Новый закон о кондоминиуме: для кого и против кого?

Мы привыкли к тому, что власти подкидывают нам различные «сюрпризы», покушаясь либо на наши права, либо на наши карманы. Правительство подготовило проект нового закона о кондоминиуме, который поступил уже и в парламент. «Молдавские ведомости» на протяжении двух лет рассказывали о ходе подготовки этого документа. На многие спорные вопросы вразумительных ответов мы не получили, их обещали рассмотреть в ходе подготовки проекта. Что же в итоге получилось? Принесет ли новый документ что-то положительное? Об этом мы попросили рассказать главного специалистауправления жилым фондом министерства строительства  и регионального развития Мариану Ефрос.

 

- Для чего нужен новый закон о кондоминиуме, что изменится в жизни жильцов многоэтажных домов?

- Проблемы с многоэтажными жилыми домами в Кишиневе и других городах накапливались годами. Система управления жилым сектором устарела, нужно отрегулировать многосторонние взаимоотношения всех, кто участвует в процессе функционирования кондоминиума. По мнению специалистов, следует разграничить обязанности основных органов местного публичного управления, ассоциаций совладельцев и других управляющих кондоминиумом, собственников квартир и прочих изолированных помещений, а также поставщиков коммунальных услуг.

Одна из наболевших проблем: собственники жилья не несут реальной ответственности за имущество, которое им принадлежит, не содержат как полагается свое жилье и общие помещения. Местные бюджеты вынуждены брать на себя существенные затраты на содержание домов, которыми управляют. Но без финансирования ремонта эти единовременные действия случайны, хаотичны и неэффективны. И это в ситуации, когда в собственности государства и административно-территориальных единиц осталось не более трех процентов общего жилищного фонда.

Одна из фундаментальных проблем: действующий ныне документ не обеспечивает механизм установления доли участия собственников квартир в общей собственности кондоминиума.

Еще одна проблема касается нежилых помещений, принадлежащих коммерческим фирмам. Они, как правило, не участвуют в содержании дома, хотя пользуются общими помещениями в кондоминиуме, в том числе прилегающей территорией. Ответственность этих собственников до сих пор не обсуждалась, хотя эти помещения занимают существенную часть жилого дома, первый этаж либо другие этажи. Отвечать за управление многоэтажными зданиями должны все собственники помещений. В новом проекте закона эти моменты предусмотрены. Главная цель - создать такую социально-экономическую среду, которая позволит лучше эксплуатировать жилой фонд. Для этого предлагается создать на базе АВПК, ЖСК и т.д. ассоциацию собственников кондоминиума (АСК). Новый закон создает правовую основу для совместного эффективного управления многоквартирным жилищным фондом. Впервые законодательно определяется статус АСК – это некоммерческая организация, созданная исключительно в целях управления кондоминиумом.

Главные принципы - обязательная государственная регистрация права общей собственности и доли-участия на общее имущества кондоминиума, обязательное создание фонда поддержки и ремонта всех помещений, обязательные финансовые взносы собственников кондоминиальных единиц при его создании, прозрачное управление финансами. Все это облегчит и деятельность банковского сектора, улучшит доступность финансовых ресурсов для реконструкции и ремонта зданий, сделает более привлекательным этот сектор для инвесторов.

Реализация закона повысит комфортность квартир. Финансовые средства ассоциаций будут более доступны для улучшения тепло- и шумоизоляции, установки современного  оборудования для контроля тепла и поддержки адекватной внутренней температуры помещений кондоминиума. Улучшатся отношения в кондоминиуме на основе новых принципов управления и эксплуатации, что повлечет реальные возможности восстановления жилищного фонда.

 

- В чем преимущество кондоминиума по сравнению с существующими ассоциациями, жэу, кооперативами и т.д.?

- Концептуально новая форма не отличается от АВПК, ЖСК и других. Однако ЖСК, к примеру, действуют без законной базы. После реорганизации в АСК эта категория жильцов получит возможность более эффективного управления жилым фондом и общими помещениями. В настоящее время неэффективно и администрирование в АВПК. В некоторые ассоциации входит большое количество многоэтажных домов, в итоге практически невозможно провести общее собрание. Новый закон оговаривает условия создания и регистрации кондоминиума: один кондоминиум - одно здание, одно здание - один кондоминиум, с четко определенной общей собственностью. В то же время кондоминиумы могут создавать ассоциации с другими кондоминиумами.

 

- Как быть, если собственники не хотят создавать кондоминиумы или ассоциации?

- Проект предусматривает обязательное создание кондоминиумов. Собственникам предлагаются на выбор три механизма управления: ассоциацией совладельцев; авторизированным физическим или юридическим лицом на основании договора с ассоциацией совладельцев; юридическим лицом на основании прямого договора с совладельцами. Небольшой кондоминиум может напрямую управляться собственниками. Эти варианты можно отрегулировать в различных ситуациях применительно к конкретным зданиям. Такая практика применяется в европейских странах.

 

- За какой период власти намерены внедрить закон?

- За три-четыре года будут разработаны и внедрены соответствующие законодательные и нормативные акты.

 

- Как быть с прямыми договорами с поставщиками коммунальных услуг и различными тарифами?

- Оплата коммунальных услуг будет производиться в соответствии с предусмотренными законодательством положениями на базе заключенных договоров.

 

- Какой будет судьба инженерных коммуникаций, чердаков, подвалов, домов?

- С момента внедрения закона вся собственность кондоминиума (примыкающая территория, здание, лестницы, коридоры, подвалы, чердаки, другие места общего пользования вместе с установленными там общедомовыми счетчиками и т.д.) бесплатно перейдет в общую собственность, доля каждого собственника будет определена.

 

- Как быть с собственниками квартир, которые находятся за границей?

- Каждый собственник кондоминиума в обязательном порядке станет членом ассоциации. Прекратить членство можно лишь в случае замены собственника или роспуска ассоциации. Нахождение за границей не освобождает собственника от выполнения обязательств и условий, предусмотренных в проекте нового закона.

 

- Что будет с долгами собственников? Некоторые жильцы выплачивают их частями, фактически наращивая? Не ляжет ли на других бремя чужих долгов?

- Совладельцы кондоминиума смогут принять меры к должникам. Если собственник неоднократно нарушал свои обязательства перед другими собственниками или ассоциацией/кондоминиумом, если другие собственники считают невозможным оставить нарушителя собственником долей имущества, - они могут инициировать процедуру отчуждения имущества.  

Заявление об отчуждении имущества подается с согласия как минимум двух третей собственников. Его нельзя предъявлять в случае, если другой собственник или ассоциация/кондоминиум предварительно письменно не уведомили жильца, имеющего долги, о возможности инициирования процедуры отчуждения у него долей имущества в кондоминиуме и не предоставили ему трехмесячный срок для устранения задолженности.

Проект предусматривает возможность осуществления ипотеки за счет имущества должника в пользу других собственников кондоминиума. Действовать ипотеки будут в соответствии с Гражданским кодексом, законами о залоге, ипотеке, других законодательных и нормативных документов.