Почем жилье в столице
Можно ли купить квартиру в Астане дешево или вообще получить даром? Да! Если кто-то скажет, что это не так, — киньте в него камень. Потому что у многих это получилось.
Дешево и сердито
Всегда имелось жилье «за государственный счет» (построенное, выкупленное или полученное государством по договоренности с застройщиком). Такие квартиры относятся к категории льготных, арендных, служебных, ведомственных… Цены разные, но ниже рыночных.
Немалое число людей получили квартиры по сниженным ценам, участвуя в долевом строительстве. После того как государство потратило 460 миллиардов тенге на достройку проблемных жилых комплексов, квартиры в них оказались гораздо дешевле для покупателей.
Что уж говорить о веренице чиновников и предпринимателей (зачастую это одни и те же лица), которые сумели нажить целые состояния на доступе к дешевой столичной недвижимости.
Я специально употребил слово «доступ», а не «приобретение», поскольку это более широкий термин, который подразумевает различные способы операций с недвижимостью — от бесплатного пользования до получения права владения за символическую плату (несоизмеримую с реальной ценой) или простое заполнение бумаг.
В середине 2000-х в редакции «Инфо-Цес» произошел забавный случай. Корреспондент выяснял судьбу одной из новостроек и обзванивал по списку владельцев квартир. Позвонив одному чиновнику, он услышал удивленное: «У меня и в этом комплексе есть квартира?.. Спасибо, что сказали».
Даже личное строительство, которое иногда затеивали чиновники (примерами таких забав сегодня пестрит столица — это объекты так называемой точечной застройки), обходилось гораздо дешевле, чем прочим. Другим застройщикам приходилось терять время на разрешения, платить откаты и тратиться на снос.
Так что рыночные цены на квартиры в Астане — это для тех, кто еще не поспел к раздаче «дешевых пирогов».
Рыночная и выше
Однако и таких немало, поэтому актуальным остается вопрос: а какова же реальная рыночная цена на столичное жилье?
Тут есть несколько вариантов ответов.
Одни считают, что рыночная цена — это та, по которой сегодня предлагается покупка квартир. Узнать ее просто, достаточно взглянуть на предложения, размещенные в «Инфо-Цес».
Разброс цен тут большой, но в среднем цена жилплощади в новостройках — 300 тысяч тенге за квадратный метр — это чуть меньше тысячи долларов США. Просят и больше, да кто ж купит?
Однако стоимость, указанная риелторами, совсем не обязательно соответствует продажной. Обыкновенно покупателям идут на уступки, и стоимость снижается. Поговаривают, что на рынке вторичного жилья сегодня легко можно найти квартиру по цене 800 и даже 700 долларов за квадрат.
Купить, чтобы вложить
Но такой подход сиюминутный. Он не отражает истинной ситуации на рынке. Уже завтра цена может измениться — вырасти или снизиться, а значит, человек, у которого есть время на покупку, стоит перед угрозой прогадать: либо заплатить больше, чем эта квартира будет стоить через месяц-год, либо опоздать, и тогда придется покупать дороже или вовсе отказаться от приобретения.
И это требует более длительного прогноза, нежели простой просмотр сегодняшних объявлений. Особенно в такой оценке заинтересованы люди, покупающие недвижимость с целью вложения (сохранения) денег либо коммерции (купить, чтобы продать).
Традиционно считается, что колебание цен на рынке зависит от двух факторов: спроса и предложения. При повышении спроса и снижении предложения цена растет, а при снижении спроса — падает. Зависимость эта ни в каких формулах не отражена и точного расчета не имеет. Из-за чего прогнозы всевозможных аналитиков рынка разнятся и основаны прежде всего на субъективной оценке главных влияющих факторов — спроса и предложения.
Попробуем и мы сделать такую оценку для квартир в Астане.
Спрос. Только кажется, что приобрести квартиру в столице — хрустальная мечта всех казахстанцев. На самом деле для большинства наших граждан если не за бесплатно, то такая покупка вовсе не нужна. Вполне успешно они живут и трудятся в разных городах и поселках страны и перебираться в Астану не собираются.
Но даже если предположить, что все люди сорвались со своих мест, то этот миграционный поток ограничится численностью населения. Сегодня в Казахстане проживает 17,8 миллиона человек, из которых заселили столицу уже около миллиона.
Главной причиной переселения в мирное время является трудовая миграция: люди едут прежде всего за более выгодной работой.
По статистике, основной прирост численности населения в Астане происходил в 2000—2010 годы, когда в столицу передислоцировались госучреждения и здесь шло интенсивное строительство. В прошлом году впервые было отмечено отрицательное миграционное сальдо (по данным января—ноября 2015 года): выехало из столицы больше, чем прибыло.
Каковы же перспективы? В Астане безработица имеет меньшие цифры, чем по стране в целом, что благоприятствует дальнейшему приезду работников. Однако на дворе — кризис, который ограничивает рост производства, поэтому надеяться на быстрое увеличение числа рабочих мест не приходится. Все говорит о том, что миграционный пик в Астане уже пройден, и теперь население если и будет расти, то далеко не прежними темпами.
Следовательно, и спрос на жилье будет не слишком высоким.
Предложение. Если обратиться к статистическим данным (размещенным на сайте Агентства по статистике), то начиная с 2006 года в столице ежегодно вводится в эксплуатацию в среднем порядка 1,2 миллиона квадратных метров жилья (это около десяти тысяч квартир в год). Причем в последние годы этот темп только нарастает. В 2015-м в Астане было сдано почти 1,8 миллиона кв. метров жилплощади, а за семь месяцев нынешнего — уже 1,3 миллиона (11987 квартир).
Кроме вводимого жилья, есть уже построенное. По данным Департамента государственных доходов, на учете в Астане числится 238 тысяч квартир. И что интересно: из них 9,3 тысячи сдается в аренду. Легально. Нелегально — в два раза больше.
Получается, что порядка 30 тысяч квартир не применяются по своему прямому назначению — для жилья владельцев, а используются как коммерческая недвижимость.
Эти квартиры теоретически могут быть проданы хозяевами при определенных условиях (например, будь цена повыше). А следовательно, они уже присутствуют на рынке недвижимости.
Какой же вывод можно сделать из этих цифр? Если спрос не растет прежними темпами, а предложение только увеличивается, то, что бы там ни вещали риелторы, цена должна снижаться. Не я говорю — экономика…
Без дна
Возникает вопрос: а какого дна может достичь это падение? Где остановка? И тут есть один показатель, ниже которого, казалось бы, опускаться некуда, — себестоимость строительства.
Из официальной статинформации: «Средняя фактическая стоимость строительства квадратного метра общей площади жилья в январе—апреле 2016 года в столице составила 137,5 тысячи тенге, в том числе построенного индивидуальными застройщиками — 127,2 тысячи».
Обратите внимание: это всего-то около 400 долларов за квадратный метр. (В долларах традиционно определять стоимость недвижимости удобнее, потому что это позволяет соразмерять цены на квартиры в других странах.) Ниже этого предела строить дом не выгодно, что называется, себе в убыток. Соответственно, обесценивается и уже построенное жилье.
Однако и здесь есть возможности. Например, стоимость индивидуальной застройки ниже, чем производственной. Это потому, что частник может использовать дешевые (нередко бэушные) стройматериалы и малооплачиваемый труд. Чтобы самому поставить дом, никаких 400 долларов за квадрат не надо. Лишь бы этот дом вообще оказался кому-то нужен.
И это главная проблема рынка недвижимости в Астане. Прошло время, когда за жилье в столице платили по 1,5—2 тысячи долларов за квадратный метр. Теперь, чтобы оживить рынок, надо поднять его востребованность. А для этого необходимо повысить привлекательность города не только для строителей, чиновников и «льготных категорий граждан», но сделать так, чтобы сюда ехали туристы, ученые, деятели культуры… за которыми потянутся предприниматели. Получится ли?