Прогноз цен на квартиры от экспертов: стоит ли ждать лета для покупки?
Пока Центробанк тормозит дешёвую ипотеку, в правительстве поговаривают о введении льготных жилищных кредитов на вторичку. Каждая из этих новостей по-своему влияет на цены и ипотечные ставки. Чего ждать от рынка недвижимости: срочно покупать квартиру сейчас, ждать лета или вообще отложить?
Пока Центробанк тормозит дешёвую ипотеку, в правительстве поговаривают о введении льготных жилищных кредитов на вторичку. Каждая из этих новостей по-своему влияет на цены и ипотечные ставки. Кроме того воздействие на рынок оказывают решение ЦБ по ключевой ставке, доходы населения и даже геополитическая ситуация. Но квартирный вопрос сам не разрешится. Чего ждать от рынка недвижимости: срочно покупать квартиру сейчас, ждать лета или вообще отложить?
Какими будут цены на квартиры летом? Фото: yandex.ru
Что будет с ценами?
Цены на квартиры в Москве как росли, так и растут. Со стороны может показаться, что в нынешних условиях никто не покупает жильё (не на что или незачем), но спрос всё равно сохраняется.
Данные портала «Индикатор рынка недвижимости». Фото: «Выберу.ру».
Те, кто всё же решился на приобретение жилья, хочет поймать самый удачный для этого момент — чтобы и выбор был, и цены не кусались.
Цены могут вырасти
В аналитическом центре «Инком-Недвижимость» подтвердили «Выберу.ру», что спрос действительно растёт. Особенно это касается дешёвого сегмента комфорт-класса. Такие квартиры раскупают в первую очередь. Поэтому по сравнению с прошлым годом доля жилья стоимостью до 10-15 млн рублей заметно снизилась. В то же время увеличивается объём предложения квартир стоимостью более 25 млн рублей. Среднестатистическая стоимость квартиры в столице составляет 19 млн рублей (порядка 55 кв. м).
Поэтому эксперты советуют не затягивать с покупкой.
Если есть острая потребность в жильё, а денег не сильно много, то можно присмотреться ко вторичному рынку. Там стоимость квадратных метров, наоборот, продолжает снижаться (- 0,4% за месяц). Сейчас средняя квартира в старом жилом фонде Москвы стоит 14,6 млн рублей. Но и в этом случае стоит поторопиться.
Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко также считает, что несмотря на высокую стоимость квартир в новостройках, едва ли стоит ждать обвала цен. Хотя снижение на несколько процентов возможно.
Не прогнозируют снижения цен в столице и в «Агентстве инвестиций в недвижимость Москвы». Рынок сейчас стабильный и спрос есть, поэтому питать надежд на лето особо не стоит, считают риелторы. Но воспользоваться летним затишьем на рынке и поторговаться можно, добавляют они.
Ещё меньше снижения цен ждут в регионах. Как нам рассказали в агентстве «Дорогая, я дома», в Санкт-Петербурге спрос на вторичную недвижимость с начала года показывал активную динамику, а в марте—апреле вообще стал рекордным по количеству сделок за последний год (данные агентства).
Лякин добавил, что цены могут пойти вниз только если будет вторая волна мобилизации. Если же её не будет, то, скорее всего, начнётся рост. При этом 50 — 70% предложений на вторичном рынке сейчас значительно переоценены, считают в агентства «Дорогая, я дома».
Не ожидают снижения стоимости квартир и в Сочи. Как «Выберу.ру» рассказали в «Городском риэлторском центре», там сейчас фиксируют большой клиентопоток. Высокий спрос ведёт к росту цен, поэтому ждать отрицательной динамики не стоит. Хотя летом цены всё равно будут более привлекательны, чем осенью.
С этим согласен и эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. По его словам, в Сочи в ближайшее время ждать снижения цен не стоит. Но в других регионах России можно попробовать и подождать пару месяцев.
Цены моугут снизиться
В то же время ряд специалистов не прогнозирует увеличения цен на недвижимость в ближайшие месяцы. Учитывая, что до начала лета остаётся две недели, можно сказать, что сезонный фактор уже начинает влиять на рынок (летом, как правило, торговая активность снижается и цены падают).
Исходя из этого, в ГК «Миэль» полагают, что нынешняя пора — самое подходящее время для приобретения квартиры как в новостройке, так и на вторичке. На рынке максимальный объём предложения с начала пандемии, да и цены хотя и медленно, но снижаются уже полгода. Специалисты агентства советуют покупателям торговаться. В этом случае цену понравившегося объекта можно опустить на 5-7%.
Цена квадратного метра по всем типам и классам на первичном рынке жилья Московского региона за последние несколько месяцев меняется в пределах статистической погрешности — не более 0,8%- 1,5% в месяц, отмечают в агентстве недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Люди неохотно покупают квартиры, а застройщики предоставляют скидки, чтобы поддержать спрос. Отказ от околонулевой ипотеки спровоцировал новую волну снижения интереса к покупкам у граждан. Поэтому чтобы получить наибольшую выгоду, риелторы советуют при покупке квартиры смотреть не только на уровень цены, но и на условия ипотечного кредитования.
Рынок недвижимости сейчас стабилизировался, считают в «Агентстве инвестиций в недвижимость Москвы». Но по количеству выставленных на продажу объектов мы ещё не вышли на уровень 2021 года. В связи с этим 2023 год будет характеризоваться колебаниями цен на жильё. Если так, то по классике летом идёт снижение цены, а к осени можно ждать роста цен.
Стоит ли сейчас брать ипотеку?
В мае Центробанк ввёл новые меры против дешёвой ипотеки. С 1 мая банкам потребуется больше денег для ипотеки с низким первоначальным взносом. С 30 мая дополнительные резервы придётся формировать для ссуд по низким ставкам.
При этом регулятор и без того отмечает увеличение процентной ставки по кредитам на покупку строящегося жилья — до 5,57% в марте против 5,21% в феврале.
Директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков считает, что рынку это только на пользу.
Также можно воспользоваться предложением траншевой ипотеки, добавил он. В этом случае первые год-два нет ежемесячных платежей или они минимальны, что очень удобно для накоплений и позволит потом полностью или частично погасить ипотеку.
О том, чем выгодна траншевая ипотека, мы подробно писали в материале «Траншевая ипотека или как взять кредит на квартиру с платежом в 1 рубль».
В ГК «Миэль» тоже не видят препятствий для активного использования жилищных кредитов.
Как отметил гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко, при принятии решения об ипотеке нужно быть уверенным в стабильности своего заработка или в том, что он будет как-то индексироваться в соответствии с инфляцией.
Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков также считает нынешнее время подходящим для покупки квартиры в ипотеку. Если взять сейчас, то осенью, в случае повышения ключевой ставки ЦБ, у человека будет кредит по хорошей ставке. Если ипотечная ставка по каким-то причинам снизится к осени, то кредит можно будет рефинансировать. Главное, понимать, как его оплачивать, добавил Летенков.
О том, как это лучше сделать читайте в статье Ирины Егоровой «ТОП-5 способов снизить ставку по ипотеке».
Директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин полагает, что в будущем ставки по ипотеке могут вырасти.
Если квартира приобретается для себя, для жизни, для своей семьи, то ипотека, безусловно, является инструментом для приобретения, полагает эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. В случае если квартира приобретается для короткой передержки с целью перепродать, то конкретно сейчас процесс перепродажи может затянуться и в итоге проценты по этой ипотеке лягут на плечи заёмщика.
А гендиректор и основатель «Агентства недвижимости Марии Тарасовой» предупреждает, что в будущем условия по ипотеке могут ухудшиться. Например, уже с 1 июня этого года банки могут повысить минимальный первоначальный взнос до 20%. Это связано со вступлением в силу законопроекта, который обязывает банки применять надбавки к коэффициентам риска в отношении кредитов на жильё, приобретаемое по договору участия в долевом строительстве.
О том, какие меры вводит ЦБ, можно узнать из статьи «Центробанк против дешёвой ипотеки: какие ставки останутся на рынке?».
По мнению Тарасовой, при необходимости покупки квартиры по ипотеке, брать нужно уже сейчас, не дожидаясь лета.
Выводы
Мнения экспертов рынка недвижимости разделились. Одни считают, что цены на квартиры к лету вырастут (нет объективных причин для снижения), другие — что немного снизятся (сыграет сезонный фактор). Но все едины в одном — к осени стоимость жилья определённо поднимется. Поэтому в идеале квартиру стоит брать уже сейчас. Ну или в ближайшие 1-2 месяца. Не стоит затягивать и с оформлением ипотечного кредита. ЦБ продолжает борьбу с дешёвыми кредитами и улучшения условий ждать не стоит. Введение же льготной ипотеки для вторичного рынка, может, наоборот, поднять цены на старые квартиры, как это произошло и с новостройками.