Как вывести рынок аренды из тени
Минстрой намерен запустить государственную информационную систему, где должен будет регистрироваться каждый договор аренды. Нарушителей ждут штрафы. Система позволит сделать рынок более прозрачным, обеспечить защиту прав арендодателей и арендаторов, считают в минстрое. Законопроект предполагается внести в Госдуму к весенней сессии. Главная цель системы - учет договоров и "обеление" рынка аренды, подчеркнул замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. "Это ключевые задачи, которые необходимы, чтобы обезопасить граждан - как арендаторов, так и арендодателей - при заключении сделок", - сказал он. Система будет фиксировать факт заключения договора аренды, при этом подписать документ арендодатель и арендатор смогут на самой платформе. Можно будет выбрать проект договора, уже проверенный юристами. "Это позволит грамотно заключить сделку и обезопасить себя даже людям без специального юридического образования, не обращаясь при этом к юристам за отдельную плату", - отметил замминистра.
Все действующие сайты-агрегаторы будут интегрированы с платформой, пояснил Стасишин. Одним из преимуществ системы должно стать удобство, поэтому ее интегрируют с агрегаторами в максимально простой для пользователей форме.
Вопрос о создании в России структурированного рынка арендного жилья обсуждается многие годы, отмечает завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина. Сейчас сдается в аренду около 5 млн квартир - 9-10% жилого фонда. Однако только десятая часть их оформлена легально. Из-за "теневой" аренды государство теряет более 160 млрд руб. налогов.
По данным Федеральной налоговой службы, количество налогоплательщиков, представивших налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2019 год в связи со сдачей имущества в аренду составило в России 141 580 чел., общая сумма дохода от сдачи имущества в аренду - 33,8 млрд руб., сумма удержанного НДФЛ - 1,637 млрд руб.
Однако одними штрафами и обязательствами вряд ли возможно вывести рынок из тени, считают эксперты. Наказания есть и сейчас, однако они мало кого пугают. Например, уже несколько лет арендодатели обязаны делать временную регистрацию арендаторам, за неисполнение этого требования также предусмотрены штрафы, но никто никого и не регистрирует и не штрафует, говорит руководитель департамента аренды агентства "Азбука Жилья" Роман Бабичев.
К выявлению сдающихся в аренду квартир пытались привлечь участковых, этим может заняться и налоговая инспекция, но до реальных действий не доходит. Нужно собрать много веских доказательств, чтобы привлечь за такие нарушения (не только договор аренды, но и документы об оплате). Маловероятно, что пойдут жаловаться на хозяев и арендаторы - чаще всего они сами находятся в городе нелегально (например, опять же без прописки).
Законно доказать арендные отношения почти невозможно, говорит Иванкина. "Мы друзья с собственником", "Они отдыхают у нас летом, а мы живем у них зимой" и другие доводы подобного рода зачастую не позволяют зафиксировать факт аренды.
Ставки аренды сейчас рекордно растут, отмечает эксперт "Циан.Аналитика" Виктория Кирюхина. За год средняя плата за однокомнатную квартиру в городах-миллионниках увеличилась на 21%, двухкомнатную - на 23%, трехкомнатную - на 20%. В таких условиях арендаторы не заинтересованы в официальной аренде, так как нововведения приведут к очередному витку роста ставок - как минимум на те же 4-5% (это если владелец зарегистрируется самозанятым), которые придется заплатить арендаторам.
Эффективным инструментом для вывода рынка из тени стал институт самозанятости, отмечает Кирюхина. "Возможность оформить статус самозанятого для уплаты налогов от сдачи выбрали 3 из 4 столичных рантье, которые ведут бизнес легально, - говорит она. - Исследование ОНФ и "Циан" показало, что число самозанятых арендодателей жилья в Москве за полгода с октября 2020 по апрель 2021 года увеличилось на 70%, а по данным ФНС, аренда - на 9-м месте в рейтинге отраслей, которые выбирают самозанятые по всей России". Обелять рынок нужно не введением новых штрафных санкций, а предлагая понятные инструменты взаимодействия с госорганами, дополнительные льготы, низкие налоговые ставки, говорит эксперт.
Еще одна проблема - отсутствие в России цивилизованного рынка аренды от официального оператора, отмечает Кирюхина. Несколько таких проектов уже реализовано, однако по-прежнему арендатор вынужден ориентироваться преимущественно на "частников". "Если сами арендаторы будут голосовать рублем за официальную аренду, то и рантье будут заинтересованы легализовать свой бизнес", - говорит она. Легализовать рынок может и развитие рынка управляющих компаний, которые будут "под ключ" заниматься сдачей жилья. Это особенно актуально на фоне распространения удаленной работы, когда владельцы недвижимости могут жить в другом городе и заинтересованы в надежном посреднике.
Начинать легализовывать рынок нужно с совершенствования законодательства о рынке коммерческого найма, правах и обязанностях арендаторов и собственников жилья, считает управляющий директор сети офисов недвижимости "Миэль" Мария Жукова. Сейчас отношения владельца квартиры и нанимателя регулируются только договором, в Гражданском и Жилищном кодексах об этом почти не говорится. В других странах рынок аренды официальный, в том числе потому, что есть четкое законодательство.
Для обеления рынка посуточной аренды жилья нужно полностью переходить на патентную схему работы, чтобы "уйти" от налога за каждую сделку, и патент должен быть дешевым, чтобы каждый смог его оплатить в начале года, говорит гендиректор сервиса "Суточно.ру" Юрий Кузнецов. Сейчас в посуточной аренде договоры часто вообще не заключаются. Многие, кто занимаются краткосрочной арендой профессионально, имеют в собственности десятки квартир, на каждую приходится по 3-7 заселений новых гостей в неделю. Регистрировать такое количество договоров в новой системе будет сложно.
В отличие от Европы и США, в России пока нет ассоциаций арендаторов и арендодателей, говорит Иванкина. Нет и больших арендных фондов, "доходных домов", какие существует в США (где 40% жильцов - арендаторы) и какие существовали в Москве и Санкт-Петербурге в начале ХХ века. Сегодня России также важно двигаться в направлении создания государственных и муниципальных арендных фондов без права продажи квартир в собственность. Такие дома, которые могут строиться на условиях концессии или государственно-частного партнерства, были бы актуальны, например, для врачей и учителей, для работников крупных предприятий или вахтовиков.
Из объявлений на портале "Циан" должны исчезнуть указания на то, что квартира сдается только славянам или православным, что хозяин не хочет квартирантов-мигрантов. Портал объявил о борьбе с дискриминацией и попросил пользователей до февраля убрать из объявлений указания на цвет кожи, этническое и национальное происхождение, гражданство и вероисповедание.
Портал прав и с точки зрения политкорректности, и с точки зрения здравого смысла, считает управляющий директор сети офисов недвижимости "Миэль" Мария Жукова. У собственников часто ни на чем не основанные предубеждения против приезжих, хотя зачастую россияне гораздо менее аккуратны и в быту, и в платежах. Есть владельцы жилья, которые, набравшись опыта, сдают жилье только мигрантам, поскольку после них состояние квартиры даже лучше, чем было. Зачастую владельцы, которые не хотели сдавать жилье людям определенных национальностей, семьям с детьми, с домашними животными, передумывают при личной встрече с ними. Однако собственник все равно вправе будет выбирать, кому сдавать квартиру, отмечает Жукова. "Отсеивать" не симпатичных ему квартирантов он может при телефонном звонке, при просмотре жилья. И для этого не обязательно ссылаться на неподходящую национальность квартиранта, хозяин может объявить, что у него очередь на просмотр и он примет решение после того, как пообщается со всеми кандидатами.