Ловкость волгоградских застройщиков оценит уголовный кодекс

По материалам прокуратуры региона за два года возбуждено уже 11 уголовных дел в сфере долевого строительства. И, судя по всему, это не предел. В Волгоградской области только в этом году надзорным органом выявлено 180 нарушений в сфере долевого строительства, внесено 65 представлений, административную и дисциплинарную ответственность понесли свыше 50 виновных лиц. Так какие же схемы проворачивали мошенники? И можно ли проверить добросовестность компании, которой вы решили отдать свои сбережения и кредиты, покупая квартиру в новом доме? На эту тему наш разговор с прокурором Волгоградской области, государственным советником юстиции 2-го класса Максимом Ершовым.

«Уступили» на полмиллиарда

– Максим Олегович, правда, что есть факты мошенничества среди застройщиков?

– К сожалению, есть. Проблема острая, а потому соблюдение требований законодательства в сфере долевого участия в строительстве многоквартирных домов находится у нас на постоянном контроле, это системная работа. Среди 180 выявленных в этом году нарушений – самые разные факты. Это и незаконная реклама, которую некоторые застройщики проводят при отсутствии разрешительной и проектной документации. Это строительство без соответствующего разрешения. А еще сокрытие информации о деятельности самого застройщика или же распространение недостоверных сведений.

– Но, судя по всему, в ряде случаев претензии столь серьезны, что возникают уголовные дела?

– Да, при наличии оснований мы инициируем привлечение к уголовной ответственности. Например, прокуратурой Кировского района Волгограда установлено, что один из застройщиков на основании 28 договоров долевого участия передал большинство квартир в возводимом жилом комплексе на сумму более 1,7 млрд рублей аффилированной компании. Впоследствии эта компания по договорам цессии – уступки права требования – реализовала квартиры на сумму более 1,1 млрд рублей. Однако застройщику было перечислено лишь около половины этой суммы – 546,7 млн рублей.

По этому факту на основании материалов прокурорской проверки в отношении застройщика и руководителя аффилированной организации возбуждено и расследуется уголовное дело о злоупотреблении полномочиями (ч. 2 ст. 201 УК РФ).

Или вот еще пример. Прокуратурой Красноармейского района города Волгограда выявлен факт составления застройщиком фиктивных актов выполненных работ – они содержали сведения о затратах на строительство многоквартирного дома, на 7,4 млн рублей превышающие фактические. Уголовное дело о злоупотреблении полномочиями также находится на стадии расследования.

– Выходит, что зачастую вовсе не экономические трудности, а банальные аферы становятся причиной долгостроев?

– Увы, нарушений в этой сфере много, но я подчеркну, что в Волгоградской области прокурорские проверки проводятся по каждому проблемному объекту, где граждане не получили в установленный срок долгожданное жилье. И, как правило, в большинстве случаев неисполнение застройщиками обязательств является следствием противоправных действий, которым дается надлежащая уголовно-правовая оценка. Всего по материалам прокурорских проверок в 2017-2018 годах возбуждено 11 уголовных дел в сфере законодательства о долевом участии в строительстве. В этом году, повторюсь, мы выявили более 180 нарушений. С целью их устранения внесено 65 представлений, по инициативе прокуроров административную и дисциплинарную ответственность понесли свыше 50 виновных лиц.

Со стройки – за решетку

– Действительно, уголовные дела есть, но удается ли их довести до логического завершения, чтобы виновные получили срок, а дольщики – свои квартиры?

– Разумеется, по каждому уголовному делу мы заинтересованы в результате – восстановлении нарушенных прав граждан и привлечении к установленной законом ответственности виновных лиц.

Свежий пример: в суд переданы материалы по учредителю и директору фирмы-застройщика, которые из привлеченных от граждан 250 млн рублей свыше 180 млн потратили на цели, не связанные со строительством.

Очевидно, что при таком подходе выполнить взятые обязательства более чем перед 200 гражданами оказалось невозможным. Прокуратура региона это уголовное дело уже направила в суд.

– А есть ли откровенно мошеннические схемы, где компания сразу шла на обман?

– Да, есть, речь идет как раз о таких случаях, когда застройщик изначально не имел ни возможности, ни намерения построить жилье, руководствуясь лишь корыстью. Недавно оглашен приговор лжезастройщику из Советского района Волгограда, который привлек от граждан свыше 46 млн руб­лей якобы на строительство жилых комплексов «Новая Максимка» и «Фигуры». За мошенничество, с учетом мнения прокуратуры, он осужден к 7 годам лишения свободы в исправительной колонии общего режима.

- У этой компании не было даже разрешения на строительство?

– Да, у этого застройщика не было разрешительной и проектной документации, по сути, он даже не заключал с гражданами договоры долевого участия, подменяя их соглашениями о бронировании квартир в якобы строящихся домах. В подобных случаях бдительность необходимо проявлять и самим гражданам, прежде чем отдавать такие значительные суммы.

– Но ведь мало привлечь к ответственности, пострадавшим людям нужно вернуть их жилье – этим занимаются уже власти региона?

– В Волгоградской области проблема обманутых дольщиков решается системно, задействованы правоохранительные, надзорные ведомства и, безусловно, региональная власть. Как говорится, один в поле не воин – решить проблему исключительно карательными мерами достаточно сложно, здесь требуется консолидация усилий всех заинтересованных ведомств.

Результат: совместно с властью региона за 2014–2018 годы удалось добиться восстановления прав порядка 4 тысяч дольщиков, за это время сдано в эксплуатацию 47 долгостроев.

Оставшиеся проблемные объекты до момента фактического восстановления прав граждан с контроля не снимаются, каждый проблемный дом в регионе на учете.

Для этого в прокуратуре области, например, создана специальная рабочая группа, в ее состав входят заместитель губернатора, представители правоохранительных и контролирующих органов, иные заинтересованные ведомства.

На заседаниях обсуждаются проблемы, возникающие в сфере долевого строительства, вырабатываются алгоритмы их решения.

За все заплатит дольщик?

- На что нужно обращать внимание жителям, решившим покупать квартиру на стадии возведения дома?

– Практика показывает, что застройщики идут на самые разнообразные ухищрения при заключении с гражданами договоров. По сути, требования к договорам застройщиков с гражданами достаточно четко регламентированы положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214‑ФЗ. Однако некоторые застройщики пытаются обойти закон – примеров таких нарушений много.

Так, одна из компаний в договорах с дольщиками незаконно установила штрафные санкции в сумме 100 тыс. рублей за перепланировку квартиры без согласования с застройщиком, в том числе в течение 5 лет с момента ввода дома в эксплуатацию.

- На самом деле такие штрафы застройщик не вправе взимать?

– Конечно! Регламентированный законодательством порядок перепланировки жилых помещений согласования с застройщиком не предусматривает! Тем более, недопустимо взыскание с граждан штрафных санкций. После прокурорской проверки незаконные условия из договоров были исключены.

У другого застройщика были условия, что в случае расторжения договора по соглашению сторон возврат внесенных гражданином денег производится только после реализации этой квартиры.

При этом застройщик предусмотрел для себя дополнительные финансовые гарантии при оплате стоимости такой квартиры третьими лицами по частям. В подобных случаях гражданин мог получить ранее внесенные деньги пропорционально полученным от третьих лиц средствам. После прокурорской проверки виновные лица привлечены к дисциплинарной и административной ответственности, а условия договоров скорректированы.

Тест на добросовестность

- Вы приводите примеры явной самодеятельности застройщиков, однако же люди такие договоры, явно ущемляющие их права, все равно подписывают!

– Увы. А еще бывают случаи, когда застройщики, наоборот, не включают в договоры ряд существенных условий, прямо предусмотренных законодательством: основные характеристики многоквартирного дома по общей площади, по материалам наружных стен и поэтажных перекрытий, классу энергоэффективности, сейсмостойкости и так далее. Нередко застройщики подменяют договоры долевого участия в строительстве иными видами гражданско-правовых соглашений

- А какие именно договоры нежелательно подписывать?

– Нередко застройщик вместо стандартного долевого договора предлагает заключить так называемый предварительный договор долевого участия в строительстве, или договор инвестирования, или договор беспроцентного займа с целью покупки объекта недвижимости и прочее.

Все это в итоге усложняет взыскание неустойки в случае неисполнения застройщиком обязательств или выполнения работ ненадлежащего качества. Подобные примеры еще раз свидетельствуют о необходимости тщательного изучения гражданами содержания договоров перед их подписанием.

- А можно ли как-то самим жителям, которые берут ипотеку и вкладывают свои сбережения, проверить надежность застройщика?

– Да, в этом году законодательством изменены требования к информационной открытости застройщиков.

Теперь застройщик обязан размещать информацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), где можно ознакомиться со всей необходимой проектной, разрешительной и финансовой документацией.

Кроме того, в ЕИСЖС аккумулируется информация от контролирующих, регистрирующих органов, органов местного самоуправления и тогда далее. Важные сведения о потенциальных застройщиках можно узнать на сайте инспекции государственного строительного надзора Волгоградской области.

В общем, гражданам перед заключением договоров долевого участия в строительстве целесообразно получить наибольшее количество информации о застройщике, чтобы понимать, с кем они имеют дело, и не отдавать деньги мошенникам.