Цены на "хрущевки" под снос скачут с 8 до 25 миллионов рублей

Много ли можно выгадать, купив старую квартиру в районе столичной реновации

По оценкам специалистов по продаже недвижимости столичного региона, объем предложения квартир в попавших под программу реновации пятиэтажных домах растет. С сентября 2018 года по настоящее время он увеличился более чем вполовину (+54%). При этом средняя стоимость одного квадратного метра за этот же период также увеличилась на 17%, 186,6 тысячи рублей сейчас против 159,3 тысячи рублей в начале прошлой осени. Средневзвешенная стоимость объекта теперь составляет порядка 8,1 миллиона рублей (+14% или 1 миллион рублей по сравнению с прошлым сентябрем).

Когда столичные власти заявили о старте программы реновации, пояснил директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов, многие москвичи отнеслись к этому с изрядной долей скептицизма, поскольку думали, что только на подготовку плана ее реализации у властей уйдет не один год. Правда, собственники недвижимости в пятиэтажных домах поспешили отозвать свои объявления о продаже квартир, ожидая развития событий. С течением времени, констатировал эксперт, когда процесс сдвинулся с места, не без помощи массированной информационной поддержки спрос на подержанные «хрущевки» в сносимых домах все-таки стал отыгрывать утерянные было позиции обратно. В результате продавцы таких квартир принялись более активно выходить на вторичный рынок жилья, надеясь заработать на сделке.

Перспектив у подобной операции, как уточняют специалисты по продаже бывшего в употреблении жилья, достаточно. Помимо, собственно, получения через определенное время новой жилой площади, это еще и довольно выгодно. Так, по подсчетам брокеров по продаже недвижимости, один квадратный метр «реновируемой» квартиры стоит меньше своих «нереновируемых» аналогов в кирпичных пятиэтажках (186,8 тысячи рублей вместо 204,1 тысячи соответственно).

Естественно, усредненная стоимость подлежащего сносу объекта также выглядит привлекательнее (8,1 миллиона рублей за квартиру в сносимой «хрущевке» против 11,4 миллиона рублей в несносимой). Хотя следует отметить, что разброс между крайними показателями весьма высок. Например, «однушка» площадью 19 квадратных метров, расположенная в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО) на втором этаже 5-этажного панельного дома под снос предлагается на продажу по цене 4,2 миллиона рублей. А вот четырехкомнатная квартира размером в 91 «квадрат», находящаяся на четвертом этаже кирпичной пятиэтажки в Мещанском районе ЦАО, оценивается продавцом уже в 25 миллионов рублей.

Между тем появилась определенная категория собственников, выставляющих свои «хрущевки» в запланированных к сносу домах по завышенным ценам. Доля таких продавцов, по подсчетам Михаила Куликова, в границах «старой Москвы» на сегодняшний день уже в три раза больше, чем год назад (20% сейчас против 7% тогда). Эта тенденция верна и в отношении размера завышения стоимости.

«Так, если раньше его диапазон составлял порядка 300-500 тысяч рублей за объект, то сейчас он находится на уровне 500-700 тысяч рублей. Причем тон здесь задают собственники квартир в тех районах, которые уже затронула реновация, или соседних с ними.

В ряде случаев продавцы набавляют свыше миллиона рублей к реальной стоимости своих объектов, что можно расценить как нонсенс, учитывая, что речь идет об устаревшем, если не сказать древнем, жилищном фонде. При этом нужно понимать, что в торге участвуют две стороны, каждая из которых должна быть готова к компромиссу, если они действительно хотят, чтобы сделка состоялась», - констатировал Михаил Куликов. 

Справедливости ради следует отметить, что порядка 70% продавцов квартир в сносимых «хрущевках» устанавливают для своих объектов вполне адекватные их состоянию цены. Но интересно, что если в случае торга продавцы год назад соглашались скинуть от первоначальной стоимости минимум 10%, то теперь дисконтный «потолок» не превышает 8%.

Кстати, еще 10% собственников намереваются продать такое жилье даже ниже его реальной рыночной стоимости (чаще всего в данном случае речь идет о локациях, в которых снос домов предполагается в отдаленной перспективе). Говоря о последних, риелторы отмечают, что это, как правило, люди, которым в силу определенных жизненных обстоятельств необходимо как можно быстрее выручить средства от реализации недвижимости.

Что касается покупателей таких «хрущевок», то их столичные риелторы подразделяют на две неравные группы. 

Наименее малочисленная (около 40%) – это те, кто покупают квартиры в домах под реновацию с целью собственного проживания. Остальные 60% покупателей выступают в подобных сделках в качестве инвесторов.

Правда, в своей массе это, как правило, не профессионалы, которые постоянно зарабатывают себе на жизнь подобными сделками, констатируют специалисты по продажам. С большой долей вероятности эти граждане вообще впервые выступают в такой роли, решив попытать счастья и поставить на программу реновации.

Если принимать всех инвесторов на вторичном рынке «старой» Москвы за 100%, то, по подсчетам экспертов, вкладывающихся в столичные «хрущевки» наберется примерно 17% (при том, что с 2017 года их число возросло вдвое – с отметки в 8,5%). Наиболее привлекательными объектами для них являются самые низкобюджетные одно- и двухкомнатные лоты в тех районах, которые уже затронуты программой реновации, или там, где, по слухам, снос ветхих строений начнется в краткосрочной перспективе.

Как утверждают специалисты по продажам жилья, они намереваются до момента сноса дома сдавать жилплощадь в аренду, а после получения новой квартиры предполагают реализовать ее на рынке по цене, заметно превышающей стоимость первоначальной покупки.

«Получив по программе реновации новую квартиру, ее собственник может рассчитывать на выгодную перепродажу – по цене, существенно превышающей стоимость приобретения, - соглашается Михаил Куликов. - Речь здесь идет не только о том, что это будет жилье в новостройке с иными потребительскими характеристиками, но и об увеличении общей площади предоставляемых для переселенцев квартир за счет нежилых помещений (кухни, коридора и тому подобных)».

Однако, предупреждает эксперт, перед тем, как вкладываться в жилье под снос, нужно как следует просчитать все за и против, так как привлекательность такой инвестиции кажется очевидной только на первый взгляд и иллюзий на ее счет питать не следует.

Главный минус, по мнению Михаила Куликова, заключается в том, что еще далеко не полностью готов поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам столицы. Из-за этого сроки получения новых квартир в тех локациях, которые реновация еще не затронула, остаются весьма туманными.

Кроме того, вызывает серьезные вопросы и качество предоставляемого жилья. Те, кто уже переехал по реновации в новые дома, высказывают недовольство планировкой, отделкой, качеством шумоизоляции и степенью инсоляцией полученных квартир.

Что же касается покупателей, приобретающих такие объекты исключительно с целью личного проживания, то их также можно назвать инвесторами, однако с известной долей условности – фигурально выражаясь, они вкладывают средства в «светлое будущее». Так, при отсутствии средств на более качественное жилье они используют возможность, которую предоставляет им программа реновации, – приобрести по наиболее доступной цене квартиру в старой пятиэтажке с перспективой получения в дальнейшем жилплощади в новостройке. В большинстве случаев потребители из последней целевой группы – это семейные люди, уже с детьми, поэтому 1-комнатные объекты обычно не пользуются у них повышенным спросом, а вот «трешки» они покупают гораздо чаще, чем собственно инвесторы.

Кстати, и среди новоиспеченных «инвесторов», и среди тех, кто приобретает подлежащие сносу «хрущевки» в целях личного пользования, немало тех, кто намеревается воспользоваться предложением властей и доплатить за получение квартиры большей площади. Их доля в общей массе покупателей реновируемого жилья колеблется в диапазоне 10-30%.

Новости недвижимости: Суд обязал застройщика в Реутове вернуть почти 2 млрд руб

Проблемы недвижимости: Девять поводов лишиться собственного жилья