Доля обмана
Площадь долгостроев выросла на 11%.
Площадь проблемного жилья, которое строится с нарушением сроков, за три месяца выросла на 11% — до 18,7 млн кв. м. Об этом свидетельствуют данные ДОМ.РФ, с которыми ознакомились «Известия». Таким образом, число потенциальных обманутых дольщиков выросло на 80 тыс. человек, подсчитали эксперты. По их мнению, одна из причин — неопределенная ситуация у части застройщиков в связи с переходом на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Ранее аналитики прогнозировали, что, если девелоперы не получат поддержки государства, реестр обманутых дольщиков в итоге может увеличиться вдвое — до 400 тыс. человек.
Проблемный рост
В реестре проблемных новостроек, строительство которых остановлено или нарушены его сроки, числится 18,7 млн кв. м жилья, тогда как в октябре прошлого года показатель составлял 16,9 млн. Об этом свидетельствуют данные ДОМ.РФ, с которыми ознакомились «Известия». Таким образом, рост составил 1,8 млн кв. м. При средней площади квартиры в новостройке 50 кв. м владельцами проблемных объектов могут быть примерно 36 тыс. семей, отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Это приблизительно 80 тыс. человек, добавил управляющий партнер девелоперской компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
При этом, как сообщили «Известиям» в пресс-службе ДОМ.РФ, количество проблемных объектов в реестре сократилось с 3252 домов в октябре 2019-го до 3125 на 9 января 2020 года. Формирование реестра осуществляется в автоматическом режиме, он обновляется ежедневно. Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства совместно с субъектами РФ на постоянной основе ведет работу по выявлению проблемных объектов, добавили в ДОМ.РФ.
Чтобы точно сказать, почему выросла площадь проблемных объектов, необходимо изучить обстоятельства и документацию каждого из них, сказала руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова. Однако эта ситуация была ожидаемой — вопрос о судьбе застройщиков, которые не получат проектное финансирование, витал в воздухе, отметила она.
По мнению Андрея Колочинского, увеличение площадей проблемных объектов в реестре не означает, что ситуация в отрасли ухудшилась.
–– Возможно, ужесточилась методика их подсчета. Кроме того, по ряду объектов просрочки могли возникнуть в связи с переходом на эскроу-счета, –– объяснил он.
С 1 июля девелоперы начали переходить на проектное финансирование: они не могут привлекать деньги дольщиков для возведения домов, а должны запрашивать кредитные средства у банков.
Как писали «Известия», по оценкам рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, к октябрю 2019 года в зоне риска находилось жилье около 200 тыс. человек. Эксперты прогнозировали, что из-за застройщиков, которые не смогут достроить дома ни по новым, ни по старым правилам, количество потенциальных обманутых дольщиков может увеличиться как минимум вдвое, то есть до 400 тыс. человек. Тогда в Минстрое сообщали, что окончательная аналитика по девелоперам, оставшимся без проектного финансирования и без возможности достраивать дома по старым правилам, будет готова до декабря 2019 года. На момент публикации в ведомстве на запрос «Известий» не ответили.
По данным ДОМ.РФ на 9 января, 3523 девелопера возводят в стране 107,2 млн кв. м жилья. Из них 3123 застройщика имеют право вести строительство с использованием эскроу-счетов по новым правилам или с привлечением денег дольщиков по старым. Суммарно они возводят 94,4 млн кв. м жилья.
В зоне риска в настоящий момент находятся 400 девелоперов (строят около 12,8 млн кв. м, 12% общей площади), ситуация у которых пока не прояснилась. Покупатели квартир в их жилых комплексах и есть потенциальные обманутые дольщики. По данным президента ГК «Основа» Александра Ручьёва, в «красной зоне» сегодня находится примерно 17% застройщиков.
Как подчеркнул руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов, если застройщик не получил проектное финансирование и не смог продолжить стройку по старым правилам, вероятность его банкротства близка к 100%. Только с августа прошлого года 90 застройщиков признаны банкротами, добавил Александр Ручьёв.
Вера в лучшее
В масштабах всей страны невозможно точно оценить, сколько дольщиков уже приобрели квартиры в жилых комплексах из «красной зоны», отметила Мария Литинецкая.
Как сказали «Известиям» в ДОМ.РФ, из 12,8 млн кв. м примерно 6 млн — это дома высокой степени готовности, которые будут достроены за счет имеющихся ресурсов застройщиков, 6,4 млн кв. м — проекты, возведение которых еще не начато, а доля проданного жилья минимальна (они в скором времени перейдут на проектное финансирование).
По мнению Марии Литинецкой, сейчас сложно сказать наверняка, сколько в итоге появится новых обманутых дольщиков, поскольку пока не выработаны конкретные меры поддержки застройщиков. Если власти займут в этом вопросе проактивную позицию, то в зоне неопределенности не останется ни одного девелопера, отметила эксперт.
В среднем срок строительства домов обманутых дольщиков увеличивается на 3–5 лет, отметил Александр Ручьёв. При переходе на проектное финансирование он в первое время может еще увеличиться, добавил эксперт.
По прогнозам Марии Литинецкой, основным источником финансирования станут прямые вливания из федерального бюджета. Властям очень важно не допустить обострения проблемы дольщиков, поэтому они приложат усилия для максимально быстрого решения вопроса с достройкой домов. Затем всё будет зависеть от стадии готовности конкретного здания. Некоторые придется ждать 2–3 года, другие — несколько месяцев, считает эксперт.
Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов подчеркнул, что деньги дольщиков, квартиры которых строятся по новым правилам, защищены эскроу-счетами. Это значит, что в случае возникновения проблем у застройщика или банка покупатель может гарантированно вернуть деньги, сказал эксперт.
Мария Перевощикова