Кадастровый просчет. Как россиянам насчитали лишние налоги на недвижимость

Новый налог на имущество успел озадачить немало экспертов и удивил подавляющее большинство владельцев недвижимости. А конкретнее: удивительными оказались суммы в налоговых уведомлениях, разосланных россиянам этой осенью.

Теперь главное, что надо знать счастливым получателям таких «удивительных» документов, — это как и откуда берутся суммы налога и что делать, если вы с ними не согласны.

В чем разница

С этого года нам всем придется привыкать к мысли о том, что налог на имущество теперь исчисляется не с инвентаризационной, а с кадастровой стоимости конкретного объекта. А вторая (готовьтесь) может в десятки раз превышать первую.

В теории, ничего страшного в этом нет, так как и формула расчета налога существенно изменилась.

Как просто рассчитать сумму налога на вашу недвижимость по кадастровой стоимости, ЧИТАЙТЕ ЗДЕСЬ >>>

Однако на практике особенности определения стоимости по кадастру приводят к частным перекосам — или, говоря проще, к завышению реальной цены конкретного объекта.

СПРАВКА: Кадастровая стоимость всех объектов (квартир, домов, участков, дачных построек и т.п.) рассчитывается независимыми экспертами и заносится в государственный кадастр как минимум раз в 5 лет. В каждом регионе сроки переоценки недвижимости свои, однако раньше, чем через 3 года после предыдущей оценки, этого делать нельзя. (Детально порядок проведения гос. оценки регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее Закон.)

ВАЖНО: Исключение составляют Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. В этих городах переоценку недвижимости разрешено проводить каждые 2 года.

Сколько стоит ваша квартира

Сегодня — и до 2020 года — для расчета налога должна использоваться кадастровая стоимость, установленная 1 января 2014 года. В теории, она должна быть максимально приближена к рыночной цене. Однако на практике она зачастую оказывается заметно выше, т.к. метод массовой оценки (которым, собственно, и пользуется государство) не учитывает индивидуальные особенности объектов и многие ценообразующие факторы. «Средняя температура по больнице» для многих оказывается несправедливо высокой. Также причиной могут быть технические ошибки и ошибки в расчётах.

Что делать, если вас «обсчитали»

Завышенную на ваш взгляд оценку кадастровой стоимости можно оспорить.

СПОСОБ ПЕРВЫЙ: Затребовать у Росреестра сведения, на основании которых эта оценка производилась, и самостоятельно их проверить. Достаточной причиной для переоценки вашего имущества будет являться:

• ошибка в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

• ошибка оценщика в определении параметров объекта (местоположение, целевое назначение, нахождение в границах санитарно-защитных зон и т.п.);

• оценщик неверно применил данные при расчете стоимости;

• при расчете не было учтено аварийное состояние объекта;

• техническая ошибка при внесении сведений в государственный кадастр недвижимости.

Предоставьте в ведомство уточнённую информацию — и расчёт по вашему объекту будет скорректирован.

СПОСОБ ВТОРОЙ: Оценить рыночную стоимость объекта (а для этого придётся нанять независимых экспертов и самостоятельно оплатить их услуги) и сравнить её с кадастровой. Если вторая окажется выше первой, государственную оценку можно оспорить. Только учтите, что рыночная стоимость должна быть актуальна на конкретную дату установления кадастровой стоимости. Иначе ваши претензии сочту необоснованными.

Куда жаловаться

Оценку кадастровой стоимости объекта можно обжаловать в суде. Однако для начала стоит попытаться пойти по более простому пути и обратиться с соответствующим заявлением в комиссию при Росреестре: там заявление будут рассматривать максимум месяц, после чего вы получите ответ на ваши претензии.

В случае положительного ответа это сэкономит вам немало времени и нервов. Если же реакция ведомства будет отрицательной, вы всегда можете обратиться в суд — уже для оспаривания решения комиссии.

ВАЖНО: Заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подавать в комиссию при Росреестре в течение 5 лет после внесения оспариваемых результатов в государственный кадастр.

Что приложить к заявлению (иску):

• кадастровую справку;

• нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа;

• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости
или
отчет оценщика на бумаге и в электронной форме;

• положительное экспертное заключение, подготовленное СРО, членом которой является составивший изначальный отчет оценщик;

• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки.

(Наиболее полный перечень документов можно посмотреть в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 г. № 28.)

ВАЖНО: При обращении в суд необходимо оплатить государственную пошлину 300 руб.

В чем «прикол»

А прикол в том, что в настоящее время никто — ни оценщик, ни СРО, ни Росреестр — никакой ответственности за результаты кадастровой оценки не несет.

Ситуация должна измениться с 1 января следующего года, когда вступит в силу Федеральный закон № 237-ФЗ. С этого момента государственную кадастровую оценку будут проводить не независимые эксперты, а сотрудники специализированных бюджетных учреждений, работающих в каждом регионе РФ. И оценивать будут по единой федеральной методологии.

Кроме того, собственники жилья смогут обращаться в эти ведомства, чтобы:

• получить детальные разъяснения, почему и как было оценено их имущество;

• подать официальную жалобу на неверную оценку, минуя Росеестр;

• без обращения в суд скорректировать сведения об объекте, использованные для расчета его кадастровой стоимости.

Почему это хорошо? Потому что оценивать недвижимость и принимать жалобы на возможно допущенные ошибки в оценке будет одно и то же ведомство. Тогда как сейчас комиссия Росеестра фактически вынуждена копаться в расчётах независимых, читай — коммерческих организаций.

Впрочем, пока что это лишь хорошая теория, и как она будет реализована на практике, покажет только время. Хотя упомянутый закон и вступит в силу уже через полтора месяца, первые государственные кадастровые оценки по новому порядку проведу не ранее 2018-го года. А их результаты применят только в 2019-м.