"Сейчас никто не платит": коммерческая недвижимость ждёт мая

Владельцы закрывшихся магазинов массово перестали платить арендную плату, а арендодатели заняли выжидательную позицию. Все ждут окончания карантина, чтобы решить, каким будет рынок коммерческой аренды дальше. Отсрочка, а в ряде случаев и отмена арендной платы стала одной из первых антикризисных мер, провозглашённых сначала федеральным, а потом и городским правительством. На данный момент на этот счёт уже подготовлен приказ комитета имущественных отношений Петербурга (КИО), и в ближайшее время он будет подписан, сообщили dp.ru в КИО. Однако большую часть коммерческих площадей петербургские предприниматели арендуют у частных владельцев. Те магазины и заведения, которые вынуждены были закрыться в соответствии с предписанием властей, теперь пытаются максимально минимизировать свои издержки. В том числе за счёт арендной платы. "Как правило, все договоры аренды по стрит-ретейлу заключены на условиях авансирования: у кого-то до 5-го, у кого-то до 10-го числа текущего месяца нужно выплатить арендную плату за апрель. Но сейчас по факту практически никто не платит", — рассказал dp.ru президент ГК Renta, вице-президент Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ретейла Артём Гудченко. "Процентов восемьдесят из тех, кто не платит, направили своим арендодателям письма, в которых просят не начислять арендную плату. Кто-то просит снизить её, кто-то просит привязать к товарообороту. Диапазон различного рода инициатив огромный", — продолжает Артём Гудченко. Арендодатели, по его словам, заняли выжидательную позицию. "Никто старается не совершать резких движений, потому что все понимают, насколько серьёзный кризис наступил. И совсем испортить отношения с арендатором, который потенциально завтра может ещё платить и быть долгосрочным партнёром, никто не хочет", — отмечает эксперт. Выяснять отношения в суде в ближайшее время будет затруднительно — петербургский арбитраж также перешёл в режим карантина. "Я думаю, что до окончания каникул ни одна, ни другая сторона никаких судьбоносных решений не примут, — считает Артём Гудченко. — Вот когда всё закончится, арендодатели будут вынуждены сесть с арендаторами за стол и о чём-то договориться. И те, кто договорится, найдут какую-то новую формулу сотрудничества: может быть, спишут часть арендной платы за этот период, может быть, дисконтируют, может быть, установят какие-то новые параметры арендных контрактов, которые будут действовать 3 или 6 месяцев. Скорее всего, это будет некая лестница: чем лучше будет идти бизнес у арендатора, тем больше будет арендная плата". Вероятно, самые сильные позиции будут у арендаторов тех торговых комплексов, которые полностью закрылись. "По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору помещение для осуществления своей деятельности. Если торговый центр закрыт, то арендодатель не может выполнять условия контракта и предоставить арендатору помещение в пользование. И это даёт, конечно, гораздо больше юридических оснований арендатору в дальнейшем не выплачивать арендную плату за тот период", — отмечает глава ГК Renta. Арендные каникулы Опрошенные dp.ru крупнейшие в городе владельцы коммерческих площадей фактически подтвердили всё сказанное. "В этот непростой временной период важно не поддаваться панике и идти навстречу друг другу. Поскольку обстоятельства ежедневно меняются, мы на данный момент не ведём переговоры со своими арендаторами по изменению условий договоров или уступкам. Для предметного разговора необходимо дождаться окончания режима самоизоляции и нормализации ситуации", — сообщили в компании "Адамант". Глава и совладелец FortGroupМаксим Левченко также подтвердил, что в настоящее время его компания не ведёт переговоров с арендаторами. "Какие сейчас могут быть переговоры? Все не работают. Потом все будут договариваться, в мае", — сказал он. Арендная плата, по его словам, не поступает. "Арендные каникулы у всех", — говорит Максим Левченко. Бизнесмен соглашается, что, когда всё закончится, придётся вырабатывать новые условия соглашений. "Корректировка будет, конечно, с поправкой на то, что произошло", — признаёт глава FortGroup. А группа Ingka Centres, владеющая торгово-развлекательными центрами "Мега", уже сейчас заявила, что не будет брать арендную плату с магазинов, которые закрылись на время карантина. Первые скидки Однако в ряде случаев, по словам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, переговоры уже идут и даже дают первые результаты. "Не все арендодатели упорствуют в сохранении ставки, — говорит она. — Большинство из них понимает своих клиентов и ведёт переговоры о снижении. Диапазон скидок — порядка 30–50% от фиксированной платы. При этом не все могут себе позволить сбросить 50%, так как некоторые объекты закредитованы, заложены или имеют обязательства перед банками, которые необходимо выполнять. В случае если возникнут проблемы с выплатой кредита, объект может отойти банку за очень небольшие деньги, в результате чего останутся в проигрыше все — и арендодатели, и арендаторы, и собственники. Выиграют только банки. Вероятно, через 2–3 недели почти все арендодатели будут готовы к скидкам, лишь бы сохранить бизнес хотя бы в каком-то усечённом виде". Ольга Шарыгина также отмечает, что некоторые арендаторы даже разорвали договоры аренды, чтобы не нести убытки. Однако в "Адаманте" и FortGroup заявили, что у них таких случаев не было.