Какой доход приносит недвижимость в Европе?
В области недвижимости во II квартале 2015 г. доходность европейских рынков коммерческой недвижимости продолжила снижаться во всех секторах, что было обусловлено возрастающим спросом со стороны инвесторов и очень низкой доходностью облигаций.
По данным исследования ставок аренды и доходности CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, во II квартале 2015 г. доходность европейских рынков коммерческой недвижимости продолжила снижаться во всех секторах, что было обусловлено возрастающим спросом со стороны инвесторов и очень низкой доходностью облигаций. За квартал доходность недвижимости не выросла ни на одном из 163 рынков региона Европы, Ближнего Востока и Африки.
- Рост арендных ставок остается неравномерным и является максимальным в секторе торговой недвижимости
- Риски все еще достаточно велики, однако ряд инвесторов уже готовы покупать, а объемы инвестиций растут второй квартал подряд
Во всех основных секторах было отмечено снижение доходности как минимум на 30 базисных пунктов по сравнению с ситуацией в аналогичном периоде прошлого года. Во II квартале доходность во всех основных секторах коммерческой недвижимости снизилась не менее чем на 10 базисных пунктов, а в секторах индустриальной и логистической недвижимости на целых 15 базисных пунктов.
Это было обусловлено существенными корректировками на некоторых ключевых рынках, среди которых Париж, Барселона и Милан. Доходность офисной недвижимости снизилась на нескольких крупных рынках, включая Лондон, Мюнхен, Брюссель и Париж. Изменения доходности также отмечены в некоторых важных центрах торговли, в частности в Дублине, Берлине и Милане.
Динамика арендных ставок остается неравномерной. Секторальные индексы арендных ставок выросли незначительно, однако сектор торговой недвижимости лидирует. В течение квартала заметный рост арендных ставок наблюдался, в частности, на рынках офисной недвижимости Дублина, Барселоны и лондонского Сити, а также на рынках торговой недвижимости в Милане, Риме и Праге.
"В последнее время наблюдается некоторая волатильность доходности европейских облигаций в связи с озабоченностью относительно ситуации в Греции и ожиданиями возможных опосредованных последствий для отдельных стран региона. Несмотря на это, сохраняется очень высокий уровень спредов доходности облигаций и недвижимости, равно как и высокий спрос на недвижимость со стороны инвесторов, поэтому мы ожидаем, что понижательное давление на доходность премиальной недвижимости продолжится. Импульсы арендной активности, которые ускорили бы снижение доходности, пока немногочисленны, но в ближайшие месяцы, как ожидается, их станет больше".
Доходность за II квартал 2015 г. – сравнение квартальных показателей
Доходность.
В течение II квартала 2015 г. доходность в секторе офисной недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки снизилась. В течение этого периода индекс доходности премиальной офисной недвижимости CBRE в данном регионе упал на 13 базисных пунктов и составил на 35 базисных пунктов меньше, чем год назад. Двадцать восемь из 58 рынков, проанализированных в исследовании, испытали снижение доходности в течение этого квартала; на тридцати рынках ситуация осталась без изменений. Рост доходности не наблюдался ни на одном из рынков. Наибольшее падение отмечено в Брюсселе, где доходность снизилась на 50 базисных пунктов. Меньшее падение зафиксировано на ряде других крупных рынков офисной недвижимости, в частности в Лондоне, Париже, Франкфурте, Мюнхене, Стокгольме и Милане.
Во II квартале 2015 г. доходность торговой недвижимости также снизилась; рассчитываемый CBRE индекс доходности премиальной торговой недвижимости, расположенной на центральных улицах рынков Европы, Ближнего Востока и Африки, упал на 13 базисных пунктов. Соответствующий индекс доходности премиальных торговых центров упал на 10 базисных пунктов; общее падение этих индексов по сравнению с прошлым годом составило 42 и 34 базисных пункта соответственно. Снижение доходности показали 25 из 54 рынков, в то время как на остальных 29 рынках показатели доходности остались без изменений. Наибольшие изменения произошли в Брюсселе и Лиссабоне: на каждом из рынков доходность снизилась на 50 базисных пунктов. Снижение доходности отмечено также и на других крупных рынках торговой недвижимости, таких как Милан, Стокгольм, Дублин и Берлин.
Ставки аренды.
Во II квартале 2015 г. ставки аренды офисной недвижимости на европейских рынках показали небольшой квартальный рост на уровне 0,4%, при этом рост по сравнению с прошлым годом составил 2,1%. Арендные ставки офисной недвижимости выросли на одиннадцати рынках, снизились на трех и остались без изменений на остальных 44 рынках. Среди крупных рынков наибольший рост отмечен в Дублине и Барселоне (по 5%). Ставки аренды также выросли в Берлине, Стокгольме и лондонском Сити. Наиболее существенное падение ставок произошло в Цюрихе (-3,0%). В Москве и Загребе ставки аренды офисной недвижимости также снизились.
Во II квартале 2015 г. был отмечен рост ставок аренды торговой недвижимости; при этом в странах Европы, Ближнего Востока и Африки индекс ставок аренды CBRE на торговую недвижимость на центральных улицах вырос на 2,9%, а индекс ставок аренды в торговых центрах — на 1,8%. Арендные ставки торговой недвижимости выросли на одиннадцати рынках, снизились на трех и остались без изменений на остальных 40 рынках. Наибольший рост отмечен в Риме (12,5%). Рост зафиксирован также в Милане, Праге и Осло. Среди трех рынков с отрицательной динамикой самое заметное снижение произошло в Москве, где за квартал арендные ставки сократились на 8,1%.
Во II квартале 2015 г. ставки аренды в сегменте индустриальной недвижимости выросли; в странах Европы, Ближнего Востока и Африки рассчитываемый CBRE индекс арендных ставок на индустриальную недвижимость увеличился на 1,0% за квартал и превысил уровень прошлого года на 1,2%. Девять из 51 исследованного рынка показали рост, два рынка показали падение, на остальных 40 рынках ситуация осталась без изменений. Наиболее существенное увеличение арендных ставок было отмечено в Великобритании, где в Лондоне и Эдинбурге ставки выросли более чем на 7%. Рост наблюдался также в Цюрихе, Милане и Хельсинки, в то время как падение произошло только в Гетеборге и Киеве.
"Продолжение тенденции снижения доходности инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость является логичным результатом минимальных процентных ставок по облигациям. Существующий спред между двумя данными инструментами является очень привлекательным для инвесторов в инструменты с фиксированной доходностью. Тем не менее риски данных инвестиций постепенно растут вслед за ростом вероятности повышения процентных ставок в США, а также замедлением экономики Китая. Оба фактора в перспективе могут негативно сказаться на рынке коммерческой недвижимости Европы. При этом ставки аренды в Европе понемногу подрастают, отражая уверенность арендаторов в том, что европейская экономика успешно справляется с текущими экономическими проблемами". В России текущая доходность инвестиций в премиальную коммерческую недвижимость составляет в офисах 9,5 – 10%, торговую недвижимость – 9,75 – 10,25%, склады – 12,5 – 13%. Во многом это связано с опережающим падением цен на активы под влиянием высокой вакансии и относительно слабого спроса. В настоящее время спред между доходностью инвестиций в коммерческую недвижимость России и российские еврооблигации сопоставим со спредами в Европе (450 – 800 базисных пунктов).
По этой причине текущая доходность является не главным мотивом для инвестиций. Наиболее сильным аргументом является потенциал роста цен на российские активы в 40-50% в течение ближайших 2-3 лет под влиянием восстановительного роста после текущего кризиса. Конечно, риски все еще достаточно велики, однако ряд инвесторов уже готовы покупать, а объемы инвестиций растут второй квартал подряд. При этом в покупках участвуют и иностранные игроки, как, например, Hines и PPF.