Прокуратура проверит соглашения мэрии и арендаторов ЦУМ
По подсчетам депутатов, если бы ставка аренды на принадлежащие городу помещения была рыночной, бюджет получал бы дополнительные 170 млн ежегодно.
Депутат Госдумы, заместитель председателя ЦК КПРФ Валерий Рашкин направил обращения на имя генерального прокурора Юрия Чайки и мэра Москвы Сергея Собянина (есть в распоряжении «Известий»). В них он приводит оценки независимых экспертов, которые указывают, что ставка аренды для компании «Торговый дом ЦУМ» на торговые помещения в центре Москвы ниже рыночной в несколько раз. По мнению депутата, таким образом город недополучает в бюджет десятки или сотни миллионов рублей в год. Депутат просит мэрию предоставить общественности информацию о том, насколько обоснованной является скидка торговому гиганту Mercury, «дочка» которого управляет ЦУМом. Кроме того, Рашкин просит генпрокурора проверить обоснованность установления низкой арендной ставки для ОАО «Торговый дом ЦУМ», а также провести проверку, являются ли обоснованными арендные ставки по другим крупным объектам, которые находятся в собственности города Москвы.
«Из официальных документов, выложенных правительством Москвы в открытый доступ в сети интернет, стало известно, что элитная недвижимость в самом центре столицы, принадлежащая городу, сдается крупному бизнесу по арендной ставке, которая намного ниже рыночной, - говорится в обращении к мэру. - Речь идет о помещениях ЦУМа, которые 27 марта были выставлены на торги правительством Москвы».
Согласно аукционной документации, 12 270 кв. м в историческом здании магазина на Петровке сдаются мэрией (ГУП «Московское имущество», подведомственным департаменту городского имущества) по ставке 3540 рублей 60 копеек в год. За год город получает по договору 43,44 млн рублей. Арендатор - «Торговый дом ЦУМ», «дочка» компании Mercury.
«По оценкам независимых экспертов, чьи мнения неоднократно приводили СМИ, такая ставка может быть ниже рыночной в пять раз, - говорится в обращении. - Стоит отметить, что ОАО «Торговый дом ЦУМ» нельзя отнести к малому или среднему бизнесу, льготы для которого традиционно предоставляет государство».
По информации портала Центра раскрытия корпоративной информации, чистая прибыль компании в 2014 году составила 243 млн рублей.
«ОАО «Торговый дом ЦУМ» использует арендуемые площади для продажи товаров класса люкс. Таким образом, эта компания не может претендовать на льготы и как социально ориентированный бизнес, - говорится в обращении. - Вызывает удивление тот факт, что правительство Москвы предоставило столь льготные условия крупному бизнесу, в результате чего в бюджет города поступает меньше средств».
Если, ориентируясь на слова экспертов, поднять ставку до рыночной, увеличив ее в пять раз, город мог бы получать дополнительно 173 млн, сказано в обращении.
«Особенно это актуально в период экономического кризиса: эти деньги можно было бы направить на поддержку социально незащищенных категорий граждан, - отмечает Рашкин. - Прошу предоставить информацию, почему ГУП «Московское имущество» сдает помещения в центре города ОАО «Торговый дом ЦУМ» по такой низкой ставке. Также прошу сообщить, каковы арендные ставки по другим крупным объектам в центре Москвы, которые город сдает частному бизнесу».
В обращении в Генпрокуратуру депутат просит «проверить обоснованность установления низкой арендной ставки для ОАО «Торговый дом ЦУМ», а также провести проверку, являются ли обоснованными арендные ставки по другим крупным объектам, которые находятся в собственности города Москвы».
В пресс-службе компании Mercury сообщили, что она, как и «Торговый дом ЦУМ», не дает комментариев по финансовым вопросам, связанным с продажей ЦУМа. В департаменте городского имущества не предоставили оперативный комментарий.
По информации портала о торговой недвижимости ShopAndMall.ru, площади в ЦУМе сдаются субарендаторам по ставке от €1,2 тыс. до €3 тыс. в год. Как рассказал генеральный директор ShopAndMall.ru Самвел Арутюнян, эти данные отражают «мнения экспертов рынка, так как официальный ЦУМ отказывается общаться» по этому вопросу. Он уточнил, что такая ситуация складывается «именно с ЦУМом, так как большинство торговых центров охотно предоставляют свою информацию».
- Данные цифры не являются официально подтвержденными и могут иметь небольшие расхождения с действительными, однако в целом отражают суть и диапазон ставок, - сказал Арутюнян.
Если исходить из этой информации, получается, что «Торговый дом ЦУМ» сдает площади субарендаторам по ставкам от 68 тыс. до 171 тыс 131a9 . рублей за 1 кв. м в год. То есть они превышают ставку правительства Москвы в 19-49 раз. Субарендаторы «Торгового дома ЦУМ» - продавцы люксовых марок, например Dolche & Gabbana, Dior, Giorgio Armani, Chloe и др.
Как писали «Известия», аукцион по продаже помещений ЦУМа должен состояться 2 июня. Обременение - договор аренды на продаваемые помещения с «Торговым домом ЦУМ» (на старое здание - до 2045 года, помещения в новом - до 2022 года). 27 апреля в тендерном комитете сообщили, что к тому времени была подана одна заявка.
Руководитель направления консалтинга по торговой недвижимости компании JLL Антон Коротаев считает, что ставка по ЦУМу ниже рыночной примерно в пять раз. По данным компании, ставки на ул. Петровка в 2014 году доходили до $5,5 тыс. за 1 кв. м в год (если считать по нынешнему курсу, это 281 тыс. рублей за 1 кв. м в год, то есть в 80 раз больше, чем ставка мэрии).
- Самые высокие цены - это первые этажи, - сказал эксперт. - В здании ЦУМа сдается несколько этажей, и обычно чем выше этаж, тем дешевле обходится аренда.
Директор департамента консалтинга GVA Sawer Марианна Романовская не считает верным утверждение, что город недополучил доходы, сдавая помещения в ЦУМе.
- Во-первых, договоренности были подписаны и той и другой стороной, то есть все были согласны с условиями, - сказала она. - Во-вторых, нельзя сбрасывать со счетов, что арендатор сделал очень большие вложения в реконструкцию здания (в 2007 году был закончен капитальный ремонт. - «Известия»). И в-третьих, когда в здании один качественный арендатор, а не десятки мелких, то ставка всегда ниже. К тому же сейчас во всех торговых центрах идет снижение ставок, из-за того что снижается покупательская способность населения.
По словам эксперта, найти арендатора, который по качеству управления и ассортименту товаров мог бы сделать что-то аналогичное тому, что сделала Mercury, очень непросто.
- Нужно исходить из того, что арендатор абсолютно уникальный, - сказала Марианна Романовская. - Он может определять конъюнктуру рынка. Конкурентами Mercury можно считать, к примеру, компании Bosсo (подконтрольна Михаилу Куснировича) и Crocus Group (подконтрольна Арасу Агаларову). Возможность их заинтересованности будет определяться конкретной стратегией развития на данный период времени в увязке с другими реализуемыми проектами.
По мнению эксперта, если правительство Москвы продаст помещения в ЦУМе новому собственнику, а тот не поладит с арендатором, может получиться так, что после ухода арендатора здание практически опустеет. При этом, несмотря на низкую ставку, как предполагает эксперт, объект всё же может купить новый инвестор.
- Скорее всего, за скобками этой сделки (если она состоится) могут быть некие преференции, которые покупатель будет просить у мэрии по другим своим проектам. Варианты могут быть разные, однако напрямую они не будут юридически подпадать под категорию «отлагательные условия сделки».
Экс-мэр Москвы Юрий Лужков отметил, что «ставка должна отражать баланс рынка».
- С одной стороны, арендодателю нужно получать достаточные доходы, - отметил экс-мэр. - С другой стороны, он не может завысить ставку, потому что конкуренты тогда отобьют тех, кто хочет торговать в этом комплексе. Если власти устанавливают такую ставку, значит, они устанавливают ее на основе анализа. Если ставка низкая, значит, мало желающих прийти торговать в этот торговый комплекс.
Экс-депутат Мосгордумы, руководитель ИА «Моссовет» Юрий Загребной напомнил, что городские власти владеют такими престижными объектами, как здание Мосгордумы (предполагается, что оно освободится и парламентарии переедут в специально перестроенное для них здание бывшей Ново-Екатерининской больницы), здание правительства Москвы на Новом Арбате, множество зданий департаментов в центре Москвы (Никитский пер., ул. Большая Спасская, ул. Новая Басманная и др.)
- Теоретически все эти здания могут быть выставлены на торги, - сказал эксперт. - Особенно если учесть, что в рамках антикризисных мер будет существенно сокращен штат сотрудников департаментов.
В 2014 году мэрия пыталась продать два дома-книжки на Новом Арбате, площади в которых город сейчас сдает в аренду многочисленным частным компаниям и государственным структурам. В феврале 2014 года лоты сняли с торгов, пояснив, что у потенциальных покупателей возникают вопросы по урегулированию отношений с собственниками площадей. Площадями в домах-книжках кроме мэрии владеют несколько частных собственников.