Несмотря на кризис, россияне все еще покупают зарубежную недвижимость, пусть и в меньшем объеме. При этом покупатели переориентируются на инвестиционную недвижимость, как жилую, так и коммерческую, способную приносить доход в валюте. Россияне стали мало покупать зарубежной недвижимости. По официальным данным Центробанка, за три квартала 2015 года граждане России потратили на покупки за рубежом $743 млн, что в 2 раза меньше, чем годом ранее. Правда, данные ЦБ показывают лишь переводы с российских счетов, которые могут быть идентифицированы как идущие на приобретение недвижимости. Большая же часть средств, потраченных на покупки, либо изначально находится на зарубежных счетах, либо переводится туда под каким–нибудь иным видом."Фактически можно говорить о 70–80%–ном падении спроса", — комментирует ситуацию начальник отдела зарубежной недвижимости компании "Региональный Проект" Дмитрий Иванов, подчеркивая, что это коснулось абсолютно всех направлений.Исполнительный директор компании "Страна Плюс" Яна Добровольская менее пессимистична — по ее оценкам, общий реальный спрос на недвижимость в странах Западной Европы за 2015 год снизился на 15–20%. Абстрактный спрос, то есть обращения от клиентов, не имеющих четких целей и намерений приобрести недвижимость за рубежом, уменьшился примерно на треть.Выгодное вложениеЭксперты единодушны в том, что интерес покупателей сместился в сторону инвестиционных покупок недвижимости с возможностью личного проживания. По словам Дмитрия Иванова, это могут быть объекты стрит–ретейла, студенческие апартаменты, апартаменты в деловых центрах, предназначенные для сдачи в аренду, коммерческие объекты у трасс с высоким трафиком и в районах с большой плотностью населения. Доходность в этом случае составляет около 5–6% годовых в евро.Россияне продолжают активно интересоваться Испанией и Германией, неплохой спрос остается в отношении Северной и Центральной Италии, а также на Лазурном Берегу Франции. "Интерес к Германии связан с наилучшими инвестиционными возможностями недвижимости в этой стране, — поясняет Яна Добровольская. — Испания остается в долгосрочном тренде по целому ряду причин — от солнечного климата до низкой стоимости жизни". У Лазурного Берега, в свою очередь, свой традиционный пул поклонников, ценящих престижный статус, прекрасную инфраструктуру и доступность зоны, а также высокую ликвидность рынка. Поклонников Северной Италии в предыдущем году особенно порадовали цены на недвижимость в курортных зонах, которые заметно снизились и стали соответствовать реальному спросу.Правда, жилая недвижимость на морском побережье сейчас меньше интересует наших граждан. "Клиенты, ранее купившие недвижимость, в связи с резким ростом курса евро и доллара столкнулись с тем, что не могут нести регулярные расходы на обслуживание домов, вилл, апартаментов, — рассказывает Дмитрий Иванов, — налоги и эксплуатационные платежи стали для них обременительными". Сейчас они готовы продать свои виллы и апартаменты со значительным дисконтом — от 15% до 40%, но даже при таком снижении цены продать такую недвижимость крайне затруднительно.Элитные запросыАналогичная ситуация наблюдается и в сегменте элитной недвижимости. Нестабильная ситуация с рублем стимулирует покупателей диверсифицировать свои активы, инвестируя в доходную недвижимость, при этом избавляясь от объектов, владение которыми подразумевает расходы в валюте, например, виллы, квартиры, апартаменты."Спрос остается стабильно высоким, только структура его меняется, — отмечает Марина Кузьмина, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank, — элитные поместья с виноградниками, шале в Альпах, виллы на Сейшелах (как правило, третья или пятая покупка за рубежом) — это все осталось в прошлом". Сейчас основной тренд — более 80% запросов — это инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость, приносящую доход в валюте, например, в Германии, Австрии, Великобритании."Особенно популярны супермаркеты и торговые центры с моноарендатором и договором аренды на срок от 10 лет — это минимальные риски и возможность получать доход в валюте в диапазоне 5–7% годовых. Например, очень популярны супермаркеты в Берлине, Дрездене, Гамбурге, Штутгарте", — отмечает Марина Кузьмина.Даже т. н. "ультра–хайнеты" (люди с более $30 млн в инвестируемых активах) пересматривают свои портфолио недвижимости, избавляясь от вилл, например, те клиенты, кто купили по пять–шесть объектов за последние годы. Такие объекты выставляются на продажу в основном с дисконтом от 15%.В том же бюджетеСтоимость недвижимости, интересующей россиян, начинается от 75–80 тыс. евро. "Есть запросы и на объекты стоимостью от 1 до 5 млн евро, но средний бюджет, безусловно, сократился и сейчас составляет 200–300 тыс. евро для жилой недвижимости и 800 тыс. — 1 млн евро — для коммерческой", — рассказывает Дмитрий Иванов."Снижение бюджета происходило во второй половине 2014 года и в первой половине 2015 года, — отмечает Яна Добровольская. — Сейчас же клиентов с бюджетом 100–150 тыс. евро, наоборот, стало меньше — именно они больше всего пострадали от растущего курса. В итоге средний бюджет по запросам на такие страны, как Италия, Испания, Германия и Франция, сейчас находится на уровне 2012–2013 годов".В элитном сегменте также не наблюдается снижения среднего бюджета покупки."Те клиенты, у кого доходы и активы в рублях, отложили покупку еще в конце 2014 года, и пока многие так и не вернулись к поиску", — объясняет Марина Кузьмина. В то же время у большинства покупателей элитного жилья есть активы — недвижимость, бизнес, счета за рубежом, и в кризис они не столько сокращают бюджет, сколько реструктурируют портфель активов или покупают дисконтные объекты, например, на Кипре, в Греции, Италии.Что касается восстановления спроса, то эксперты ожидают, что уровень 2012–2013 годов вернется одновременно с восстановлением экономики страны, а вот спрос на уровне 2007 года вряд ли достижим в обозримом будущем.
