Продажи новостроек рухнули на 37%, «вторички» – на 42%. Кризиса нет?
«Похмелье» после ажиотажа вокруг эскроу продолжается, откат цен на казанском рынке начинают признавать даже риелторы
Сентябрь продолжает «медвежьи» тренды лета: валится все, разве что ипотека в Казани выбилась в плюс. Ситуация на рынке новостроек была лучше даже в 2014 году. Впрочем, отраслевые игроки трагедии не видят: во-первых, сказывается эффект прошлогодней «высокой базы», а во-вторых, продажи в некоторых ЖК тормозят сами застройщики. О том, в чем причины падающего спроса и почему цены скорректировались на 5–6%, — в материале «БИЗНЕС Online».
ШОКИРУЮЩАЯ СТАТИСТИКА
Летние «заморозки» рынка недвижимости, судя по данным Росреестра, продолжились и в сентябре. Зарегистрировано 1047 договоров долевого участия (ДДУ) — столько же, сколько и в августе.
Это снова провал: по сравнению с сентябрем-2018 «долевка» ушла в минус почти на 37%. Абсолютные цифры зарегистрированных сделок отбрасывают рынок к ситуации 2014 года, когда по Татарстану было продано всего 1110 новых квартир. При этом потери статистика фиксирует с июля, когда в полную силу вступили новые правила продажи жилья — через проектное финансирование и эскроу-счета.
На вторичном рынке ситуация не лучше. Складывается ощущение, что квартирами закупились все, кто смог. И теперь либо выжидают лучших времен, либо просто снова копят наличность. Глубина провала на вторичном рынке в Казани — почти 42%! Это даже больше, чем в августе, когда рынок «вторички» в столице РТ потерял 17%. В районах республики картина другая, там число сделок лишь на 3,4% ниже, чем год назад. Можно сделать вывод: казанский метр слишком разогрет. Не даром, по данным того же «Авито», Татарстан оказался лидером роста цен на «вторичку» в масштабах всей России. Покупатели выжидают, когда продавцы остынут?
Несколько слов об ипотеке. «Кредитное плечо» в сентябре-2019 стало «крепче» на 28% — число сделок с ипотекой в Казани выросло до 1685 договоров. А вот в районах республики число желающих влезть в многолетние долги к банкирам резко снизилось: здесь статистика фиксирует провал на треть.
НО ЦЕНЫ ОСТАНОВИЛИ РАЗБЕГ, А ЗАСТРОЙЩИКИ ПОРОЙ САМИ ТОРМОЗЯТ ПРОДАЖИ
Кризис ли это? Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты говорят: пока нет. Это эффект «высокой базы»: до этого весь прошлый год был рост, который поддерживался главным образом слухами об «эскроу-росте» цен на недвижимость, в один голос говорят участники рынка. По словам директора агентства «Премьер», вице-президента Гильдии риэлторов Татарстана Руслана Садреева, именно сентябрь 2018 года был связан с этим ажиотажем вокруг введения эскроу-счетов. И как раз после этого в октябре — ноябре 2018 года начался активный рост цен на фоне взлета спроса на недвижимость.
Но сейчас эксперты согласны, что падение есть как на первичном, так и на вторичном рынке. «После роста цен всегда проседает спрос, что мы и наблюдаем на сегодняшний момент», — констатирует Садреев. Есть для покупателя и приятная новость. Наконец-то можно говорить о замедлении и даже остановке роста цен, говорит президент Гильдии риэлторов РТ и руководитель агентства «Авангард-Риэлт» Вячеслав Егоров. «Ранее статистика шла вверх, поскольку люди ожидали роста. Все просто „улетало“ в преддверии нового закона об эскроу-счетах! Когда этот закон приняли, некоторые застройщики тут же подняли цены на свои строящиеся объекты. Люди ждали подорожания и, естественно, спрос был очень высоким. Но теперь цены серьезно подросли и сейчас достигли некоего максимума, что и затормозило спрос на недвижимость. Особенно — на первичном рынке», — объясняет он кульбиты статистики Росреестра.
Согласна с коллегой и директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Сейчас мы наблюдаем исчерпание платежеспособного спроса, полагает она. Рынок сегментируется глубже: продажи идут, но многое зависит от характеристик жилого комплекса, от локации, от конкуренции. Предпосылок к дальнейшему росту цен она не видит, указывая, что застройщики активизировали акционные предложения.
Есть и еще один момент, который влияет теперь на число сделок первичного рынка. Это — договоры банков с застройщиками при продаже через эскроу. Сейчас в Казани 90 жилых комплексов строятся по ДДУ, а 28 объектов вышли на продажи через эскроу, сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе исполкома Казани. В июле их было в два раза меньше, а всего по старым и новым правилам строится более 30 тысяч квартир. И, как оказалось, договоры с банками содержат одну интересную деталь — это минимальный план продаж. Максимум не ограничен, но застройщики не торопятся продавать сразу весь объект. «Когда мы открыли продажи, то сразу же их свернули, поскольку в течение буквально пары дней выполнили график за несколько месяцев», — рассказал корреспонденту «БИЗНЕС Online» один из застройщиков. Причина тут в том, что сбрасывать с рук сразу все квартиры просто невыгодно: правило «дороже к моменту сдачи» продолжает действовать.
В среднем в Казани цены сентября по сравнению с 2018 годом выросли на 14% — с 72 до 82 тыс рублей, свидетельствует статистика «Домофонда». Это справедливо как для первичного, так и для вторичного рынка, разницы особой нет. Самый дорогой район теперь не Вахитовский, а Ново-Савиновский: за Казанкой новые квартиры стоят в среднем почти 104 тыс рублей за метр, и рост цен здесь — на 24% за год. Впрочем, как вы понимаете, это совсем не значит, что резко подешевел какой-нибудь Odette или «Барселона»! Это значит лишь, что в Вахитовском районе появились какие-то новые квартиры подешевле. Ну, к примеру, где-нибудь в районе улицы Портовая, которую по статусности не сравнить с той же улицей Пушкина. А в Ново-Савиновском, как грибы после дождя, поднимаются новые и дорогие проекты.
Вообще же говорить о каком-то значимом снижении цен на квартиры в будущем не стоит, считает Руслан Садреев. По его наблюдениям, определенное движение цен вниз есть, но это связано с желанием конкретных людей продать недвижимость. Ведь цену на «вторичку» устанавливают физлица, а они способны за день маневрировать на 50-100 тыс рублей. «Но все равно большого отката цены не будет. После резкого роста за последний год на 20% за последние несколько месяцев цена „отскочила“ примерно на 5-6%. И сейчас открытые источники, такие, как ЦИАН, Авито, обозначили, что рост цен на квартиры в Казани за последний год составил 14,3%. В принципе, это как раз соответствует моим наблюдениям», — отмечает Садреев. А по мнению Гизатовой, очень часто продавцы выставляют квартиру на продажу — и потом ждут, пока цена на рынке не «подтянется» к желаниям владельца. Такая экспозиция может продолжаться и год, и два. Хотя такая модель поведения на вторичном рынке экономически невыгодна.
«ДАЛЬШЕ БУДЕТ ДОРОЖЕ»: АКЦИОННЫЕ КВАРТИРЫ ЕСТЬ, НО ПРЕДЛОЖЕНИЯ СКОРЕЕ ДЕЖУРНЫЕ
Несмотря на крупные изменения на рынке, застройщики не торопятся объявлять большие акции и распродажи. Акцент сделан на предложения для молодых семей и семей с детьми, сиречь субсидированные государством ипотечные продукты.
Это есть почти у всех крупных компаний — «Ак Барс Девелопмент», «#Суварстроит», «Унистрой», СМУ-88 и т. д. Ипотечная ставка с господдержкой стартует от 4,65% годовых, которые предлагает СМУ-88. Летом, кстати, не менее выгодный вариант предлагал «Унистрой» (5% годовых, а затем и 4,9%). В целом акции от застройщиков по-прежнему «дежурные». Есть обмен старой квартиры на новую (trade in), в подарок покупателям предлагают террасы, беспроцентные рассрочки на полгода, парковочные места. Но все это часто с особыми условиями (о них, как правило, можно подробнее узнать прочитав мелкий текст внизу страницы или позвонив в отдел продаж).
Из общей картины просмотренных сайтов застройщиков выбивается один: это сайт «Унистроя». «Дальше будет дороже», — мрачно пророчил накануне баннер с сайта застройщика с отсчетом времени. «Час Х» наступил сегодня.
ГЖФ ЗАТЕВАЕТ СТРОЙКУ ВОЗЛЕ АДМИНИСТРАЦИИ СОВЕТСКОГО РАЙОНА
Каков интерес девелоперов к новым проектам? Судя по статистике управления градостроительных разрешений Казани, за первые 9 месяцев этого года выдано 101 разрешение на строительство против 104 за аналогичный период 2018 года. Иначе говоря, спада практически нет, хотя прошлый год ознаменовался массовым походом застройщиков за разрешениями на строительство. «Затарившись» разрешениями, с июля по октябрь прошлого года застройщики разрешений на строительство не получали вовсе, но теперь они снова начинают новые проекты.
Лидер по получению разрешений на строительство многоквартирного жилья с июля-августа 2019 года не изменился, им вновь стал Госжилфонд РТ. Правда, летом ведомство Марата Зарипова получило разрешения на строительство пяти новых домов в «Салават Купере», в сентябре же только два. На втором месте — строительная компания «Грань», которая продолжает возведение ЖК по ул. Родины, получив в сентябре разрешение на дом № 9. И, собственно, все.
Одновременно с этим ГЖФ вынашивает планы по освоению земельного участка площадью 5,2 тыс. кв.м на ул. Патриса Лумумбы — неподалеку от администрации Советского района и военного комиссариата РТ — 3 октября в сборнике документов исполкома Казани было опубликовано постановление о предоставлении организации разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Впрочем, в самом фонде от подробностей по этому поводу пока воздерживаются. Отметим, что пока ГЖФ строит в Казани многоквартирное жилье только в «Салават Купере».
Оставшуюся «кассу строительных разрешений» Казани пополнили небольшие объекты с блокированными домами. Например, ООО «Мегалайн» бывшего депутата Казгордумы Валерия Калмыкова получило разрешение на строительство четырех домов в коттеджном поселке «Волжская гавань». А учредитель агентства «Флэт» Руслан Хабибрахманов начинает проект загородного домостроения, получив разрешения на возведение четырех двухэтажных таунхаусов в поселке Вишневка на ул. Звездопадная.