В Ставропольском крае могут начать падать цены на жилье, но при определенных условиях. NewsTracker поговорил с экспертами о том, что ждет рынок недвижимости в 2024 году. Что будет с ценами на жилье Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгения Белокурова рассказала, что в течение периода от года до полутора лет на рынке первичного жилья ожидается плавное снижение цен. Это связано с изменением текущих условий льготного ипотечного кредитования. При этом динамика цен на новостройки во многом будет зависеть от региона. «Ощутимое падение стоимости новостроек в ближайшее время маловероятно. Мы полагаем, что застройщики прибегнут к другим инструментам. Например, в перспективе может вырасти популярность рассрочки, trade-in, кэшбека, увеличатся сезонные скидки и акции. Также ожидается рост предложения квартир с полной отделкой и такими дополнительными опциями, как кухня, техника и мебель, в частности эта тенденция ярко проявит себя в массовом сегменте», — рассказала собеседница. Она добавила, что внедренные инструменты позволят сохранить часть покупателей на рынке новостроек, однако в тоже время ряд потребителей переориентируется на жилье от собственника, ИЖС или аренду. По ее словам Евгении Белокуровой, в ближайшее время на рынке не ожидается новых льготных программ кредитования, поэтому откладывать покупку не стоит. Лучше воспользоваться действующей ипотекой с низкой ставкой или специальными условиями и акциями, которые сейчас активно используют застройщики, чтобы стимулировать спрос. Как влияет ключевая ставка на стоимость жилья Финансовый консультант, главный эксперт Академии личных финансов Татьяна Волкова сообщила, что в апреле в России наблюдалось падение цен на вторичное жилье. Главной причиной этому стало сохранение ключевой ставки Центральным банком на прежнем уровне. При этом часть рынка ожидала смягчения кредитно-денежной политики и рассчитывала на плавное, но понижение ставки. Это могло бы стимулировать рост цен на недвижимость. «В текущей же ситуации, когда кредитная ставка на рынке вторичного жилья остается высокой — 16-18% годовых — владельцам жилья приходится компенсировать ее с помощью снижения стоимости жилья. Особенно, если нужна срочная продажа недвижимости. Только такая тактика позволяет оставаться конкурентоспособными на рынке вторичного жилья», — рассказала собеседница. Она добавила, что если возникнут какие-то внешние обстоятельства, которые будут «толкать» людей к продаже (например, как было при мобилизации), то падение рынка будет более быстрым. Также рынок может продолжить падать, если не будут запущены дополнительные методы стимулирования. Поэтому наиболее вероятно, что события станут развиваться по второму сценарию — без роста цен на вторичную недвижимость. Почему растут цены на квартиры Директор агентства недвижимости «Новый Мир» Светлана Панькова рассказала, что на уровень цен напрямую влияет доступность покупки. Есть прямая взаимосвязь между величиной ипотечной ставки и стоимостью недвижимости. К примеру, в 2020 году появилась ипотека с господдержкой, ипотечная ставка на новостройки снизилась, а значит этот вид недвижимости стал доступнее, что спровоцировало рост цен в этом сегменте. В 2022 году у застройщиков появились субсидированные ставки, и вновь цены на новостройки продолжили расти. В то же время рост ставки на вторичном рынке немного охладил этот сегмент. «Как только ипотечная ставка на вторичном рынке начнет снижаться цены на недвижимость непременно начнут новый виток подъема. При этом ипотечную ставку можно рефинансировать, а стоимость квартиры потом открутить обратно уже не получиться», — объяснила эксперт. Она добавила, что не стоит ждать снижения цен на первичку после отмены господдержки так как строительство в России играет очень важную, одну из основных ролей, а это значит, что государство будет так или иначе поддерживать застройщиков, да и к тому же набирает популярность такой хороший инструмент, как рассрочка. Она позволит стройкомпаниям поддерживать уровень продаж и создаст конкуренцию ипотеке. Когда лучше покупать квартиру для перепродажи Светлана Панькова считает, что недвижимость для дальнейшей перепродажи можно купить в любое время и на любом рынке — и на стагнирующем, и на растущем. Но покупать нужно тогда, когда оценили несколько проектов с точки зрения потенциала роста сегмента, безопасности, его прибыльности и сроков инвестиции. Когда лучше покупать квартиру для сдачи В этом варианте все немного сложнее, чем в первом. С одной стороны, недвижимость, подходящая под сдачу в аренду так же имеет задачу сделать вложение безопасным, а окупаемость быстрой, но с другой, нужен более тонкий расчет для получения максимальной прибыли на протяжении длительного периода. Например, если в более менее хорошем месте начинает строиться большой жилой комплекс по принципу комплексного освоения территории, то после сдачи первого корпуса стоимость аренды будет сначала не очень высокой, так как после выдачи ключей на рынок выйдет несколько однотипных предложений. Далее, как правило, начнется подъем, связанный с повышением узнаваемости комплекса и уменьшением предложений на рынке. Такая динамика будет какое-то время держаться, но по мере ввода в эксплуатацию следующих очередей наметится тенденция к стабилизации или даже снижению. «Другой пример — приобретая недвижимость в апарт отеле, стоит учитывать, что ощутимую прибыль инвестор будет получать спустя 1-2 года после начала работы отеля. У некоторых не хватает терпения преодолеть этот период и они продают актив, а все сливки достаются его покупателю», — уточнила специалист. Когда лучше покупать квартиру себе В этом случае покупать квартиру нужно тогда, когда возникла в ней потребность или любая доступная возможность. «Я пришла работать в недвижимости в мае 2005 года и начала заниматься домами в центре Ставрополя, их стоимость тогда начиналась с 1,1 миллиона рублей, но в те времена самый распространенный способ покупки был за наличные. Через год-два мы уже активно продавали недвижимость в ипотеку. В это время купить однокомнатную квартиру в юго-западном районе можно было за 1 миллион рублей, а это значит, что собственных средств требовалось около 280 тысяч рублей. То есть порог входа существенно снизился и недвижимость стала доступнее», — отметила Светлана Панькова. Она рассказала, что все эти годы складывается одна тенденция — недвижимость растет в цене почти всегда, независимо от региона. Поэтому брать ее лучше сейчас. Какие будут ставки по ипотеке Эксперт по недвижимости, руководитель агентства «Домиан Эксперт» Ольга Котовская напомнила, что с 1 июля 2024 года отменят господдержку новостроек по всей России, и ставка 8% уже действовать не будет. Также появятся изменения в семейной ипотеке для семей с детьми старше 6 лет. Поэтому возможностей приобрести инвестиционную недвижимость или новостройку в ипотеку станет гораздо меньше, так как ставка окажется на уровне 18-19%. «Говорить о снижении ставки Центробанком мы, к сожалению, не можем, так как прогнозы показывают, что в лучшем случае ее уменьшат к концу года, и порог снижения не будет превышать 1%. Существенного влияния на ипотеку это не окажет», — заявила эксперт. Она предполагает, что застройщики вынуждены будут делать акции и снижать цены за квадратный метр на строящееся жилье, чтобы не остановились стройки. Покупать квартиру на стадии котлована станет крайне сложно и бессмысленно, так как за те же деньги можно купить готовое жилье и сразу переехать. «Что касается вторичного жилья, то либо все останется как есть, либо, если спрос возрастет из-за того, что люди перестанут покупать новостройки, то вторичное жилье подорожает», — считает Ольга Котовская. По ее словам, в сегменте от 15 миллионов недвижимость продается всегда, несмотря на спады, вызванные различными факторами.
