Если верить данным стандартам, бетонные и железобетонные фундаменты – самые крепкие и долговечные, срок их службы – 150 лет. А вот век ленточных бутовых на известковом растворе недолог - всего 30 лет. А на таких между прочим, в Украине построены многие бараки и двухэтажки, которые, впрочем, и задумывались как временные, хотя люди живут там до сих пор.
Схожая история со стенами: особо капитальные, каменные или кирпичные в 2,5-3 кирпича должны простоять 150 лет. Чуть тоньше – в 2 кирпича или крупнопанельные –125 лет, а облегченной кладки (в 1 кирпич) или из шлакоблоков – 100 лет. Деревянные и брусчатые стены живут всего 50 лет. Столько же служат деревянные полы и накладные бетонные лестничные ступеньки.
"Но это если поддерживать конструкции в приличном состоянии, по мере надобности делать текущие ремонты, а раз в 20-30 лет – капитальные", - говорит руководитель агентства "ЕвроРейтинг" Григорий Перерва.
"У наших многоэтажек две главные угрозы – влага и коммуникации", - добавляет координатор Совета по урбанистике Киева Григорий Мельничук.
"Особенности нашего климата таковы, что зимой, к примеру, то течет, то замерзает. Вода попадает в несущие конструкции, и, превращаясь в лед, разрывает их изнутри. Если крыша протекает, влага способна "убить" дом вообще за считанные годы, даже новостройку. От плохих коммуникаций страдают, в основном, старые многоэтажки. Схема та же – дырявые трубы – влага – трещины в стенах", - считает эксперт.
Ситуацию усугубляют и сами жильцы
"Несанкционированные и непродуманные перепланировки квартир, хаотичная замена труб делают только хуже. Кто-то поставил новые трубы, но плохо состыковал их с общей системой, в итоге образуется течь", - отмечает Мельничук.
Но даже если не доводить жилье до ручки и вовремя делать ремонты, время "Ч" даже для самого крепкого дома когда -нибудь все равно наступит. В тех же технических нормативах четко прописаны сроки эксплуатации жилых объектов в зависимости от их типа.
Самые недолговечные - 50 лет - панельные хрущевки. А так как Киев и Украина массово застраивались ими в 1955-1970гг, то что-то решать с такими домами нужно в период до 2020гг, то есть, уже прямо сейчас. Кирпичные пятиэтажки, возводившиеся примерно в эти же сроки, могут простоять аж до 2055-2070гг, но только если до 2030 успеть провести капремонты. Еще примерно столько же осталось довоенным сталинкам. Послевоенные будут жить аж до 2105 (реконструкция в 2020-2030). До этого же времени простоят современные кирпичные и монолитные, панельные и блочные многоэтажки, построенные в 80-х годах прошлого века. С той лишь разницей, что если кирпичные можно реконструировать и еще продлить им жизнь на несколько десятилетий, то для панельных и блочных вердикт у инженеров один – сносить.
Самые проблемные
Эксперты говорят, что прописанные в технических нормативах даты далеко не окончательные. Время "Ч" для каждого дома можно как отодвинуть, так и приблизить. Впрочем, большинство наших городов пошло именно по второму пути.
"В последние годы больших ремонтов практически не было, разве что "косметика". Аргумент у властей всегда один – в бюджете нет денег", - говорит Перерва.
В результате количество аварийного жилья постоянно растет, хотя официально такой статус имеют немногие объекты (по законодательству, признав дом аварийным, власти обязаны отселять жильцов или хотя бы проводить ремонтные работы).
По данным Госстата, в Украине в аварийном состоянии находится 59,2 тысячи жилых домов. В них живет 89,7 тыс. человек.
В Киеве, по состоянию на 2016 г., из 11,4 тысяч многоэтажек в группу аварийных и ветхих вошел всего 101 объект. Больше всего непригодного для проживания жилья в Днепровском районе столицы - 23 дома (ул. Лебедева, 10/19, 11,13, ул. Краковская 25Б и 26/8, 27, 28, 32А, 32Б, ул. Попудренко 38/16, 40, 44, 44А, 46/2, ул. Минина 14, 14А и 18. ул. Красногвардейская (Гната Хоткевича) 4, 4А, 6, 8/29, ул. Красноткацкая 33/10 и 37/9 и др.).
В Стратегии развития Киева до 2025 года износ жилья оценен всего в 16%, при этом, к примеру, износ городского коллектора – в 99%, дорог – в 85%, водонапорной станции – в 75%. То есть, если верить чиновникам, то киевляне живут практически в новых домах.
Одесские власти более реалистичны в своих оценках: они официально признали, что в городе около тысячи аварийных домов, большинство из которых постройки 18 века. На реконструкцию части из них выделили порядка 50 млн. грн. Но этих денег явно не хватит, признают сами чиновники. Напомним: в прошлом году в Одессе рухнувшая стена старого дома убила спящего ребенка.
"В столице самыми проблемными являются хрущевки так называемой "доиндустриальной" застройки (60-х годов прошлого века), которые массово сконцентрированы в Дарнице и на Соломенке. При этом официально в той же Дарнице нет ни одного аварийного объекта", - говорит Перерва.
Есть вопросы и по панельным девятиэтажкам 70-х годов постройки, разбросанным буквально по всем районам столицы. В центре под угрозой дореволюционные дома, где уже давно прошли все сроки замены деревянных перекрытий.
Придется сбрасываться на ремонты или съезжать
Каждый год откладывание ремонтов и реконструкций "до лучших времен" буквально убивает наши дома. Предвидя скорый конец, государство просто умыло руки.
И для этого есть вполне законные основания: статья 382 Гражданского кодекса предусматривает, что многоквартирные дома являются совместной собственностью владельцев квартир. Поэтому они сами должны заботиться о ремонте своих домов.
Согласно этой статье, к совместному имуществу многоквартирного дома, которым собственники квартир владеют все вместе, относятся:
- помещения общего пользования (в том числе вспомогательные) – это чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.;
- несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома (наружные и внутренние стены);
- механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения – водопровод, канализация, электросети и т.д., до ввода в квартиру;
- здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;
- права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.
По сути, собственник квартиры владеет только воздухом между стенами и внутриквартирными коммуникациями. Все остальное – это совместное имущество всех владельцев квартир в доме.
То есть, украинские многоэтажки, со всеми их квартирами, дворами, лифтами, дырявыми трубами и протекающими крышами, – это собственность самих граждан. Именно владельцы квартир должны сами содержать не только свои апартаменты, но и весь дом. Естественно, за свой счет.
"По идее, перед тем, как передавать дома на баланс ОСМД, власти должны были провести капремонты, но денег на это не нашлось, поэтому вопрос замяли", - говорит Григорий Перерва.
Действительно, в законе «О приватизации государственного жилищного фонда» сказано, что «бывшие собственники (их правопреемники), владевшие многоквартирными домами до момента приватизации, обязаны участвовать в финансировании их ремонта и содействовать организации его проведение в порядке, определяемом Кабинетом Министров Украины».
Однако воспользоваться этой нормой на практике, как правило, невозможно.
Ремонты за свой счет – удовольствие не из дешевых. По оценкам экспертов, капремонт может потянуть до 40% от стоимости объекта, а это миллионы гривень. Даже достаточно скромный апгрейд стандартной девятиэтажки на 100 квартир потянет на 2 млн. грн, а это 20 тыс. грн. с каждой квартиры. А если придется менять коммуникации, сумма может увеличиться в несколько раз.
Платить такие деньги большинство украинцев явно не готовы
"Некоторые, может, и не против сбросится, но не хотят платить и за себя, и за соседа, а организовать всех жильцов очень трудно", - поясняет Мельничук. Он видит выход из ситуации в создании специальных домовых фондов, которые бы с тех, кто может платить, брали деньги, а с тех, кто не может – обязательства заплатить, скажем, продавая квартиру или передавая ее в наследство. Параллельно такие фонды могли бы искать инвесторов, готовых вложиться в ремонты. В качестве вознаграждения им можно разрешить надстроить (а потом продать) пару этажей или отдать часть дворового участка.
Впрочем, такая схема может стать как шансом для жильцов спасти дом, так и лазейкой для аферистов, которые попросту оттяпают у горожан часть имущества. Тем более, что эксперты допускают: со временем жильцы с более-менее стабильными доходами попытаются избавиться от проблемной недвижимости, и переехать в новостройки. В старых же многоэтажках останутся те, кто при всем желании оплачивать масштабные работы не сможет.
Кроме того, юридически такая схема в украинском законодательстве не проработана. Поэтому для начала жильцам надо попробовать хотя бы создать ОСМД, чтобы получить бразды управления домом в свои руки. А потом, когда жильцы научатся контролировать обслуживание и текущие ремонты в своем доме, можно начать думать и об организации капитального ремонта, в том числе при помощи инвестора.
Остается наедятся, что к тому времени местные бюджеты хоть немного пополнятся или власти научатся договариваться с инвесторами и смогут запустить проекты модернизации жилья. Такие, как в свое время обсуждались в Киеве по сносу и реконструкции хрущевок. Но тогда дело закончилось несколькими пилотными проектами (на Соломенке).
"Главная проблема, с которое столкнулись власти – куда отселять жильцов. Для этого нужен резервный фонд, которого нет. Плюс – непросто получить согласие всех проживающих. Отдельный вопрос – переговоры с инвесторами. Даже если надстраивать сверху 2-3 этажа и отдавать их подрядчикам в качестве вознаграждения, проект можно вывести разве что в ноль, и только в отдельных случаях есть возможность выйти на рентабельность до 10%", - рассказал Григорий Перерва. И добавил: "Скорее всего, в ближайшие годы никто ничего делать не будет. Пока что-то не сложится, как Шулявский мост".
Впрочем, замглавы Минрегионстроя и экс-глава крупной строительной компании "Познякижилбуд" Лев Парцхаладзе недавно анонсировал разработку его ведомством нового законопроекта от "реновации" хрущевок.
"А уж что это будет, снос и построение нового жилья, или существенная реконструкция, все решается. В Москве, например, полностью снесены все хрущевки. Есть опыт Праги, есть опыт Берлина — мы должны взять лучшее из мировых практик", - рассказал он.
Впрочем, дойдут ли у властей руки до воплощения этих идей на практике – пока неизвестно.
varjag2007su
