центре. В определенный момент это стало настоящим трендом на рынке, где предложение в сегменте офисов сильно превысило спрос.
Гораздо проще в этом смысле представителям власти. В стране известны случаи, когда недостроенные семиэтажки просто передавали на баланс городу и перезапускали уже в виде школ. Правда, для этого приходилось подверстывать проект под новые правила – например, под ограничения этажности для образовательных учреждений.
Не все пирамиды осыпаются
Дополнительные расходы, впрочем, связаны не только с этим. Если остановленная стройка несколько лет стоит, обдуваемая всеми ветрами, то иногда инвестору приходится заново усиливать конструкцию, перекладывать коммуникации и т.п. Особенно часто это происходит, если здание так и не подвели под кровлю, подвалы затапливаются грунтовыми водами, на бетонных элементах намерзает лед.
Для того, чтобы этого не случилось, застройщику необходимо позаботиться о том, чтобы не пострадал основной конструктив строящегося объекта. Пример компании Л1, сдавшей за последние два года 30 домов, строительство которых в период кризиса велось не очень активно, показывает, что даже если строительство замедлилось, конструкции вполне могут сохранять свои характеристики прочности.
«У нас ни один из этих тридцати объектов не косервировался, работы с разной степенью интенсивности велись на всех объектах всегда, даже в самое сложное время. Мы очень большое внимание уделяли и уделяем качеству бетона и арматуры, основных составляющих конструктива. Во многом поэтому скандал с «аммиачным бетоном», потрясший рынок первички несколько лет назад, обошел нас стороной. А качество материалов и самих конструкций, в свою очередь, определяется СНиПами, - напоминает Надежда Калашникова, директор по развитию Л1. – А наши СНиПы, хотя и восходят к 70-м годам, предусматривают очень высокие требования. Я водила немецкую группу по стройплощадке, и они удивлялись тому, насколько у нас толстые стены. Спрашивали, мол, почему бы вам не сделать их тоньше, это же лишние квадратные метры, деньги? Но стандарты есть стандарты. Так что несмотря на то, что работы на стройке в течение прошлого кризиса шли низкими темпами, на коэффициентах прочности это не сказалось».
Если же консервация объекта прошла непрофессионально, то на подобные цели приходится тратить десятки миллионов. Впрочем, надо учитывать, что такой участок достается строителям без конкурса, да и разработка проекта уже сделана.
Борьба за недострой
Этот серьезный бонус, правда, не всегда присутствует в случае с долгостроями. Разумеется, если речь идет о низколиквидном объекте, на который при этом завязано большое количество нервничающих дольщиков, власти пытаются предоставить стороннему инвестору преференции. Однако иногда за право войти в чужой проект компании даже готовы побороться.
«Девелоперы заинтересованы в приобретении земельных участков с долгостроем в хороших локациях, способных принести высокий доход: в Центральном, Петроградском районах вблизи основных магистралей, - считает Виктория Константинова. - Выгодным вложением также будет покупка участка без инженерной подготовки, но с точками подключения к коммуникациям, расположенными по соседству. В качестве примера можно привести Парнас».
Администрация привлекает компании к работе с долгостроями разными способами. Помимо передачи участка без конкурса используется вариант, при котором компания получает в пользование землю примерно в той же локации, что и проблемный объект, а после постройки там своего дома обязана пустить часть прибыли на завершение работ по соседству.
Виктория Константинова считает, что «застройщиков может заинтересовать чужой проблемный участок, если возможно изменить проект, например, добавить этажность».