Неугомонный метр: достиг ли ценник на жилье в Краснодаре своего потолка
В этом году как никогда на рынке недвижимости Краснодара сложилась парадоксальная ситуация: стоимость квартир стремительно росла, пробивая все потолки, опережая прогнозы и удивляя даже риелторов. Вслед за новостройками поднимались цены на вторичном рынке жилья, притом что уровень доходов жителей остается на прежнем месте. А что будет дальше? Специально для «Краснодарских известий» эксперты дали прогнозы по ценам на недвижимость.
Куда же вы, покупатели?
Еще летом средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара уверенно перешагнула рубеж в 100 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас эта цифра выросла до 110 тысяч.
По словам Ильи Володько, гендиректора консалтинговой компании MACON, последние пару месяцев ощущается серьезный отток покупателей:
— Это связано с ухудшением условий льготной ипотеки и активным ростом цен за последний год. К тому же большая часть клиентов, которая хотела приобрести жилье, уже сделала это. На многих покупателей психологически давит отметка за 100 тысяч рублей, поэтому они заняли выжидательную позицию. С полной уверенностью можно говорить о том, что ажиотаж прошел, это признают девелоперы и другие игроки рынка. За счет снижения ажиотажа динамика цены тоже успокоилась, и на сегодня можно предполагать, что цена 110 тысяч за квадратный метр — максимальная на ближайшее время. Резких скачков уже не стоит ждать.
Эксперт советует: если необходимо улучшить жилищные условия, то это можно делать уже сегодня. Какой будет в долгосрочной перспективе динамика цен (а они всегда будут расти, падать и опять расти), пока сложно прогнозировать.
Эксперты отмечают, что основной спрос (кстати, как и раньше) наблюдается в сегменте комфорткласса, где цена на квадрат колеблется от 85 тысяч до 100 тысяч рублей. При этом спрос на жилье экономкласса остается достаточно высоким. А относительно всего, что выше 100 тысяч рублей за квадратный метр, сделки совершаются, но с каждой дополнительной тысячей к этой стоимости — существенно падают.
Спрос и цены утихли, но ненадолго
Так считает Наум Сидоркин, директор по развитию федерального агентства недвижимости «Жилфонд». По его мнению, это прежде всего связано с необходимостью комплексного освоения территорий. Ведь строительная компания — не благотворительная организация, и строительство детских садов, школ и поликлиник, создание зеленых зон требует существенных затрат. И все свои расходы девелоперы включат в стоимость квадратного метра.
— Сегодня градостроительная политика в Краснодаре такова: возводимые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной и транспортной инфраструктурой. Сейчас социальные объекты строятся как за счет бюджета, так и на средства застройщиков. Социальной инфраструктурой должны быть обеспечены все жители, в любом, даже отдаленном районе,
— отметил Станислав Тульчинский, начальник отдела сопровождения деятельности предприятий строительного комплекса департамента строительства Краснодара.
Если говорить о стоимости жилья в нашем крае, то лидером является не Краснодар, а Сочи. Здесь, по словам Наума Сидоркина, средневзвешенная стоимость квадратного метра составляет около 300 тыс. руб. и уверенно приближается к московским ценам. А стоимость квадрата на жилье бизнес-, премиум-сегмента может доходить и до 700 тыс. руб.
— Квадратный метр еще прибавит в весе, и на это есть несколько причин. Первая: стоимость строительных материалов и дальше будет расти. Вторая: миграция жителей в Краснодарский край из других регионов страны. В основном переезжают из Сибири, с Дальнего Востока и других территорий. Благодаря этому Кубань прочно заняла третье место по популярности, уступая только Москве и Санкт-Петербургу. Переезжая в Краснодар на ПМЖ, люди, естественно, покупают здесь квартиры. Иногда сразу не одну, а несколько — в качестве инвестиций, сохранения средств или подготавливая базу для скорого переезда на юг. Третья причина, как я уже говорил, — комплексное освоение территорий (КОТ). Стандарт комплексного развития территорий призван повысить качество жилой среды, создать условия для благополучия жильцов. За все это придется заплатить покупателю,
— подчеркивает директор по развитию федерального агентства недвижимости.
Павел Спирин, директор Санкт-Петербургского научно-исследовательского института перспективного градостроительства (именно здесь разработан Генплан Краснодара) отмечает, что в Краснодаре из-за многолетней точечной застройки возникла сложная в плане социальной инфраструктуры ситуация. Население города резко выросло, и теперь понадобятся годы, чтобы построить недостающие детские сады, школы, поликлиники, спортивные объекты, транспортные магистрали и инженерные сети.
— Правила комплексной застройки — это минимально необходимые меры. Краснодару, как и курортным городам края, нужно ограничить строительство хотя бы на несколько лет, чтобы решить накопившиеся проблемы. С одной стороны, это приведет к росту стоимости жилья и сократит темпы прироста населения из других регионов. С другой — позволит сделать территорию более комфортной, на уже освоенных территориях запустится механизм их интенсивного развития и модернизации. Кроме того, более дорогая и качественная застройка будет привлекать экономически активные слои населения, что в итоге положительно скажется на экономике Краснодара и края в целом,
— отмечает Павел Спирин.
Присмотритесь к вторичке
Такой совет дает Илья Володько. Потому что, во-первых, на этом рынке не было такого безумного роста цен, как на первичке. На сегодня вторичный рынок многих интересует с точки зрения цены. Выбрав удачный вариант, можно совершить выгодную покупку.
— Илья, когда я покупала квартиру, даже не рассматривала вторичку. Потому что хотела квартиру не в доме с дырявыми трубами и обшарпанными стенами, — такую картину часто можно наблюдать в старом жилом фонде, — а все-таки в новостройке. И так думаю не только я.
— Это психологический момент, который присущ многим. В Краснодаре в этом смысле интересный вторичный рынок жилья. И это не только дома 80-х годов XX века или еще более ранние, как вы говорите. Дело в том, что за последние годы в нашем городе построено достаточно многоэтажек, часть из которых уже появилась на вторичке. Это высотки, которые сдавались в эксплуатацию 5-6 лет назад. Поэтому вы не правы: выбор на вторичном рынке качественных объектов Краснодара большой.
— Этим летом стоимость квадратного метра в районе Западного Обхода составляла 108,6 тыс. руб./кв. м. Конечно, это мое субъективное мнение, но этот район с разномастными домами и жилыми кварталами имеет множество проблем. И в первую очередь — очень сложную дорожно-транспортную логистику. Неужели и там выросли цены?
— Да, Западный Обход — это самый динамично развивающийся за последние годы район в Краснодаре. К тому же на фоне сокращающегося рынка и уменьшения предложений именно здесь сосредоточено наибольшее число предложений, как по объему, так и по количеству жилья. Это первое. Во-вторых, здесь работает довольно-таки много известных девелоперов, которые реализуют крупные проекты. У них уже есть большие планы по развитию инфраструктуры, и люди им доверяют. А это напрямую влияет на продажи. Сегодня средневзвешенная стоимость квадратного метра в этом районе составляет почти 120 тысяч рублей.
— А в каком районе жилье самое дорогое?
— В Центральном микрорайоне: более 260 тысяч рублей за квадратный метр. На 10 тысяч дешевле жилье в Школьном микрорайоне. Топ-3 закрывает район улицы им. 40-летия Победы: здесь квадратный метр стоит 206 тысяч рублей.
Статью подготовила Зара Хушт