В свои руки. Что стоит знать о создании ОСМД
znaj
1 июля истекает срок, который государство отвело гражданам Украины для того, чтобы определиться с формой управления их жильем в многоэтажных домах. Согласно Закону Украины №417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах» владельцы квартир могут создать общество совладельцев многоквартирного дома либо выбрать себе компанию, которая будет управлять их домами. В случае полной пассивности жителей управляющего по результатам конкурса назначат местные власти, которые уже без участия самих владельцев будут устанавливать и цены за услуги управляющих компаний. Фактически Закон настойчиво предлагает жильцам взять всю ответственность за домоуправление в свои руки. Однако далеко не все украинцы готовы пойти на создание ОСМД, а те, кто решаются – сталкиваются с рядом трудностей в существующей бюрократической системе.
Хозяин или барин?
Закон №417 не коснется только тех украинцев, проживающих в квартирах, которые уже создали ОСМД. Всем остальным жителям многоэтажек предлагается до 1 июля проявить инициативу и выбрать из двух зол лучшее: самостоятельно вести управление домохозяйством либо поручить его управляющей компании.
То есть, управление многоквартирным домом в любом случае должно осуществляться его совладельцами, которым нужно, прежде всего, понять, что ответственны они не только за краны на собственной кухне, но и за трубы в подвалах, подъезды и крыши дома своего. И, если раньше можно было потушить окурок о стену, а потом требовать от ЖЭКа покрасить подъезд, то теперь лестничная клетка - это тоже ваша собственность, и красить ее придется также за свой счет.
Относительно же возможных вариантов управления этой собственностью, то Закон предлагает жителям выбрать между созданием ОСМД и управляющей компанией, которой можно передать по решению совладельцев все либо часть функций по управлению домом. Если жильцы выбирают управляющего самостоятельно, они сами могут оговаривать как количество, так и качество предоставляемых услуг и в любой момент разорвать договор с компанией, которая их не устраивает.
Если же до 1 июля в многоквартирном доме жильцами не будет принято ни одно из этих решений, то управляющего назначат уже местные власти. В таком случае жители многоэтажки уже не будут иметь возможности влиять ни на выбор компании, ни на тарифы по обслуживанию дома.
Нет в реестре – есть проблема
Однако стоить отметить, что процедура назначения управляющего принудительно еще до конца не прописана в законодательстве, и сегодня сложно сказать, чем такие управляющие будут отличаться от существующих ЖЭКов. Видимо именно в этом и кроется причина пассивности многих собственников квартир – люди просто не понимают, что их ждет, стоит ли менять шило на мыло, и каких котов они могут купить в том или ином мешке.
Кроме того, сам процесс создания ОСМД затрудняет и ряд бюрократических проблем, с которыми сталкиваются простые граждане при оформлении документов. Об этом хорошо знает известный столичный адвокат и общественный деятель Татьяна Монтян, которая давно и всерьез занимается вопросами ОСМД.
"В отличие от других городов, где процесс создания ОСМД действительно тормозят, в Киеве городские власти этому процессу даже содействуют. В столице сегодня впервые власть, которая помогает в создании ОСМД. Проблема в другом – в невменяемости нашего народа, и в том, что люди не желают ничего знать о праве собственности, - убеждена правозащитник. - Технические же трудности состоят в том, что у нас практически невозможно получить информацию о собственниках дома из реестра. Для этого нужно буквально ходить по квартирам, где вас в любой момент могут послать, и, к тому же, заниматься этим просто некому. Потому что, опять-таки, 90% населения у нас глубоко невменяемы, и считают, что дом принадлежит властям, ЖЭКу, но только не им…".
С чего начать?
Впрочем, кроме понимания ситуации в создании ОСМД никак не обойтись без инициативности. Потому что для просвещения вас никто не вызовет на прием в компетентные органы, и, если в доме не найдется не одного желающего взяться за организацию этого процесса, ни ЖЭК, ни местные власти за вас этого не сделают. ОСМД начинается с энтузиастов, которым необходимо, прежде всего, сплотить соседей и организовать собрание жильцов. Для начала – для того, чтобы познакомиться и разъяснить суть Закона № 417, о котором 51-я квартира слышала краем уха, а 42-я и вовсе ничего не знает.
Как правило, первые собрания жильцов, исповедующих разные взгляды на жизнь, превращаются в дискуссии, диспуты и даже митинги протеста против существующей действительности. Задача организаторов – не доводить собрание до выяснения отношений, а узнать главное: готовы ли ваши соседи к созданию ОСМД, хотят ли нанять своего управляющего, либо же большинство не хочет брать на себя ответственности ни в какой форме и готово пустить дело на самотек.
При этом важно знать, что для принятия любого решения, в том числе и создания ОСМД, достаточно собрать более 50% голосов собственников как жилых, так и нежилых помещений в доме. То есть, голоса учитываются не «поквартирно», и не зависят от количества прописанных в них людей, а в процентах - соизмеримо той части жилплощади дома, которой владеет собственник. Схема достаточно сложная, и без соответствующих документов о праве собственности подсчитать голоса вам никак не удастся. Однако по окончании предварительного собрания вы сможете понять настроение соседей и целесообразность двигаться в деле дальше.
Один за всех, и всех до одного…
А дальше идет один из ключевых моментов – получение списков всех совладельцев жилых и нежилых помещений дома с указанием размеров жилплощади. Почему это важно? Дело в том, что об опросе по поводу создания ОСМД должны быть уведомлены абсолютно все собственники, иначе решение собрания в любой момент могут признать незаконным через суд. То есть, если даже 99% собственников квартир проголосовали «за» самоуправление (хотя достаточно и 50% + 1 голос), то без учета голоса Василия Петровича, который владеет квартирой под №15, создать ОСМД никак не получится. Конечно, Василий Петрович может проживать где-нибудь за океаном, или жить в своей квартире, но быть настолько необщительным, что откажется показывать соседям свои документы – это будет уже не важно, если вы отправите на его адрес рекомендованное письмо с приглашением на учредительное собрание.
С получением списков собственников возникает больше всего головной боли, хотя, если повезет, можно обойтись и без проблем. Теоретически такие списки могут находиться в ЖЭКе или в БТИ, но на практике и там, и там спокойно могут отказать в предоставлении нужной вам информации.
«Здесь важно знать о том, что у нас информация о собственниках хранится в разных структурах: до 2013 года – у балансодержателя или в БТИ, после 2013 года – в Главном управлении юстиции. То есть, если у вас дом новый, скорее всего вся информация по нему будет в управлении, если старый, построенный до 2012 года, то информация может находиться и там, и там. Поэтому инициативная группа совладельцев должна направить свой запрос (к которому прикрепляется копия протокола о создании инициативной группы) и в ЖЭК, и БТИ, и в отдел государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрационной службы Главного управления юстиции в городе Киеве», - поясняет юрист фракции «Самопомощь» Андрей Халупний.
Когда списки будут на руках, при помощи калькулятора уже можно высчитать проценты площади дома, которые принадлежат каждому собственнику. Далее необходимо прописать Устав будущего ОСМД (его образцы можно найти в Интернете) и разослать всем собственникам приглашения на учредительное собрание. Поскольку кворум учредительного собрания Закон не прописывает, оно будет считаться состоявшимся, даже если на него придут два человека, которые оформят и подпишут протокол. А всех жильцов, не явившихся в указанное время и место, придется опрашивать письменно – то есть, на протяжении следующих 15 дней обходить квартиры инициативной группой и собирать подписи в графу «за» или «против» создания ОСМД. Если общее количество голосов, собранных на учредительном собрании и при индивидуальном опросе собственников превышает 50% хотя бы на один голос, решение считается принятым, и со всеми документами можно отправляться к государственному регистратору либо частному нотариусу.
Что дальше и как это работает?
Итак, ОСМД создали, но как оно будет работать? Если раньше вам приходили квитанции с установленными тарифами за содержание дома, то сколько придется платить жильцам после создания ОСМД, и как будет насчитываться квартплата?
«Раньше у вас был тариф, теперь будет взнос, размер которого вы сами будете определять на общих собраниях. Например, жильцы решили полностью поменять коммуникации, разбить на придомовой территории палисадник, установить новую детскую площадку, шлагбаумы и камеры наблюдения – здесь, понятно, будет один взнос. Если же вы решите, что вполне можете обойтись без этих дорогостоящих услуг, то в квартплату будут входить только такие обязательные статьи как вывоз мусора, уборка территории и услуги сантехника. А на капремонт крыши и утепление стен, которые вам понадобятся, скажем, через 5-7 лет, будете закладывать ежемесячно определенную сумму», - комментирует Андрей Халупный.
Собственно, решать, как именно вы будете управлять своим домом – это теперь исключительно ваше право. Однако есть и обязанности, которые многих пугают, например, отвечать за должников в доме теперь будет не ЖЭК, а ОСМД – то есть, непосредственно вы.
«Во-первых, практика показывает, что после создания ОСМД должников становится гораздо меньше, потому что люди чувствуют ответственность перед своими соседями, - говорит юрист. - А, во-вторых, тех, кто уж совсем не в состоянии платить, вы можете заставить отрабатывать – например, убирать придомовую территорию или мыть подъезды. Кроме того, можно выносить вопрос о должниках на общее собрание и влиять морально – это довольно действенные способы».
Конечно, создание ОСМД – дело серьезное, и обсуждать его нужно всем домом. Однако до 1 июля остается чуть больше двух месяцев, поэтому всем жителям многоэтажек стоит поспешить – по крайней мере, познакомиться с соседями, и тщательно обсудить, что вы собираетесь или не собираетесь делать со своим домом дальше.