Новостройки Испании для иностранцев: зачем покупать, как выбирать

Рынок недвижимости Испании: актуальная статистика

Испанский рынок недвижимости укрепляет свои позиции даже на фоне экономической рецессии, которая наблюдается в Евросоюзе. Цены растут удивительно быстро, особенно на новостройки.

По данным Knight Frank, 2023 год начался с трёхпроцентного роста. По итогам второго квартала жильё в Испании подорожало на 5,6% за год, в третьем – на 4,2%. Рост цен сдерживается повышенными ставками по кредитам.

Национальный статистический институт Испании (INE) публикует данные отдельно по вторичному и первичному рынку. И вот что интересно: по итогам третьего квартала новостройки в Испании подорожали на 11% за год – это рекорд последних 16 лет. Для сравнения: на вторичке средний квадрат прибавил 3,2% к цене.

Для иностранных инвесторов важно, что рост цен на новостройки в Испании не приводит к снижению рентабельности, потому что стоимость аренды тоже повышается. По данным Idealista, за последние 12 месяцев к декабрю 2023-го арендные ставки увеличились в среднем на 10,1%.

Новые законы, о которых надо знать иностранцам

О жилье

В 2023 году в Испании приняли новый закон «О жилье» (La Ley de Vivienda – ссылка на полный текст закона на испанском языке), который изменил правила игры на арендном рынке.

Главное

• Регулирование темпов роста арендных ставок. Максимальный рост арендной платы по долгосрочным контрактам ограничен 2% в 2023 году и 3% в 2024 году. С 2025 года будет применяться новая система индексации, которая сейчас разрабатывается.
• Регионы особого контроля. Появляются так называемые зоны арендного напряжения. Это регионы, в которых арендная плата превышает 30% среднего ежемесячного дохода семей. Местные власти будут устанавливать там максимальную стоимость аренды для новых контрактов.
• Налоги на пустующее жильё. Муниципалитеты могут вводить налоги на пустующее жильё, если оно не сдаётся в аренду без уважительных причин. Собственник такого объекта может быть оштрафован на 50–150% от суммы налога на недвижимость (IBI).

Закон противоречивый. Сторонники уверены, что он поможет решить проблему доступного жилья в Испании. Противники считают, что он приведёт к сокращению предложения на рынке аренды и спровоцирует дальнейший рост цен. Как бы то ни было, иностранцам стоит учитывать новые правила при выборе объектов недвижимости. Обязательно консультируйтесь с испанскими риелторами (ссылка на список компаний, которые могут ответить на ваши вопросы на русском языке).

О риелторской деятельности

Работа риелторов в Испании регулируется на уровне автономных сообществ – каждое само определяет, каким требованиям должен соответствовать этот бизнес. Ранее лицензирование брокерской деятельности ввели два популярных у иностранцев региона: Андалусия (включая провинции Малага, Альмерия, Севилья и Гранада) и Каталония (включая Барселону и Таррагону).

В 2023 году этот список пополнила Валенсия (всё побережье Коста-Бланка). Теперь агенты по недвижимости должны пройти обязательную регистрацию, получить лицензию и разместить её номер в офисе и на сайте (ищите аббревиатуру RAICV + номер конкретной компании).

Для покупателей это значит, что риелтор подтвердил свою квалификацию, застраховал гражданскую ответственность, имеет физический офис в Испании, не осуждён за уголовное преступление.

Закон полезный. Он должен увеличить прозрачность на рынке.

Об энергоэффективности

В ближайшие годы на сектор недвижимости Испании существенно повлияет ужесточение экологических правил. В 2023 году Евросоюз уже принял обновлённую Директиву по энергоэффективности зданий (ссылка на официальный сайт на английском языке).

Этот комплексный документ охватывает множество вопросов – от технологий строительства до штрафных мер для тех, кто экопринципов не придерживается. Например, предлагают к 2033 году запретить продажу или сдачу в аренду объектов недвижимости, которые не имеют энергетического сертификата. По некоторым оценкам, это приведёт к тому, что 85% испанского старого фонда превратится в неликвид, если, конечно, собственники не займутся реновацией.

Для иностранных инвесторов это важный (и недооценённый) аргумент в пользу выбора новостроек.

Строительный рынок: главные тренды

В 2022–23 годах в Испании строили много – и в городах, и на курортах.

Несмотря на проблемы – рост ставок по кредитам и цен на стройматериалы, в 2022 году общая площадь недвижимости, на строительство которой были выданы лицензии, подскочила на 44% (данные Eurostat). Для сравнения: в Португалии и Франции за тот же период рост объёмов застройки составил 2,7%.

И тем не менее сейчас испанские застройщики гораздо более осторожны, чем в 2006–2008 годах (до глобального финансового кризиса). Тогда за год выдавали более 700 тыс. разрешений на строительство, сейчас – менее 100 тыс. Результат: в популярных испанских локациях сохраняется дефицит нового жилья, что отражается на ценах.

Факторы, которые мешают застройщикам нарастить объёмы

1. Нехватка земли, связанная с градостроительными нормами.
2. Административные аспекты (юридическая неопределённость, высокая стоимость процедур лицензирования).
3. Рост стоимости строительства и нехватка рабочей силы.
4. Влияние пандемии и геополитических конфликтов на спрос на жильё.

Ирина Алазова

CEO

Mercury Group

В Испании сейчас ведётся интенсивное строительство, особенно в крупных городах и прибрежных регионах (Валенсия, Коста-дель-Соль, Коста-Бланка). Активность девелоперов напрямую связана со спросом на недвижимость в этих локациях.

Светлана Головатая

специалист по инвестициям

Retail Experts Factory SL

В Каталонии за 2023 год темпы строительства немного снизились, но остаются высокими, если сравнивать допандемийными годами. И надо иметь в виду, что 2022-й был рекордным. Тогда было зарегистрировано самое большое число новостроек за последние несколько лет – 16 311.

Иностранные покупатели недвижимости в Испании

Иностранцы – важный источник спроса на жильё в Испании. Согласно официальной статистике, за первое полугодие 2023-го покупатели из-за рубежа совершили почти 68 тыс. сделок, или 21,4% от общего числа продаж. Это один из самых лучших показателей за последние десять лет.

Главные участники рынка – британцы, на них приходится 6 498 сделок. На втором месте идут немцы (5 519), на третьем французы (4 926). Россияне входят в топ-10 зарубежных покупателей (2 400 сделок за полгода).

Типичные новостройки Испании: планировки, технологии, инфраструктура

Здесь вы найдёте любые типы новой недвижимости: и многоэтажные городские дома, и курортные ЖК с развитой инфраструктурой, и закрытые загородные урбанизации из таунхаусов, и отдельно стоящие виллы с большими участками.

Основные отличительные черты новостроек 2020–2024 годов

1. Минималистичный дизайн, предполагающий очень чистое и простое оформление жилья.
2. Eco-friendly подход к строительству, что обеспечивает высокую экономию энергии при обслуживании и увеличивает ликвидность недвижимости.

Светлана Головатая

специалист по инвестициям

Retail Experts Factory SL

Средняя площадь квартир составляет около 80 кв. м, домов – около 150 кв. м. Открытая кухня, панорамные окна, раздвижные стеклянные двери – самые популярные на сегодня элементы дизайна, позволяющие визуально сделать пространство шире и светлее.

Ирина Алазова

CEO

Mercury Group

Если мы говорим не о каком-то эксклюзивном жилье, то планировки представлены стандартные – студии, одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры с открытой планировкой и просторными жилыми помещениями.

Цены на новую недвижимость в популярных регионах Испании

Средняя цена нового жилья в Испании за последний достигла €2 800 и приблизилась к рекордам, которые регистрировали в 2007 году.

Самые дорогие новостройки в Барселоне (€5 047 за кв. м), Мадриде (€4 269) и Сан-Себастьяне (€4 185). Самая низкая средняя цена в Сьюдад-Реале (€1 286), Касересе (€1 293) и Бадахосе (€1 307). Это данные института оценщиков к середине 2023 года.

Ирина Алазова

CEO

Mercury Group

Цены на апартаменты в новостройках варьируются в зависимости от региона и уровня комфорта. В среднем стоимость составляет от €2 тыс. до €3,5 тыс. за кв. м.

Светлана Головатая

специалист по инвестициям

Retail Experts Factory SL

В Каталонии средняя стоимость квартиры в новостройке составляет около €365 тыс., дома – чуть более €560 тыс. Самые дорогие провинции – Барселона (€383 тыс.) и Жирона (€352 тыс.). В Таррагоне (€245 тыс.) и Лериде (€204 тыс.) средние цены значительно ниже.

Риски и возможности для иностранных инвесторов

Главный риск для иностранных инвесторов связан недостатком информации о конкретной локации и незнанием местных законов. За последние годы в Испании действительно многое изменилось. Перед принятием любых решений рекомендуем получить консультацию лицензированного риелтора, который работает в выбранном регионе.

А главная возможность – существенно увеличить капитал, вложенный в новую недвижимость. Испания – одна из немногих европейских стран, где жильё быстро дорожает. Сюда приезжает множество туристов и экспатов, что обеспечивает высокую рентабельность объектов. Кроме того, сделка с недвижимостью может стать основанием для переезда на ПМЖ: «золотые визы» по-прежнему доступны, в том числе россиянам.

Светлана Головатая

специалист по инвестициям

Retail Experts Factory SL

Рекомендую рассматривать не только жилую, но и коммерческую недвижимость. У нас недавно был интересный кейс. У клиента было три жилых объекта в Барселоне, которые он решил поменять на коммерческие помещения. За три месяца мы продали все квартиры и подобрали ему двухэтажный торговый объект площадью 2 тыс. кв. м с очень хорошими показателями: арендатор – важнейшая сеть супермаркетов в Испании; рентабельность нетто – 6%, чистый заработок в год – €72 тыс. Из отдельных плюсов сделки: обязательное исполнение контракта в течение шести лет и отсутствие расходов (налог на недвижимость и коммунальные платежи).

Ирина Алазова

CEO

Mercury Group

Пример из опыта компании. Один из российских клиентов, который планировал переехать в Европу, рассматривал несколько стран – Грецию, Португалию и Испанию. Остановился на Испании, поскольку здесь всё ещё действует программа «золотой визы», а сама страна показалась более комфортной для переезда. Главной задачей для нас было получить ВНЖ через инвестиции и приобрести хороший новый дом для семьи. Подобрали виллы в Коста-дель-Соль в необходимой ценовой категории (от €500 тыс.), в Михасе, а через несколько месяцев успешно получили ВНЖ.

Фото: база prian