«Сейчас выгодно продавать». Как коронавирус меняет рынок недвижимости
Потеря работы, стабильных доходов и понятной перспективы привели к тому, что сразу после введения ограничительных мер рынок недвижимости замер. Но потом резко начал расти. С чем это связано, что чаще покупают и каковы прогнозы, узнавал «АиФ-СК».
Упал-подпрыгнул
В начале режима самоизоляции рынок жилья в Ставропольском крае рухнул: покупатели притихли, продавцы поснимали объявления о продаже. Однако уже в конце апреля ситуация резко изменилась: уровень спроса подскочил и не только догнал, но и обогнал показатели прошлого года на 15%.
«Люди месяц сидели дома, но когда пошли слухи о том, что на фоне кризиса может произойти девальвации рубля, начали выгребать свои накопления и вкладывать их в недвижимость, чтобы не потерять деньги. 80% сделок проходили за наличные, спрос на ипотеку упал. В середине апреля была запущена программа ипотеки с господдержкой (от 4,9% годовых), но недели две ею никто не интересовался. Только в мае потихоньку программа стала набирать обороты», - говорит руководитель Союза риелторов Ставропольского края Инна Овсянникова.
При этом цена квадратного метра у застройщиков достаточно высока и иногда выгоднее купить квартиру на вторичном рынке, даже взяв обычную (не льготную) ипотеку под более высокий процент.
«Например, в новостройке 40 квадратов со стяжкой-штукатуркой можно приобрести за 1,9 млн рублей, а на «вторичке» примерно такая же жилплощадь, но уже с ремонтом обойдётся в 1,8 млн. Это немаловажно с учётом роста цен на стройматериалы», - говорит специалист.
По её словам, рост спроса подстёгивает цены. Продавцы, три месяца назад просившие за квартиру 3 млн, сейчас выставляют её за 4,2, ничего в ней не меняя.
История повторяется?
Чтобы не потерять сбережения, люди вкладывают их в недвижимость. Но через несколько месяцев они могут начать массово её продавать.
«На фоне кризиса в декабре 2014 года был подобный ажиотаж, скупали всё: вкладывали деньги, чтобы не «сгорели». Новый год мы начали с «чистого листа» - на рынке не осталось ничего. Через три-четыре месяца новоиспечённые владельцы начали массово эту недвижимость продавать - обналичивать капитал. На рынке образовался переизбыток, цена упала. Купленную в декабре за 1,5 млн квартиру можно было продать не дороже 1,2 млн. Люди потеряли деньги. Сейчас может произойти нечто подобное», - говорит глава краевого Союза риелторов.
Многие их тех, кто сейчас покупает квартиры, планируют сдавать их в аренду. Исключение - элитная недвижимость, которую приобретают в основном для себя. (Кстати, спрос на неё тоже возрос, многие квартиры по 7-8 млн, которые ранее простаивали, в апреле-мае были проданы). Что касается инвестиций с целью последующей сдачи в аренду, то с этим могут возникнуть проблемы. Многие потенциальные квартиранты потеряли работу, студенты могут не вернуться первого сентября, если будет вторая волна эпидемии. Пока тенденция такова: жильцы со съёмных квартир съезжают.
«Сейчас время, когда выгодно продавать. С покупкой недвижимости стоит подождать. Приобретать квадратные метры нужно тогда, когда все ринутся их продавать, это идеальный вариант», - говорит Инна Овсянникова.
Лучше строить
Спрос на частные дома, по мнению экспертов, по всей России значительно вырос, чего нельзя сказать о Ставрополье. Если в Сочи, на других курортах Краснодарского края москвичи скупают всё, что можно, прежде всего чтобы обустроить там дачу, где можно переждать эпидемию, то в Ставропольский край вкладывать деньги не спешат. Что-то покупают на Кавминводах, но не больше, чем обычно.
Сами ставропольцы покупают дома, как и раньше, гораздо реже, чем квартиры, и коронавирус эту тенденцию не поменял. Казалось бы, после изоляции в многоэтажках у многих могло появиться желание иметь свой дом, но на рынке малоэтажного строительства своя специфика.
«Во-первых, не так много хороших и при этом доступных по цене домов. Те, что сейчас штампуют за три месяца, - небольшие, по сотне квадратов, с перегородками в один кирпич (стоимостью в районе 3 млн рублей) - нельзя назвать качественными. Многие это понимают, но более достойные предложения им не по карману. Больше стали приобретать земельных участков и строить дома сами», - утверждают в Союзе риелторов.
В основном же семьи, где подрастают дети, со временем перебираются в более просторные квартиры. Но из-за пандемии развитие этой тенденции приостановилось. Большинство обычно расширяет жилплощадь с помощью ипотеки, но, чтобы её взять, важен стабильный доход, в нынешней ситуации неизвестно, что будет дальше. Словом, многим сейчас не до улучшения жилищных условий. Большинство тех, кто в настоящее время формирует повышенный спрос, стремятся вложить накопления, чтобы не потерять их.
Мечты отодвигаются
Вместе с тем желание перебраться из квартир в частные дома, по словам риелторов, заметно, хоть оно и не всегда соответствует возможностям.
«После того как люди посидели в изоляции, интерес к частным домам вырос. Некоторые объекты этой категории приходится показывать клиентам по три раза в день, чего не было до пандемии. На дом, который продавался год, после самоизоляции быстро нашёлся покупатель. Увеличилось и количество тех, кто готов обменять квартиру на дом, доплатив при этом, или продать жильё в многоэтажке и переехать поближе к земле и природе. Этому способствует и снижение ставок по ипотеке, в том числе на загородную недвижимость. При этом осуществить мечту мешает рост цен. Наиболее востребованные дома стоимостью до 10 млн рублей подорожали примерно на 15%. То есть за дом, который до пандемии стоил 5 млн, сейчас просят около 6 млн рублей. Участки подорожали ещё больше - на 40-50%», - говорит руководитель агентства недвижимости Виктория Пак.
Сергей Олешко руководит компанией по возведению частных домов. Он проанализировал потребность рынка в качественных домах от 5 млн рублей. По его расчётам, нынешним летом в Ставрополе должен был произойти существенный рост в этом секторе. Многие из тех, кто ранее покупал квартиры, часто с использованием маткапитала, «созрели» для строительства своего дома. Об этом говорит и рост спроса и цен на земельные участки, но вмешалась пандемия.
«Июнь - показательный месяц, когда растёт число заказов на постройку домов, но в нынешнем сезоне пока тишина. Сказалось то, что люди остались без работы, потратили деньги на поддержку бизнеса в непростой ситуации, они не знают, что впереди», - говорит застройщик.
По его словам, на фоне пандемии, снижения цен на нефть и скачка доллара стройматериалы подорожали на 10-20%, но стоимость работ не увеличилась из-за высокой конкуренции на рынке и снижения спроса на услуги строителей. Сергей Олешко уверен, что затишье временное.
Комментарий
Замминистра сельского хозяйства Ставропольского края Олег Юрченко:
«На Ставрополье в этом году начала работать сельская ипотека. Для привлечения в село городских жителей, а также «удержания» молодёжи, государство ввело такое понятие, как «ипотека для сельской местности». Кредиты на покупку и строительство жилья в сёлах и малых городах (до 30 тысяч жителей) выдают под 2,7-3%. Ипотеку по таким ставкам на общую сумму 133 млн рублей оформили уже 73 ставропольские семьи. Деньги выдаются на 25 лет. Сельская ипотека стала настолько востребованной, что заложенный на неё годовой денежный лимит был исчерпан за считанные дни. Минсельхоз России обратился в правительство с просьбой увеличить финансирование сельской ипотеки в 2020 году. В крае подали заявки на участие в программе 800 семей».
Языком цифр
По данным минстроя края, с января по апрель 2020 года в регионе введено в эксплуатацию 263,44 тысячи квадратных метров жилья, включая многоквартирные и малоэтажные дома. Это на 10% больше, чем за аналогичный период 2019 года. Спрос на жильё в секторе долевого строительства в апреле упал на 30%, а в мае вырос на 20%. Такой вывод сделан исходя из количества зарегистрированных договоров долевого участия. Стоимость отдельных строительных материалов выросла на 5-15% в связи с кризисом. По прогнозам, всё, что могло подорожать из-за скачка доллара, уже подорожало. Сейчас идёт откат, и повышения цен не ожидается. Для застройщиков себестоимость жилья выросла, но на стоимости квадратных метров для покупателей это пока не отразилось. Между тем цены на жильё в крае растут независимо от кризиса примерно на 10% ежегодно.