Фактор привлекательности. Резервы в популярных локациях не исчерпаны, но строители уже думают о новых землях

Кудрово, Мурино, Каменка, Юнтолово — эти и несколько других территорий в последние годы застраиваются и заселяются наиболее интенсивно. По данным Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", самым популярным районом в петербургской агломерации является Всеволожский. Только с января по сентябрь 2018 года здесь сдано в эксплуатацию 1,3 млн м2 жилья. В течение последних нескольких лет активность застройщиков в Ленобласти (ближайших пригородах Петербурга) росла, доля областных сделок в общем объеме продаж постепенно увеличилась до 25–30%, рассказывает директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ольга Копейкина. С 2008 по 2016 год объемы жилого строительства в области выросли более чем вдвое: с 0,7 млн до 1,6 млн м2. Однако с 2017 года спрос и предложение начали постепенно перемещаться в город по объективным причинам. По словам Ольги Копейкиной, чиновники решили ужесточить требования к застройщикам, увеличился срок выкупа социальных объектов, финансирование строительства дорог было частично переложено на девелоперов. "Область начала терять свою привлекательность для застройщиков, и более 75% нового предложения за 2017 год появилось в пределах города", — рассказывает эксперт. Но в то же время интерес покупателей к качественным проектам в Ленобласти по–прежнему не ослабевает. Например, "Ленстройтрест" за 3 квартала 2018 года реализовал в рамках своих проектов "Янила", "Юттери" и "IQГатчина" почти в 2 раза больше площади, чем за аналогичный период прошлого года. "Четверть покупателей приобретает квартиры в строящихся домах Всеволожского района, — отмечает руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева, — так что невероятное снижение продаж в пригородной зоне — это миф". Наряду с Мурино и Кудрово одной из наиболее застраиваемых локаций является Янино. Здесь одним из основных девелоперов является ГК "КВС", которая строит ЖК "Ясно. Янино". На данный момент введены в эксплуатацию две очереди проекта, и первая из них уже заселена. "Популярность Янино обусловлена близостью к городу, удобным выездом на КАД и — в перспективе — строительством станции метрополитена", — объясняет ведущий маркетолог ООО "КВС. Агентство Недвижимости" Наталья Мишина. Новое предложение Что касается непосредственно Петербурга, то самые популярные на первичном рынке в 2018 году территориальные зоны — Каменка в Приморском районе (13% в объеме спроса), Средняя Рогатка — в Московском (8%), Октябрьская наб. — Дальневосточный пр. в Невском (8%), Парнас — в Выборгском (7%) и Ново–Сергиево — в Красносельском районе (6%). В большинстве этих районов в 2017 году вышли на рынок квартиры в крупных массивах недорогого жилья. "Из–за больших объемов строительства цены на такое жилье демократичны и привлекают покупателей", — отмечает Ольга Копейкина. Среди девелоперов есть компании, которые реализуют проекты практически во всех наиболее популярных территориальных зонах. Например, Setl City строит в Каменке ЖК "Чистое небо", на Октябрьской наб. недавно стартовал проект высокого комфорткласса "Pulse на набережной", на Средней Рогатке реализуются ЖК "Москва" и "Философия на Московской", в Ново–Сергиево — "Солнечный город". Масштаб и разнообразие Приморский район на сегодняшний день лидирует и по объему предложения, и по показателю выхода новых проектов по итогам III квартала 2018 года, и по вводу жилья. "По нашим данным, здесь одновременно реализуется более 30 проектов", — рассказывает директор по продажам компании "Главстрой Санкт–Петербург" Юлия Ружицкая. При этом на долю жилья экономкласса приходится около 19% общего объема предложения в районе, комфорткласса — около 53%, доля новостроек высокого ценового сегмента составляет примерно 28%. "Одна из важных отличительных особенностей Приморского района заключается в том, что здесь преобладают крупные проекты, реализация которых ведется не один год, — рассказывает руководитель отдела аналитики ГК "Пионер" Евгений Межевикин, — в ходе их реализации помимо жилья возводятся и объекты социально–бытовой инфраструктуры, которые делают более комфортной жизнь в самих проектах и в районе в целом". При этом Приморский район включает несколько локаций, отличающихся по своим характеристикам. Это, безусловно, сказывается и на уровне цены предложения, и на классе проектов. По словам Евгения Межевикина, наиболее престижные и привлекательные локации района — вдоль Приморского шоссе, на набережной Невки с видом на Елагин остров и восточную часть Финского залива. Например, здесь ГК "Пионер" строит здесь жилой квартал LIFE–Приморский, состоящий из восьми корпусов общей площадью 127 тыс. м2. Дома первой и второй очередей уже заселены, а сдача финальной третьей запланирована на весну 2019 года. Она состоит из одного корпуса, расположенного ближе всего к воде. В рамках благоустройства предусмотрено создание прогулочной набережной вдоль Большой Невки. "У покупателя есть возможность выбора из достаточно большого диапазона жилых комплексов — в зависимости от его предпочтений и бюджета покупки: от самых престижных домов с видом на воду до малоэтажных камерных ЖК в районе Коломяг", — подчеркивает Евгений Межевикин. Так, к престижным локациям относятся также зоны около станций метро "Старая Деревня" и "Черная речка", а также ул. Савушкина. В окрестностях Парашютной ул., в Каменке и Юнтолово реализуются проекты в более низком ценовом сегменте. В данной локации "Главстрой Санкт–Петербург" реализует проект комплексного освоения территорий — ЖК "Юнтолово". Этот современный жилой квартал возводится на участке площадью 437 га около Юнтоловского заповедника. Всего здесь будет построено 2,2 млн м2 жилья, рассчитанного на проживание 70 тыс. человек. На сегодняшний день в эксплуатацию введены три очереди строительства, состоящие из 25 жилых корпусов общей площадью около 275 тыс. м2. "К плюсам Приморского района можно отнести сформированную жилую среду, хорошо развитую инфраструктуру (в первую очередь торговую), а также удобный выезд на КАД, ЗСД и в Курортный район", — рассказывает Юлия Ружицкая, отмечая, что Приморский район считается одним из наиболее зеленых: парки занимают около 20% его площади. Северная сторона На севере города активно застраивается и развивается Выборгский район. По данным "Главстроя Санкт–Петербург", на его территорию приходится около 20% всех возводимых в городе новостроек. Наиболее активно осваивается север, а также земли рядом со станцией метро "Парнас". Сейчас локомотивом развития всей данной локации выступает проект комплексного освоения территорий "Северная долина". На данный момент в рамках ЖК в эксплуатацию введены 10 очередей общей площадью более 2 млн м2. В рамках проекта "Главстрой Санкт–Петербург" занимается развитием социальной и дорожной инфраструктуры: так, внутри комплекса уже построены и функционируют пять детских садов и две школы под общим номером 482. Интерес к локации проявляют и другие девелоперы: в течение 2018 года здесь вышло в продажу около восьми новых проектов как в комфорт–, так и в бизнес–классе. По итогам III квартала 2018 года Выборгский район является одним из лидеров и по спросу. "Среди спальных районов Выборгский является одним из самых престижных, — отмечает Евгений Межевикин. — Кроме того, он хорош с экологической точки зрения — здесь много парков и водоемов". Вектор движения Интерес девелоперов к строительству жилья в Мурино и Кудрово был обусловлен наличием большого количества участков под застройку в этих локациях, отсутствием до недавнего времени ограничений по высоте и плотности застройки, а также близостью к станциям метро. При этом с ростом объема застройки острота хоть и медленно, но все же решаемых проблем с транспортной доступностью и развитием социальной инфраструктуры не ослабевает, поскольку инфраструктура не успевает за вводом жилья. "Способствовать улучшению ситуации и качественному развитию территории может только снижение объемов нового предложения в данных локациях", — говорит Евгений Ортин. А значит, у девелоперов возникает необходимость выбирать новые территории для строительства. И нужно определить, будут ли они настолько же успешны, как прежние. "Факторы, определяющие популярность локации для девелопера, не поддаются четкому определению, — комментирует Евгений Межевикин, — все зависит от особенностей формата реализуемых проектов и задач конкретного девелопера". Например, для ГК "Пионер" ключевыми критериями являются район города, наличие в пешей доступности станции метро, уровень и специфика окружающей застройки, уровень прямого и косвенного конкурентного окружения и перспектива его роста, а также в целом перспектива развития данного района. Популярность локации определяется прежде всего емкостью спроса, уровнем возможной цены реализации квадратного метра и потенциальными темпами ее роста, перспективами развития транспортно–дорожных сетей, открытия новых станций метро, обеспеченностью социально–бытовыми объектами инфраструктуры. В свою очередь, популярность локации влечет за собой и рост концентрации конкурентного окружения, что, безусловно, будет сказываться и на цене, и на темпах реализации. Юлия Ружицкая также выделяет несколько факторов, влияющих на потенциал как конкретного жилого объекта, так и района в частности. И в первую очередь это расположение относительно транспортной инфраструктуры. "Станция метро в шаговой доступности и наличие крупных транспортных артерий рядом в разы увеличивают ликвидность в сравнении с жилыми комплексами, до которых нужно добираться несколькими видами транспорта", — поясняет она. "Как правило, девелопер, который развивает крупные проекты, делает ставку либо на редевелопмент бывших промышленных территорий, либо на освоение новых локаций, зачастую на границе с городом, которые становятся популярнее пропорционально объемам строительства и индексу развития жилой среды в районе", — говорит директор по строительству АО "Строительный трест" Андрей Паньков. "Популярность района или территории на первичном рынке имеет прямую зависимость от объема строящегося жилья в локации, — резюмирует Ольга Трошева, — то есть где больше строят, там больше и продается". Но есть также и понятие потенциального спроса. Например, в Кировском районе сейчас практически ничего не строится из–за отсутствия свободных лакун. Это не значит, по словам Ольги Трошевой, что район находится в аутсайдерах у потенциальных покупателей: здесь есть очень интересные и комфортные для проживания территории, но они уже застроены. Однако если бы здесь реализовывались проекты, то они бы пользовались высоким спросом. Потенциал для развития Постепенно у девелоперов формируются предпочтения относительно новых локаций, где резервов для строительства пока еще достаточно. Так, по словам Ольги Копейкиной, в городской черте к перспективным можно отнести территории в Приморском, Красносельском и Калининском районах. Интерес представляют также локации около будущих станций метрополитена, запланированных к открытию в ближайшей перспективе. Например, с вводом в эксплуатацию новых станций Фрунзенско–Приморской линии метро — "Дунайская" и "Проспект Славы" — улучшится как транспортная доступность, так и инвестиционный потенциал всего Фрунзенского района, где "Строительный трест" начал строительство ЖК "Новое Купчино" в этом году. Евгений Ортин считает, что хороший потенциал для развития по–прежнему сохраняется на юге города, особенно в Московском районе, промзонах Невского района и на намывных территориях Васильевского острова. Юлия Ружицкая относит к перспективным территориям в черте Петербурга также участки около Шафировского проспекта, юго–запад города (конец Ленинского проспекта и проспекта Ветеранов). В центральной части Петербурга интересны будут территории на Васильевском острове (западное направление) и участки, высвобождаемые в процессе редевелопмента промышленных зон. Это, в частности, север Московского и Фрунзенского районов (от Обводного канала до Благодатной ул.). "При реализации таких проектов важен комплексный подход к застройке серых территорий, — отмечает Юлия Ружицкая, — помимо красивых жилых кварталов Петербургу нужны общественно–деловые пространства, благоустроенные набережные и пешеходные зоны, дополнительное озеленение".