Как сдавать недвижимость в Турции на короткий срок по новым правилам и не нарваться на неприятности. Важные факты
Что в Турции считается краткосрочной арендой
Под новые правила для краткосрочных контрактов подпадает любое проживание продолжительностью до 100 ночей.
Если вы оформляете договоры аренды хотя бы на четыре-пять месяцев и долее – а полугодовые контракты в нынешней ситуации уже стали нормой в Турции, – можете не волноваться. Всё, что ниже, к вам не относится.
Правда, и выдавать краткосрочную аренду за долгосрочную (то есть заключать длинные контракты, а по факту заселять жильцов на несколько недель) не получится. После даты оформления первого долгосрочного договора собственник в дальнейшем сможет заключить в течение года ещё не больше трёх таких же…
Важные требования к недвижимости, сдаваемой посуточно
Согласие собственников
Самое сложное: для сдачи в аренду необходимо получить одобрение от всех (!) собственников квартир в доме. Правда, если у объекта есть необходимая отельная инфраструктура, вопрос можно решить внесением изменений в устав – что проще. Но об этом ниже...
Находящиеся в собственности дома, виллы и прочие отдельно стоящие строения сдавать проще, ибо собственник у них только один.
Исключение из правила
В Министерстве по туризму уточнили, что «некоторые жилые дома исключены из этого правила». Речь идёт о высокоуровневых ЖК и апарт-комплексах гостиничного типа, которые, по сути, изначально строились как отели, со сдачей отдельных лотов в аренду посуточно.
В таких зданиях обычных жильцов нет, «профиль» строения указан в документах, и обивать пороги соседей не нужно. То есть, приобретая жильё исключительно в инвестиционных целях, обратите внимание именно на такое.
Табличка
У входа в арендный дом или квартиру необходимо вывешивать соответствующую табличку.
Её не нужно делать самостоятельно, указатель стандартной формы – с номером и контактами – выдаст Министерство туризма. Разумеется, после получения лицензии.
Если одно физическое или юридическое лицо сдаёт в аренду сразу несколько квартир в одном сите или ЖК, допускается получение единого разрешительного документа на все лоты. Однако таблички на входе в каждую резиденцию должны быть отдельные.
Если все помещения в здании сдаются в аренду одной управляющей компанией, допустима единая табличка на входе (снова вспоминаем «апарт-отели»).
Безопасность
Каждый объект должен быть оснащён пожарной сигнализацией, детекторами дыма, огнетушителями и прочими аксессуарами безопасности.
Планировки
Помещение, которое сдаётся в аренду на короткий срок, должно быть как минимум формата 1+1. То есть спальня и отдельная гостиная, в том числе совмещённая с кухней. Плюс санузел с душевой кабиной или ванной.
Студии в новые требования не вписываются, правда, в курортных районах такие последнее время не строят.
Вместимость
В каждой спальне разрешено проживание максимум двух человек.
НО: максимальное число постояльцев в любой резиденции – 12 человек, не считая детей до трёх лет.
Оснащение и сервис
- Обязательно – холодная и горячая вода.
- Постельное бельё в спальне. Качественное – значит, минимум по одной подушке, наволочке, простыне и одеялу + два полотенца (для лица и банное) на одного гостя.
- Химические огнетушители и противопожарные детекторы дыма в каждой секции сдаваемого жилья, кроме ванных комнат и туалетов, а также схема с маршрутом эвакуации и расположением эвакуационной лестницы…
- Квартиру надо содержать в чистоте – мебель, оборудование и используемые при проживании приборы. Они – цитируем – «должны соответствовать нормам, быть ухоженными и в рабочем состоянии».
- И – необходимое условие – уборка/дезинфекция перед заездом каждого нового гостя или партии гостей.
Требования к объявлениям и прочей рекламе
На любом ресурсе, где размещается объявление о сдаче жилья в Турции в аренду, необходимо указывать следующую информацию.
- Местоположение резиденции, вместимость, этаж, количество спален, гостиных, ванных комнат / туалетов (в Турции есть гостевые санузлы с раковиной и унитазом), есть ли балкон/терраса. А также двухместные комнаты или одноместные, размер кроватей, меблировка, материалы отделки.
- Оборудование для приготовления пищи: наличие холодильника, микроволновки, плиты, посудомоечной машины, возможность приготовления горячих/холодных напитков.
- Наличие телевизора, фена, системы отопления и охлаждения, интернета, кабельного телевидения.
- Возможность доступа арендатора к фитнес-центру или спортивному комплексу для персонального или совместного пользования, спа, хаммаму, сауне, бассейну.
- Возможность проживания с домашними животными.
- Правила, принятые администрацией объекта или квартиры.
- Точные часы check-in/check-out и данные о графике уборки.
Как получить лицензию на сдачу квартиры туристам
Все необходимые документы заполняются и отправляются через электронную систему E-devlet – напрямую в Министерство по туризму. Оффлайн заявки не принимаются.
С примером заявки можете ознакомиться здесь.
Заявление на получение туристической лицензии нужно подать в течение месяца со дня вступления закона в силу. Получается – до начала февраля 2024 года. В противном случае можно нарваться о штрафы, о которых тоже расскажем в конце.
Кто имеет право подать заявку на получение «сертификата туристического проживания» в Турции
- Владельцы дома/квартиры/виллы – физлица
- Бенефициарные владельцы
- Владельцы помещений – юрлица
- Коммерческие предприятия, ведущие управленческий или маркетинговый бизнес, – туристические агентства
Собственник может заключить договор с компанией – туристической организацией. Нередко это проще и дешевле с точки зрения выплачиваемого агентского вознаграждения.
Общаясь с лицензированными риелторскими агентствами, уточняйте, готовы ли они взять вашу квартиру в управление: большинство работает только с объектами, купленными через них.
Какие документы нужны для подачи заявки на получение «сертификата туристического проживания» в Турции
Для физических лиц
- Ксерокопия кимлика (удостоверения личности или паспорта – для граждан Турции)
Для иностранцев
- Номер паспорта/кимлика (если иностранец является обладателем ВНЖ/ИНН)
- При отсутствии копии подписи в документе, удостоверяющем личность, или паспорте – заявление о подписи (нотариально заверенное)
Для юридических лиц
- Номер регистрации в Торговом реестре Турции
- Налоговый номер компании / ИНН налогоплательщика, если он не зарегистрирован в Торговом реестре Турции (вузы, благотворительные фонды, профессиональные ассоциации и т. д.)
- Данные о физлицах – уполномоченных представителях (см. выше, требования для физлиц, в том числе с образцами подписи)
Документы на недвижимость
- Актуальная запись из реестра земельного кадастра (см. https://webtapu.tkgm.gov.tr/ или в соответствующем разделе E-devlet).
- Документ о регистрации здания, выданный в качестве жилого дома для независимых секций, у которых нет сервитута жилого этажа или права собственности на кондоминиум в земельном кадастре.
- Согласие 100% всех остальных соседей в этом доме, причём нотариальное (его также нужно загрузить в электронную систему). Единогласное решение должно быть зафиксировано и в Книге правления собственников квартир.
Обратите внимание
Безусловно, последний пункт – самый главный и самый сложный. Для получения разрешения на сдачу в аренду юнитов в жилом комплексе можно внести пункт в устав управляющей компании многоквартирного дома. Для этого нужно согласие 75% собственников. Но хотя аргумент для сомневающихся простой: объект, на котором можно зарабатывать, и стоить будет дороже, – собрать даже ¾ голосов – задача. К тому же такая возможность есть только в жилых комплексах с отельной инфраструктурой – с бассейном, магазином, ресепшеном, прачечной…
В последние недели УК массово пытаются провести общие собрания. По нашим сведениям, это с успехом получилось у нескольких небольших проектов – на 15–25 квартир.
Другие условия получения лицензий на посуточную аренду
- Если квартира, таунхаус или вилла находятся в совместной собственности, требуется письменное согласие большинства акционеров и заинтересованных сторон.
- В отдельно стоящих объектах с «независимым» (отдельным) входом одобрение владельцев вилл или зданий на том же участке, как и владельцев самого земельного участка (если это другое лицо), не требуется.
- Управляющие компании (УК) также могут подавать заявки на получение разрешений на краткосрочную «туристическую» сдачу в аренду с одобрения владельцев жилья.
От них потребуются данные из торгового реестра / регистрация в Торговой палате / ИНН жилищного предприятия; удостоверение личности или паспорт уполномоченного представителя жилищного предприятия, а при отсутствии подписи на удостоверении личности / в паспорте – заявление о подписи; документ, подтверждающий согласие собственника жилья. - Турагентства могут подавать такие заявки а) с одобрения владельцев жилья, б) с одобрения УК в этом доме.
- Если жилое помещение находится в совместной собственности – например, досталось по наследству и разделить не успели или нет такого желания, – нужны письменные заявления всех владельцев об одобрении заявки, а также удостоверение личности / паспорт и образец подписи каждого. В этом случае нужно выбрать главного – кто будет отвечать за соблюдение правил и за возможные ошибки.
- Если собственник хочет получить разрешение на сдачу пяти и более квартир в одном здании, это уже считается «бизнесом»: придётся обратиться в налоговую инспекцию и получить лицензию на открытие бизнеса и работу.
Что будет, если не выполнить правила
Первоначальный штраф – 100 тыс. лир с каждой резиденции, где подтверждён факт краткосрочного проживания. Далее даётся 15 дней на «исправление недочётов» (то есть получение необходимых документов).
Если «опять пойман», а недочёты не «исправлены» – штраф 500 тыс. лир, «жёлтая карточка» и ещё 15 дней.
Третий штраф – уже миллион лир.
Всё вышеперечисленное не отменяет обязательного требования регистрации всех туристов в правоохранительных органах, во избежание штрафов уже с этой стороны (закона об идентификации № 1774).
То есть у проживающих нужно запрашивать удостоверения личности; штраф за непредставление документа, подтверждающего личность, на 2024 год в отелях составит 2520 лир.
Условия для иностранцев, сдающих квартиры в Турции
Хорошая новость: сдавать жильё по новым правилам можно и иностранцам, просто они предоставляют немного другие данные о себе.
Плохая новость: иностранцев оштрафовать могут с тем же успехом. И даже теоретически выдворить из Турции с аннулированием ВНЖ, ведь нарушение классифицируется как незаконное ведение бизнеса в стране.
Что делать тем, кто хочет зарабатывать на аренде в Турции
Как в текущих условиях сдавать недвижимость в краткосрочную аренду с минимальными хлопотами?
- Купить не квартиру, а дом или виллу (не требуется согласований с жильцами, УК и т. д.).
- Купить резиденцию в апарт-отеле или гостиничном комплексе, которые изначально строились не «для жизни», а «под сдачу в краткосрочную аренду»: там основной массив документов за вас оформит управляющая компания, зачастую это отельный оператор или его аналог. Правда, за управление комплексом берётся комиссия (и немаленькая), но смысл есть: подписали договор – и вас абсолютно ничего не беспокоит.
- Купить квартиру в новом комплексе, в уставе которого уже оформлены подобные разрешения.
- Доверить этот процесс турагентству, которое возьмёт на себя большую часть забот.
Полезные ссылки
Источники: 1) Missafir, 2) Bigpara
Фото: Unsplash (chris robert), база prian.ru