Реновация промзон в Петербурге: второе рождение депрессивных районов

Недавно мы опубликовали мнения столичных экспертов о том, что даст Москве масштабная реновация промышленных зон, активно продвигаемая правительством. Сегодня мы поговорим о том, какие импульсы редевелопмент может дать рынку недвижимости Санкт-Петербурга, какие объекты на нём появляются и могут появиться.

Большая выгода в перспективе

Новый закон о комплексном развитии промышленных зон способен принести рынку большую пользу, считает директор по развитию Glorax Development (Санкт-Петербург) Александр Моторин. Ведь с чем связан редевелопмент? Большинство промышленных зон в своё время были в хаотичном порядке приватизированы множеством собственников. И если промзона состоит из нескольких участков с разными владельцами, то объединить их в рамках одного проекта рыночными методами фактически невозможно. И раньше для этого не было никаких механизмов. В ряде случаев это уже привело к образованию огромных депрессивных территорий, находящихся в запустении.

— Конечно, все тонкости нового закона ещё не изучены, и пока по нему отсутствует правоприменительная практика. Но в перспективе он сулит большую выгоду для развития территорий и городской среды. Теперь отдельный частный собственник участка в составе промышленной зоны не сможет заблокировать реализацию проекта, поскольку новый закон вводит процедуру добровольно-принудительного порядка реализации проектов с возможностью изъятия территорий под муниципальные нужды, – комментирует эксперт.

По его мнению, депрессивные промзоны, в которых происходит редевелопмент, буквально получают второе рождение: там идет строительство инфраструктуры, жилья, коммерческих помещений, качественно меняется городская среда. С принятием нового закона свой шанс получили и те промышленные зоны, территории которых были в своё время раздроблены и поделены между многими собственниками.

От культурных памятников до химкомбинатов

В Санкт-Петербурге промзоны, как правило, располагаются либо в центре города, либо в теперешних спальных районах. Поэтому организация на их месте территории жилой или офисной застройки может быть достаточно выгодным и востребованным проектом.

— Если мы говорим о реконструкции заводских территорий под коммерческую недвижимость, то старая историческая архитектура всегда вызывает интерес как у арендаторов, так и у посетителей. И арендные ставки могут быть существенно выше, чем в бизнес-центрах времен постсоветской постройки. Цена варьируется от 900 до 3000 руб. за 1 кв. м в зависимости от класса бизнес-центра, расположения и раскрученности места, вида из окна. Однако многие территории являются культурными памятниками, что существенно затрудняет реконструкцию и дальнейшее использование этих зон в коммерческих целях.

Вспомним, например, историю с домом Нобеля, реконструировать который хотели сразу несколько инвесторов, но так и не решились. Гигантское пространство Новой Голландии сейчас превращают в креативное пространство. Но пока этот проект не введён в эксплуатацию, – рассказывает генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», руководитель региональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Что касается жилой недвижимости, то территории под реконструкцию часто находятся недалеко от метро, что создаёт несомненные плюсы для девелоперов, отмечает эксперт. Есть реализованные проекты преобразования промзон в спальных районах. Например, масштабный проект «Главстроя» ЖК «Северная долина» у метро «Парнас», непосредственно примыкающий к промзоне. Строятся ЖК «Граф Орлов» в зоне химкомбината, ЖК на месте завода «Электросила» и дома на месте золоотвала химкомбината на Дальневосточном проспекте. Воздвигнуты три жилых комплекса на территории бывшего завода «Петмол».

«Старое и страшное делаем красивым и удобным»

Почти все знаковые проекты, которые сейчас строятся в городе, реализуют в бывших промзонах, других территорий в центре нет, подчёркивает руководитель отдела продаж петербургской УК «Теорема» Марина Агеева. По её ловам, участки в центре имеют хорошую транспортную доступность, окружены сложившейся социальной и торговой инфраструктурой. Покупатели понимают эти преимущества и готовы платить.

— Редевелопмент требует сложной и длительной юридической подготовки проекта, сноса старых построек, переноса инженерных сетей, рекультивации земли. Например, под всей территорией ЖК «Пять звёзд» http://razned.ru/urban-property/objects/lcd-five-stars/, а это площадь в 2 га, мы делали выемку грунта на глубину в 10 метров. Потом на этом месте сделали подземный отапливаемый паркинг, – приводит пример эксперт.

Работать или нет в «сером поясе» – зависит от экономической целесообразности, соотношения финансовых и временных затрат с потенциальным результатом, отмечает Марина Агеева. Какие-то проекты очень сложны в реализации, требуются годы для их подготовки, но при этом они уникальны. Например, проект комплексного освоения под жильё Петровского острова. Важно трезво оценивать предстоящие трудности, а также свои ресурсы – кадровые и финансовые.

Компания «Теорема» уже почти 20 лет занимается редевелопментом промышленных территорий под офисную застройку класса А и В+, а с 2013 года – ещё и под жилую. «Мы берём старое и страшное и делаем его красивым и удобным для жизни и работы», – говорят в компании.

— Сейчас на территории у Свердловской набережной, где ранее размещался завод «Россия» и смежные предприятия, раскинулся бизнес-парк «Полюстрово» – с современными оригинальными зданиями бизнес-центров, тенистыми аллеями, цветниками, белками, чёрными лебедями на прудах и корпусами жилого комплекса бизнес-класса «Пять звезд». В ближайшем будущем нам предстоит осваивать 60 га на Охтинском разливе – территории бывших предприятий «Химволокно» и «Пластполимер». «Теорема» пришла на эту территорию в 2006 году, но лишь в 2015 удалось внести поправки в генплан Санкт-Петербурга и перевести участок из промышленной зоны в зону жилой застройки, – рассказывает Марина Агеева.

На вышеупомянутой территории «Теорема» хочет построить среднеэтажный квартал на 400-450 тысяч квадратных метров. Застройщик считает, что это может быть интересный проект с благоустроенной прогулочной набережной, местами для отдыха, социальными, торговыми и офисными объектами.

Однако пока приходится ждать изменений правил землепользования и застройки, утверждение которых затягивается. Впрочем, это уже другая история.