Ипотечный рынок или когда тонет спасательный круг

В начале ноябре 2014 года, когда кризис еще был не очевиден, игроки рынка заявляли о том, что ипотечные программы, продолжат развиваться в 2015 году и будут основным стабильным доходом банков, в конце декабря рынок почти полностью замер

В начале ноябре 2014 года, когда кризис еще был не очевиден, игроки рынка заявляли о том, что, несмотря на то, что банковские продукты теряли популярность у населения, ипотечные программы, продолжат развиваться из-за ухода сбережений из депозитов в недвижимость. В середине декабря эксперты стали говорить о том. что ипотеку могут заморозить из-за резкого обвала рубля, в это же время начались проблемы с рублевой ипотекой. Банки отказывались подписывать зарегистрированные договоры долевого участия, а по уже одобренным кредитам стали отказывать в выдаче денег. Помимо банков, сделки разрывали и пытались пересмотреть и продавцы жилья. Только в начале февраля Правительство РФ приняло решение о поддержке ипотечного рынка, приняв решение о выделении 20 млрд рублей из бюджета РФ на субсидирование процентной ставки по ипотеке для поддержки ипотечного рынка. Для конечного заемщика ставка составит 13%, речь идет о приобретении жилья только на первичном рынке. Банкам будет компенсировано 5–6 процентных пунктов ставки. Выделение 20 млрд рублей на субсидирование ставки, по мнению игроков рынка, позволит обеспечить выдачу 400 млрд рублей ипотечных кредитов под 13% годовых на первичном рынке жилья. Если не поддержать ипотечное кредитование, то выдачи сократятся в 8,5 раза — с 1,7 трлн рублей в 2014 году до 200 млрд руб. в 2015 году, говорится в материалах АИЖК к совещанию, которое прошло на прошлой неделе. По прогнозу СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН, в 2015 году рынок ипотечного кредитования вырастет не более чем на 15%, просроченная задолженность покажет рекордный рост в своем сегменте. За прошедший 2014 год банки выдали населению ипотечных кредитов на общую сумму около 1,65–1,7 трлн. рублей против 1,3 трлн. рублей в 2013 году. Таким образом, рост составил 30% — рекордный показатель по темпам роста среди других сегментов (например, розничное кредитование физических лиц по итогам года выросло не более чем на 14%). «Активный рост объема выданных ипотечных кредитов, который мы наблюдали в прошедшем году, можно объяснить рядом причин, — говорит президент „СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН“ Елена Докучаева. — Во-первых, ослабление рубля под влиянием внешних факторов стимулировало потребительскую активность в направлении крупных инвестиций, а не формирования накоплений, и сделало недвижимость популярным объектом для подобных вложений. Таким образом, многие покупатели недвижимости видят в этой покупке защиту своих сбережений. Во-вторых, заемщики, которые хотят приобрести жилье для собственных нужд, опасаются в дальнейшем роста ставок и инфляционного роста стоимости недвижимости и вынуждены принимать решение о приобретении жилья с использованием ипотеки раньше, чем планировали изначально. Кроме того, в начале года банки вели активную борьбу именно за ипотечного заемщика — темпы увеличения ипотечных банковских портфелей в прошедшем полугодии существенно превысили темпы роста необеспеченных розничных портфелей. Так, например, если ипотека выросла, как было сказано ранее, на 30% то необеспеченное кредитование лишь на 14%. По нашим прогнозам, в этом году рынок ипотечного кредитования вырастет не более чем на 15%. А принимая во внимание сложную ситуация, связанную со снижением платежеспособности населения, просроченная задолженность в данном сегменте только в первом полугодии вырастет на 18–20%» Вернуть прежние объемы ипотечного кредитования будет достаточно сложно, причина не только в процентной ставке, но и в снижении уровня доходов россиян, считает Евдокия Малогловец, региональный директор Южного филиала Росбанка. «В течение 2014 года отмечался повышенный спрос на недвижимость, в т. ч. на первичном рынке. Это стало следствием нестабильной конъюнктуры в экономике и желания населения сохранить сбережения и инвестировать денежные средства в ликвидные активы, в т. ч.с привлечением кредитов. Декабрьское повышение ключевой ставки и последующее изменение ставок по кредитам в банках осложнило положение на ипотечном рынке. Поэтому выделение средств государством на субсидирование ставки для поддержки первичного ипотечного рынка — знаковая мера. Прежний опыт субсидирования процентной ставки по автокредитам оказался позитивным. Есть также понимание, что каждый рубль, вложенный в первичный рынок жилья, дает мультипликационный эффект и в других отраслях экономики. Если рассматривать ситуацию более широко, то вернуть прежние объемы ипотечного кредитования будет достаточно сложно в среднесрочной перспективе, т. к. помимо процентной ставки на востребованность жилищных займов влияют стоимость недвижимости и реальные доходы населения, которые постепенно снижаются вследствие роста цен и инфляции», — прокомментировала Евдокия Малогловец. Доступность ипотечных кредитов значительно сократится при сохранении нынешней ключевой ставки, полагает Дмитрий Шахметов, директор регионального центра «Южный» Райффайзенбанка. «Вслед за понижением ключевой процентной ставки на 2% крупнейшие игроки могут скорректировать ипотечные ставки вниз, как минимум, на 1,0–1,5% в краткосрочной перспективе. Вероятно, позитивное влияние на стоимость предложения окажет государственная программа субсидирования ставки. Конечные потребители могут выиграть в итоге 3–5%, что более ощутимо для семейного бюджета. В случае сохранения текущих процентных ставок (15%-20%), доступность ипотечных кредитов значительно сократится. Строить прогноз достаточно трудно, т. к. экономическая ситуация в стране зависит от внешних факторов, таких как цена нефть и санкции Запада», — сказал г-н Шахметов. Многие банкиры пока не готовы оценивать перспективы госсубсидирования ипотеки, но оцениваю решение государства, как позитивное. «Безусловно, субсидирование процентной ставки для ипотеки, с одной стороны, не даст „просесть“ жилищному строительству, с другой стороны, существенно поддержит рынок ипотеки и заемщиков. Однако, на данный момент нет понимания по механизму реализации программы, а также по критериям отбора банков-участников», — прокомментировал представитель ОАО АКБ «ЮГРА».