Как Москва приспосабливает объекты культурного наследия
По данным Государственной думы РФ, в стране 143 876 объектов культурного наследия, которые находятся на госохране, однако лишь 15% из них в удовлетворительном состоянии. Москва – наиболее оптимистичный пример, где максимальное число особняков получают вторую жизнь. В столице, где около 4 000 зданий со статусом, за 10 лет восстановили наибольшее количество объектов культурного наследия и снизили число памятников-руинов с 46% в 2010 году до 6%, по состоянию на 2020 год.
Московское правительство добилось этого во многом благодаря привлечению частных инвестиций. Оно заинтересовано в передаче исторических особняков инвесторам и даже выработало ряд специальных мер поддержки. Например, можно взять помещение в аренду по цене рубль за квадратный метр при условии восстановления объекта за счет средств бизнеса.
Но не все инвесторы и не всегда охотно вступают в это сотрудничество. Стоимость качественной реставрации может достигать, а то и превышать цену покупки здания. Вкладывать такие деньги в арендное помещение – удовольствие сомнительное. Ведь его могут забрать в любой момент «без суда и следствия», как, например, случилось с Домом поэта Майкова в Москве. Когда отреставрированное инвестором здание, которое было арендовано в 2007 году у Росимущества под офис фирмы на 25 лет по льготной ставке, забрало АО «Дом.РФ» на 7 лет раньше срока окончания договора аренды. Особняк просто перешел под управление «Дом.РФ» в процессе действия договорных отношений. Инвесторы вложили в реставрацию более 230 млн рублей, писали СМИ. Но кого это интересует? Суд обычно принимает сторону «Дом.РФ» в подобных спорах. Так произошло и с домом Майкова: его забрали, чтобы выставить на продажу.
Поэтому опытные инвесторы предпочитают если и работать с исторически значимыми объектами, то на условиях выкупа здания.
Очень часто реставрация исторического здания для инвестора – это не только сильно дорогостоящая история, так еще и «семь кругов ада». Ведь ему предстоит:
- Получить все разрешения
- Пройти согласования со всеми экспертными комиссиями
- Заручиться поддержкой Департамента культурного наследия
- Собрать команду профессионалов – найти действительно качественных реставраторов
- Сохранить лепнину, мезонины и прочие атрибуты наследной архитектуры
- Найти баланс: между вложенными средствами и планируемым доходом, между сохранением наследия и современными требованиями для комфортного пользования
И еще с большой долей вероятности получить волну негатива/претензий от Архнадзора.
Тем не менее, инвесторы говорят, что мучения стоят результатов. Из бывших доходных домов сегодня принято делать элитное кулуарное жилье на 8-12 квартир. Запросы на жилье в клубных домах со стороны элиты есть и остается стабильно высоким. В последний год в Москве даже сформировался дефицит такого жилья, по данным брокеров. Предложение элитных новостроек сокращается по всем фронтам, особенно не хватает новых проектов. За первое полугодие 2021-го стартовали продажи только в одном элитном комплексе. Для сравнения, в прошлом году на рынке было шесть новинок, а в 2019-м и вовсе девять.
Однако 2022 год может оказаться урожайным на новые элитные объекты. Во-первых, на рынок выйдут те проекты, старт продаж которых девелоперы переносят сейчас на неопределенный срок. Это, в частности, комплексы с апартаментами «Люксъ» на Тверской улице, 10 и «Сретенка 13/26».
Во-вторых, готовятся к плановому вводу ряд совершенно новых проектов. Так, например, в первом квартале 2022 года в районе Патриарших прудов, где последнее время новые жилые комплексы – большая редкость, ожидается ввод клубного дома The Patricks по адресу Спиридоньевский,17. Это второй проект девелопера R4S Group на Патриарших. По соседству группа компаний реализует клубный дом «Малая Бронная 15».
«Спиридоньевский 17» – бывший доходный дом, хоть и со скромной, но историей. Он был построен в 1900 году по индивидуальному проекту для сдачи в наем состоятельным жителям столицы. После революции дом в Спиридоньевском постигла судьба практически всех подобных доходных домов Москвы: былую роскошь сбил строгий коммунизм. Просторные квартиры разделили на коммунальные комнаты. А в 90-00-х жильцов постепенно вытеснили офисные конторы. Каждая новая перепланировка все более отдаляла здание от изначального проекта. Реконструкция, как обещает застройщик, позволит сохранить исторический облик зданию в Спиридоньевском, 17.
История Москвы знает много успешно реализованных проектов возрождения жилья в исторических стенах. В разные годы это были «Дом с атлантами» на Солянке, жилой квартал «Кадашевские палаты» — бывшие корпуса Кадашевской слободы постройки XVII века, которые после революции переоборудовали в банный комплекс. Бани закрылись в конце прошлого века, а здание стало разрушаться. Проект редевелопмента спас особняк и вернул его к жизни.
Приход состоятельных жильцов обычно означает, что здание будет обслуживать дорогостоящая управляющая компания, соответствующие ремонты проводиться на высшем уровне и в срок – полная противоположность любому массовому застройщику дома на 1,5 тысячи квартир.
Однако наравне с этим Москва знает и совершенно пугающие примеры, когда разрушающиеся дома не могут найти своего владельца многие годы. По словам Дмитрия Французова, москвоведа и автора проекта о фасадном декоре Mascaron.org, Москва теряет свои исторические памятники каждый год: их либо просто сносят по причине отсутствия охранного статуса, либо здания гибнут без хозяина. Так, памятник палаты Гурьева с фундаментом XVII века более 10 лет не мог найти инвестора ни по одной городской программе. Здание разваливалось на глазах. «Аналогичная ситуация и со Славяно-Греко-Латинской Академией на Никольской – за сохранение памятника никто не берется», — говорит господин Французов. А ведь учебные корпуса Академии посещал Ломоносов.
Сегодня в столице укоренился тренд на качественное приспособление исторических объектов. Люди стремятся жить в дореволюционных особняках в центре Москвы, работать в модных лофт-кварталах в стенах бывших мануфактур. Но за пределами Москвы этого еще не понимают. Или не ценят. Или в чем причина?