Новый вызов для девелоперов
Екатеринбургские застройщики в 2026 году рискуют столкнуться с новым вызовом. Дальнейшее снижение ставок в экономике повысит конкурентоспособность вторичного рынка и может спровоцировать отток покупателей из сегмента новостроек, особенно на фоне возможного пересмотра льготных программ для первичного рынка.
До сих пор вторичный рынок жилья не составлял серьезной конкуренции для застройщиков. Это обеспечивала колоссальная разница в стоимости заемных средств для покупателей. Пока на новостройки действовали (и продолжают действовать) льготные программы, такие как семейная ипотека, позволяющие брать кредит под 6% годовых, ставки на «вторичку» превышали 20%. Поэтому для многих семей покупка на первичном рынке долгое время была единственным способом решить жилищный вопрос.
Однако в 2026 году ситуация может кардинально измениться. Ожидается, что после новых раундов снижения ключевой ставки ипотека на вторичном рынке к концу года подешевеет до 12‐15% годовых. При этом высока вероятность, что российские власти введут дифференцированные ставки по семейной ипотеке на новостройки. В этом случае ставки для семей с одним ребенком могут вырасти с 6% до 10‐12%.
Ключевым фактором также станет ожидаемое расширение предложения на вторичном рынке. В 2023‐2025 годах многие собственники отказывались от продажи квартир, предпочитая сдавать жилье в аренду. По мере снижения ключевой ставки они будут возвращаться на рынок продаж, увеличивая выбор для покупателей.
Отметим, что рынок аренды жилья Екатеринбурга сегодня перенасыщен. Например, только на «Авито» в поиске арендаторов находится почти 4 тыс. объектов. Такое избыточное предложение — прямое следствие инвестиционного бума прошлых лет, когда квартиры массово покупались не для проживания, а для сдачи или перепродажи. В 2026 году из-за «затоваривания» рынка аренды многие собственники будут вынуждены продать свои объекты.
Эти факторы усугубят и без того сложную ситуацию на первичном рынке. У застройщиков Екатеринбурга уже сейчас на продажу выставлено около 63 тыс. объектов, причем за последний год объем предложения вырос на 20%. В таких условиях усиление конкуренции со стороны вторичного рынка приведет к дальнейшему распылению спроса. В результате многие новые жилые комплексы рискуют недосчитаться покупателей.
Важнейшим фактором конкуренции остается цена. При сопоставимом качестве жилье на вторичном рынке в среднем на 5-10% дешевле новостроек, а в стоимость «первички» все еще заложена «премия» с периода льготной ипотеки. Ключевое же преимущество «вторички» — возможность торга и быстрых скидок, тогда как застройщики скованы рамками рентабельности и себестоимости проектов. Этот ценовой дисбаланс в условиях растущего предложения станет серьезным испытанием.
Тем не менее, снижение ставок несет и позитивный эффект, создавая противовес описанным рискам. Во-первых, рост доступности кредитов увеличит общую покупательскую активность, расширив рынок в целом. Во-вторых, удешевление финансирования позволит девелоперам не только снизить издержки при запуске новых проектов, но и проводить более гибкую ценовую политику.
Таким образом, растущая конкуренция со стороны «вторички» может стать не только вызовом, но и стимулом для развития всего рынка новостроек, вынуждая девелоперов активнее работать над стандартами качества, сервиса и клиентоориентированности.
Ранее УрБК писал, что в конце прошлого года Екатеринбург обогнал Санкт-Петербург по объему текущего строительства многоквартирного жилья: сейчас в уральской столице возводят 5,65 млн кв. м., в культурной столице — 5,1 млн кв. м. Это стало полной неожиданностью для многих наблюдателей, ведь еще в начале 2020 года в Петербурге строилось в три раза больше площадей, чем в Екатеринбурге (12 млн против 4 млн кв. м.). Резкое изменение ситуации связано со сдвигом девелоперской активности из Петербурга в Ленинградскую область, с исчерпанием свободных земельных участков в пределах Санкт-Петербурга, а также с благоприятными условиями для ведения девелоперского бизнеса в уральской столице.