Исчезновение общедомовых нужд (ОДН): мифы и реальность

26.12.2016 года Правительство РФ приняло Постановление № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме», которое, несмотря на многочисленные иные поправки, вносимые данным постановлением в жилищное законодательство, получило в профессиональной среде название «Об ОДН в жилищной услуге».

Давайте и мы попробуем разобраться, откуда «исчезнет ОДН» и где оно всплывет, основываясь на положениях действующего законодательства.

1. Что такое «общедомовые нужды», какова была схема начислений за ОДН до января 2017 года и почему потребовалось вносить изменения в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

Формально к общедомовым нуждам относится тот объем коммунального ресурса (воды, тепла, электричества), который потребляется при обслуживании общедомового имущества (ОДИ), или мест общего пользования (МОП) (например, помывка лестниц, их освещение и т.д.).

«Потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме» (п. 40 ПП РФ от 06.05.2011г. № 354 "О предоставлении коммунальных услуг…) (в прежней редакции).

Схема начислений за общедомовые нужды была следующей: весь объем коммунального ресурса, поступивший в дом, фиксировался на входе в дом коллективным (общедомовым) прибором учета (ОДПУ), а расход данного ресурса в жилых и нежилых помещениях - индивидуальными счетчиками (ИПУ) (те, у кого счетчиков не было, оплачивали услугу согласно нормативам потребления).

Объем ОДН - это разница между показаниями общедомового счетчика и суммой показаний индивидуальных счетчиков, включая нормативы потребления для тех собственников, у которых нет ИПУ. При этом:
а) в квартирах, не оборудованных приборами учета, могло проживать (и, соответственно, потреблять коммунальный ресурс) гораздо больше граждан, нежели официально зарегистрировано.
б) сам норматив потребления носил условно-усредненный характер: где-то житель использовал той же воды меньше, нежели «положено» по нормативу, а где-то – больше. Особенно если он знал, что экономить не нужно и выше норматива он всё-равно не заплатит.
в) некоторые граждане в целях экономии собственных средств использовали несанкционированные подключения к общедомовым сетям или же тем или иным образом занижали показания индивидуальных приборов учета.

Таким образом, в общедомовые нужды записывался не только тот коммунальный ресурс, который был израсходован управляющей организацией на обслуживание мест общего пользования, но и ресурс, потребленный недобросовестными гражданами. Однако плата за ОДН выставлялась всем собственникам в МКД, исходя из их доли в общем имуществе дома. Более того, начисления за ОДН производились в обязательном порядке, даже если по каким-то причинам собственник помещения отсутствовал в течение длительного времени.

Все это вызывало возмущение граждан, и они писали многочисленные жалобы. Поэтому Правительство РФ приняло Постановление от 16.04.2013г. № 344, согласно которому с 1 июня 2013 года жильцы многоквартирных домов, оборудованных общедомовыми приборами учета, оплачивают ОДН в объеме, не превышающем ежемесячного норматива потребления. «Излишние» расходы должны были взять на себя управляющие организации (кроме тех многоквартирных домов, жильцы которых на общедомовом собрании приняли решение о распределении «сверхнормы» пропорционально площади квартир, и домов с непосредственным управлением).

Итак, до января 2017 года ОДН в объеме, не превышающем ежемесячного норматива потребления, выставлялись собственникам помещений в МКД в составе платы за потребленный коммунальный ресурс. Сверхнормативное потребление должны были оплачивать управляющие организации из своего «кармана». Исключение составляли дома с непосредственным управлением, и те дома, жильцы которых на общедомовом собрании принимали решение о распределении «сверхнормативки» пропорционально площади квартир.

Между тем, принятых мер оказалось явно недостаточно. Во-первых, компенсируя «излишние» расходы, управляющие организации, вместо того, чтобы бороться с недобросовестными потребителями, попросту сокращали затраты на содержание дома. Во-вторых, норматив потребления коммунального ресурса, необходимого для обслуживании общедомового имущества, должен быть индивидуален для каждого дома и зависеть от его конструктивных особенностей, изношенности внутридомовых сетей и наличия в доме того или иного оборудования.

2. С января 2017 года строчка «общедомовые нужды» (ОДН) в квитанциях для внесения платы за жилищно-коммунальные услуги переместится со строки «коммунальные услуги» в графу «содержание жилого помещения».

В январе 2017 года собственники помещений получат последнюю квитанцию за декабрь, в которой ещё будут указаны ОДН в составе платежей за коммунальные услуги (там, где они есть), а уже в февральских квитанциях за январь ОДН перекочуют в графу «содержание жилого помещения» и будут указываться в составе платы за «содержание жилого помещения» отдельными строчками по каждому ресурсу – за свет, за воду (холодную и горячую) и за водоотведение.

Таким образом, с января 2017 года плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений, реализовавших способ управления в многоквартирном доме – УК или ТСЖ (ЖСК), будет включать в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги (ст.154 ЖК РФ).

3. Размер расходов коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, будет рассчитываться из норматива, который должен быть установлен субъектом РФ не позднее 1 июня 2017 года.

Нормативы потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме по каждому виду коммунальных ресурсов включают нормативные технологические потери коммунальных ресурсов (технически неизбежные и обоснованные потери холодной и горячей воды, электрической энергии во внутридомовых инженерных коммуникациях и оборудовании многоквартирного дома), а также объем коммунальных ресурсов, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ и при использовании входящего в состав общего имущества оборудования, предназначенного для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Соответственно, при определении таких нормативов должны учитываться следующие конструктивные и технические параметры многоквартирного дома:
а) в отношении холодной и горячей воды – этажность, износ внутридомовых инженерных систем, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая), вид системы горячего водоснабжения, оснащенность в местах общего пользования водоразборными устройствами и санитарно-техническим оборудованием;
б) в отношении электроэнергии – количество и типы потребляющих электроэнергию оборудования и устройств, износ внутридомовых инженерных систем.

Норматив отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД определяется путем суммирования нормативов потребления коммунальных ресурсов холодной и горячей воды в целях содержания общего имущества в МКД.

Нормативы потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД не включают расходы коммунальных ресурсов, возникшие в результате нарушения требований технической эксплуатации внутридомовых инженерных систем и нарушения правил пользования жилыми помещениями.

Срок действия нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД составляет не менее 3 лет. Указанные нормативы в течение этого периода пересмотру не подлежат, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

4. До утверждения нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД при расчете размера платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в МКД, применяются нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленные субъектом РФ по состоянию на 1 ноября 2016 г.

То есть, при первоначальном включении указанных расходов на оплату коммунальных ресурсов для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом РФ по состоянию на 1 ноября 2016 г.

При последующих включениях размер указанных расходов определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном федеральным законом.

В случае если перечень работ по содержанию общего имущества превышает минимальный перечень, общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о включении в плату за содержание жилого помещения расходы на приобретение объема коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, с учетом превышения нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД.

Таким образом, с 1 января 2017 года «расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг». (ст. 29 ПП РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»).

5. Для первоначального включения расходов на оплату коммунальных ресурсов для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД в плату за содержание жилого помещения решения общего собрания собственников помещений в МКД не требуется.

Необходимо отметить, что указанная норма дает основания для включения расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД в состав платы за содержание, но она не дает права в одностороннем порядке изменять (увеличивать) тариф на содержание.

Приведенное положение принято для принудительного включения расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД в состав платы за содержание, независимо от мнения и/или волеизъявления собственников помещений и/или исполнителей коммунальных услуг. При этом ни о каком изменении платы за содержание в данной норме не говорится.

Если рассматривать ситуацию, в которой способ управления уже выбран (а именно о такой ситуации идет речь – выбран способ управления и утвержден тариф на содержание), то необходимо отметить, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные ПП РФ от 13.08.2006 N491, устанавливают:

«31. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

32. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год».

Важно заметить, что приведенные нормы являются императивными, обязательными к исполнению, и никаких иных вариантов утверждения тарифа на содержание действующее жилищное законодательство РФ для рассматриваемых случаев не содержит.

И, разумеется, никакое «автоматическое» изменение тарифа на содержание недопустимо!

Таким образом, для изменения тарифа на содержание (даже вызванного изменением состава услуг по содержанию) необходимо (как и в любых других случаях) решение либо общего собрания собственников помещений, либо общего собрания членов ТСЖ/ЖСК, при этом срок действия ранее утвержденного тарифа на момент принятия такого решения должен составлять не менее одного года (за исключением непосредственного управления МКД).
(https://acato.ru/articles/20161010/soderzhanie-zhilya-vliyanie-izmeneniya-sostava-uslug-na-stoimost-soderzhaniya).

6. В Вологодской области действующие нормативы можно посмотреть на сайте ДТЭК и ТР (http://www.vologdarec.ru/post?Type=20&Year=9999..).

Например, норматив потребления коммунальной услуги по электроснабжению на общедомовые нужды в МКД, не оборудованных лифтом, по состоянию на 1 ноября 2016 г составляет 2,5 квт/ч на 1 кв.м общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, в МКД, оборудованных лифтом - 4,5 кВт/ч.

Норматив потребления на общедомовые нужды коммунальной услуги по холодному и горячему водоснабжению в МКД г. Вологды по состоянию на 1 ноября 2016 г составляет 0,06 (0,03 + 0,03) кубометра на 1 кв.м общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД.
Указанные нормативы утверждены приказами Региональной энергетической комиссии Вологодской области:
- № 74 от 25.04.2014 «О внесении изменений в приказ РЭК области от 28.08.2012 №288» (электроэнергия),
- № 220 от 04.09.2014 «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды на территории г.Вологды.

Таким образом, суммы на оплату общедомовых нужд в каждом МКД будут индивидуальны, поскольку зависят от:
- размера общей площади помещений, входящих в состав общего имущества дома;
- тарифов на коммунальные ресурсы; - нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды.

7. Площадь каких помещений общего имущества учитывается при расчете платы за ОДН?

При расчете платы за ОДН необходимо принимать в расчет площадь помещений, указанную в НПА субъекта РФ об утверждении норматива потребления коммунальных услуг на ОДН, поскольку норматив потребления коммунальных услуг на ОДН используется для определения размера платы за коммунальные услуги.

В Приказах РЭК Вологодской области № 74 от 25.04.2014 и № 220 от 04.09.2014 сказано, что "при определении нормативов потребления коммунальной услуги на общедомовые нужды собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах учтены площади помещений, не являющихся частями квартир многоквартирных домов и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): тамбуров, коридоров, межквартирных лестничных площадок, лестниц, колясочных помещений, помещений охраны (консьержа)."

То есть, при расчете платы за ОДН не учитывается площадь таких мест общего пользования, как чердаки и подвалы.

8. Пример:

Площадь МОП к расчету для определения ОДН по электроснабжению составляет по данным техпаспорта МКД 350,07 кв.м. Дом без лифта, соответственно норматив потребления равен 2,5 квт/ч на 1 кв.м, или 875,17 квт/ч на весь дом. Следовательно, при тарифе в 4.05 р /квт.ч сумма расходов на оплату электроэнергии, потребляемой при содержании общего имущества в МКД и включенной в состав платы за содержание жилого помещения в данном МКД, не должна превышать 3544.46 рублей.

По водоснабжению: 350,07 кв.м МОП Х 0,06 кубометра на 1 кв.м = 21 кубометр на весь дом. Следовательно, при тарифе на водоснабжение в 31,59 р /кубометр сумма расходов на оплату водоснабжения, потребляемого при содержании общего имущества в МКД и включенного в состав платы за содержание жилого помещения в данном МКД, не должна превышать 663,39 рублей.

По водоотведению: 350,07 кв.м МОП Х 0,06 кубометра на 1 кв.м = 21 кубометр на весь дом. Следовательно, при тарифе на водоотведение в 22,81 р /кубометр сумма расходов на оплату водоотведения, потребляемого при содержании общего имущества в МКД и включенного в состав платы за содержание жилого помещения в данном МКД, не должна превышать 479,01 рублей.

То есть, для данного МКД при формировании финансового плана на следующий год необходимо заложить расходы на оплату холодной и горячей воды, потребляемых при содержании общего имущества в МКД - 663,39 руб, водоотведения - 479,01 руб., электрической энергии - 3544,46 руб. Итого – 4686.86 руб. При условии, что общая площадь МКД составляет 2830,2 кв.м дополнительные расходы, которые должны быть заложены в графу «содержание жилого помещения» составят 1,65 руб на 1 кв.м общей площади МКД.

9. Вопросы, адресованные и отправленные замглавы Минстроя РФ Андрею Чибису: 

1) Из какого источника должно оплачивать ТСЖ дополнительные расходы, которые «автоматически» закладываются действующим законодательством в графу «содержание жилого помещения» с января 2017 года, если смета доходов и расходов на 2017 год еще не составлялась, и общее собрание собственников не утверждало тариф «на содержание жилого помещения» в 2017 году? Напомним, что ОСС проводится согласно ЖК РФ во втором квартале (если иные сроки не приняты самими собственниками), провести ОСС до начала февраля и, следовательно, сформировать тариф «на содержание жилого помещения» с учетом внесенных в законодательство изменений, практически невозможно.

2) Из какого источника должно брать ТСЖ средства на оплату сверхнормативки, если расходы на ОДН в доме всё-таки будут выше норматива? Ведь никакого иного источника, кроме взносов на содержание жилья, у ТСЖ нет (далеко не у всех ТСЖ есть возможность сдавать в аренду помещения и размещать рекламу на фасадах здания, "копейки" от провайдеров тоже не в счет).

3) На какие цели должны расходоваться полученные ТСЖ средства, если расходы на ОДН в доме будут ниже норматива? Будут ли такие средства считаться доходами и, соответственно, облагаться налогом на прибыль?

Этих вопросов можно было бы избежать, если бы указанные изменения были внесены в действующее законодательство не ранее утверждения субъектами РФ соответствующих нормативов, то есть, после 1 июня 2017 года. Более того, необходимо было дать время управляющим организациям для доведения информации о данных нормативах до собственников помещений. И, наконец, принять во внимание сроки проведения годовых ОСС, в которых должен быть утвержден тариф на «содержание жилого помещения» с учетом вводимых изменений.

Сейчас же есть серьезные опасения, что эти нововведения приведут к ещё большей напряженности между собственниками помещений и управляющими организациями, а не наоборот, как об этом заявляют в Минстрое РФ. Несмотря на очевидную логику, объективно присутствующую в переносе расходов на содержание ОДИ из коммунальной в жилищную услугу, нельзя не отметить, что первоначально заявленная проблема – экономия управляющей организацией на надлежащем содержании дома в случае нехватки средств - в связи с принятием нового постановления остается нерешенной. 

Популизм (а именно так следует рассматривать данные изменения в преддверии президентских выборов) может обернуться большими финансовыми потерями для государства - если расходы управляющих организаций будут большИми, то неизбежно снижение качества обслуживания домов, рост задолженности управляющих организаций перед ресурсоснабжающими организациями, и, как следствие, их массовое банкротство.

В целом же, преодоление антагонизма, вызванного противоречиями в мотивационных предпочтениях собственников помещений в МКД (хотим платить меньше, но чтоб всё «работало») и управляющими организациями (за «такие» деньги будем только делать вид, что работаем) – требует иных решений и, скорее всего, системных изменений. Но это уже совсем другая история…