ЖКУ: просто о сложном с директором управляющей компании Зухрой Ефимовой

Работа по управлению многоквартирным домом часто окутана недопониманием и проблемами. Раньше приходилось заполнять множество квитанций, чтобы оплатить счета. Сейчас в большинстве домов оплата ЖКУ компьютеризирована, однако все равно у жителей возникают вопросы: почему счета за электроэнергию нужно оплачивать отдельно, на что уходят деньги за обслуживание новых домофонов и другие. 

Зухра Ефимова, генеральный директор управляющей компании "Единый город", провела краткий ликбез для читателей iReactor по управлению своим жильем и оплате счетов в рамках пресс-конференции Медиагруппы "Патриот". 

Жилищные vs коммунальные услуги

Управляющая организация живет на деньги жилищных услуг, она сама их обеспечивает и выполняет. К ним относятся:

• вывоз мусора
• уборка в подъездах и дворах
• содержание детских площадок
• управление домом

Что касается коммунальных услуг, управляющая компания является лишь посредником между жильцами и коммунальщиками. К таким услугам относятся:

• электроснабжение
• водоснабжение
• газоснабжение
• теплоснабжение

Стоит отметить, что управляющая компания не начисляет эти счета. Почему же счета все время увеличиваются? Зухра Ефимова дала ответ:

Ресурсы у нас дорожают. Поэтому счета увеличиваются по большей части из-за коммунальных услуг, а не жилищных.

Управляющая компания vs ТСЖ

В соответствии с законодательством, целью управляющей компании является получение прибыли. Но по факту мы делаем то же, что делает ТСЖ, — сказала Зухра Ефимова.

Первое отличие руководителя УК и председателя ТСЖ в том, что у руководителя должно быть соответствующее образование. Например, Зухра Ефимова — профессиональный юрист. Она сдает специализированные экзамены. Председатель ТСЖ — это один из собственников в доме, он может иметь любую профессию. Кроме того, директор УК отметила, что жильцы ее домов зачастую платят меньше, чем те, чей дом находится в ТСЖ.

Много ли на одном доме денежных средств? Примерно 300 тысяч в месяц, включая коммунальные услуги. Из них 70% это коммуналка. Остается 90-100 тысяч. Что на эти деньги можно сделать? Оплатить заработную плату председателю, пусть это даже будет 30 тысяч, плюс налоги, еще 20 тысяч. А у вас еще должен быть бухгалтер, дворник, уборщица, — объяснила эксперт.

В УК все удобнее. Один и тот же бухгалтер обслуживает несколько домов. Также с любым специалистом. В УК "Единый город" 60 домов, следовательно, они все платят намного меньше, а в сумме выходит больше. Это намного выгоднее и для жильцов, и для управления.

Преимуществом ТСЖ Зухра Ефимова назвала ощущение жильцов, что они управляют домом. Однако она отметила, что совместного управления все равно не происходит. Управляет домом председатель. Другое дело, что председатель тоже живет в вашем доме и ему выгодно управлять хорошо. 

Однако и УК это выгодно, так как контролирующих ее органов достаточно. Это и жилищная Государственная инспекция, Роспотребнадзор. На федеральном уровне это Минэнерго, министерство строительства, Антимонопольная служба.

Законодательство в нашем отношении жесткое. ТСЖ более вольные. Там — как люди решили. А у нас нужно претворить в жизнь в соответствии с законом, — пояснила она.

УК выбирается в конкурсе. Также ее могут выбрать сами жители. Зухра Ефимова отметила, что один житель намного сильнее, чем вся УК, потому что она вынуждена рассматривать и удовлетворять каждую жалобу.

В ТСЖ вам скажут: "Меняйте председателя и отстаньте от нас".

Можно поменять управляющую компанию. Это очень тяжелая процедура из-за необязательности людей, им сложно собраться, — рассказала Зухра Ефимова.

Ошибки в квитанции

Бывает, что какие-то начисления пришли к вам неправильно. Например, счет за отопление мог попасть к вам летом. Вам не придется переплачивать. Во-первых, Зухра Ефимова напомнила, что коммунальные услуги начисляются за предыдущий месяц. То есть, в июне вам еще может прийти счет за отопление, которое работало в первые дни мая.

Если у меня случаются технические ошибки, люди через личный кабинет пишут обращение. Мы реагируем на первое же такое обращение. Если начисление было ошибочным, мы отвечаем, что на следующий месяц будет полный перерасчет, — пояснила она.

Директор УК рассказала, что некоторые жильцы сами допускают ошибки. Например, нужно в квитанции написать 280, а они пишут 820. Информация со счетчиков уходит в УК, поэтому лишнего вы не заплатите, даже если ошиблись. Вам придется оплатить сумму, которую вы написали, но в следующие месяцы вам будут приходить нулевые счета, так как ваша переплата будет учтена в счет будущей оплаты.

Недобросовестное исполнение

Когда у жильцов есть претензии к работе каких-то служб, они хотят компенсировать ущерб уменьшением тарифа. Например, в квартире происходят перебои с электричеством, водой, газом. Собственник имеет право не платить за плохо оказанную услугу. Зухра Ефимова объяснила на примере отопления, как поступать в таких случаях. 

Есть определенный алгоритм действий, утвержденный законом. Во-первых, нужно оставить заявку в диспетчерской службе. Затем приходит представитель управляющей организации и составляет акт по специальной процедуре. Он замеряет температуру, как полагается, полтора метра от окна, посередине комнаты, и так далее. Нужный диапазон от 20 до 24 градусов. Если меньше 20 по торцу, а внутри меньше 18, значит, вам не доставили тепла. Тогда составляется акт. На период с момента этого акта до акта, когда у вас все стало хорошо (а иногда это месяц), стоимость за отопление снижается. Но для этого должно быть два акта, — отметила эксперт.

Просто о сложном: почему есть разница в суммах квартплаты

В Санкт-Петербурге квартплата ниже, чем в Ленинградской области, что не может не возмущать жителей соседних населенных пунктов. Зухра Ефимова объяснила, почему так происходит.

Это два разные субъекта Федерации. В Санкт-Петербурге есть комитет по тарифам, который утверждает стоимость жилищных услуг. На собраниях мы предлагаем людям утвердить тарифы. Граждане берут тарифы, предложенные комитетом. По ним мы и работаем. Я строю работу, исходя из этих денег. Что-то я уже не даю, если мне не хватает. В области УК предоставляет расчеты, во сколько ей обходится управление домом.

В области больше расстояния. У нас дом возле дома. Чтобы доставить тепло от одного дома к другому, необходимо 50-100 метров. А там большие расстояния и большие потери по теплу. А от этого идет увеличение стоимости ресурсов. Пока я донесу 70 градусов при -26, представляете, сколько тепла уйдет в воздух, — объяснила Зухра Ефимова.