Период адаптации для жилой недвижимости
О ситуации на рынке и итогах первых семи месяцев текущего года мы поговорили с авторитетными нижегородскими специалистами.
Анатолий Рябинин,
генеральный директор
АН «Чекни»:
— Рынок жилья в первую очередь базируется на платёжеспособном спросе населения. А он, как известно, падает и тянет за собой спрос на недвижимость. Хотя здесь не всегда есть прямая взаимосвязь.
Так, в первом квартале текущего года на волне ожидания окончания действия госпрограммы по субсидированию ипотеки (ее планировалось свернуть 1 марта. — «Биржа») наблюдался едва ли не ажиотажный спрос на новостройки.
В июле – начале августа покупательский интерес вновь подрос — сказался отложенный спрос, вызванный немаловажным фактором хорошей погоды во втором квартале, когда интерес к недвижимости сменили мысли об отдыхе.
В принципе, и в нынешних условиях желающих купить жилье достаточно много. Например, работники стабильно работающих предприятий ВПК вполне платежеспособны. Весь вопрос в ценах.
— И что же с ценами?
— На «вторичке» реальные цены за два года упали до 15—20 процентов. А вот цены предложения на рекламных площадках претерпели куда меньшие изменения, снизившись в пределах 4—5%, и именно на это ориентируется большинство продавцов. Убедить их в том, что, какие бы цифры ни красовались на рекламных порталах, без серьезного дисконта нынче ничего не продашь, — крайне сложно.
На первичном рынке застройщики тоже пытаются держать цены, но в реальном выражении стоимость «квадратов» и там снижается — за счет различных акций, бонусов, рассрочек, презентов в виде парковочных мест и т. д.
— Многие аналитики полагают, что тренд на снижение цен к концу года исчерпает себя, во всяком случае, на первичном рынке...
— Вполне вероятно. Рост издержек, ужесточение требований к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, недостаточные объемы ввода жилья могут привести к росту цен на первичном рынке.
Потянет ли это за собой цены на вторичном рынке — трудно сказать.
Борис Горелик,
генеральный директор
ГК «Триумф»:
— Рынок недвижимости уже достаточно продолжительное время находится в некоторой неопределенности. Идет своеобразная война нервов между поставщиками (продавцами, арендодателями) и потребителями (покупателями, арендаторами).
Падение платежеспособного спроса, естественно, влечет за собой падение спроса на недвижимость, что по логике должно вести к снижению цен. Однако многие продавцы, включая девелоперов, на значительное снижение не идут.
Поэтому рынок, если сравнивать его, скажем, с 2014 годом, по количеству сделок «просел» до половины. Продаются либо «сливки», либо те объекты, чьи собственники готовы «играть с ценой».
— И к чему приводят эти «игры»?
— Если речь идет о среднестатистической квартире на вторичном рынке, — как правило, к дисконту в 10—15% от заявленной цены.
— На фоне не самой оптимистичной статистики Нижегородстат не первый месяц радует показателями объема ввода жилья. Так, за первое полугодие 2016-го в Нижнем Новгороде этот объем вырос на 85% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
— Конечно, здесь сказывается эффект низкой базы — незначительные объемы ввода в прошлом году. Но не только.
У девелоперов есть необходимость завершать производственные циклы, начатые еще до кризиса. Можно играть темпами, но нельзя тянуть с вводом до бесконечности — это увеличивает себестоимость объектов. Достроить целесообразнее, чем консервировать.
Другое дело, что пакет заделов на будущее сейчас сокращается, ибо формируется очень аккуратно, осторожно, в колее ранее принятых управленческих решений.
— Ситуация на рынке загородной недвижимости…
— Если сравнивать с городом, то здесь потребитель стал еще более аккуратным, рациональным и прагматичным. Количество сделок упало значительнее. Ликвидность объектов на каком-нибудь 150-м километре стремится к нулю. В пределах 20 километров от Нижнего Новгорода спрос есть, но и внутри этого радиуса количество сделок сократилось.
Рынок объектов по 12—13 миллионов рублей и выше практически стоит, хотя раньше находились покупатели на хоромы и по 30, и по 50 миллионов. Продажи идут, если домовладения стоят в пределах 3—4 миллионов рублей и располагаются на ближних подступах к городу.
А наибольшим спросом сейчас пользуются земельные участки с подведенными коммуникациями.
— Ваш прогноз до конца 2016 года…
— Скорее всего, продолжится плавное скольжение вниз — и по спросу, и по ценам. Без шумных обвалов. Ближе к концу года, в преддверии окончания госпрограммы субсидирования ипотеки, возможен всплеск интереса к «первичке», но он будет кратковременным.
— Вы видите свет в конце тоннеля?
— Главное — не перепутать его со светом фар, летящего навстречу локомотива.
А вообще, я не думаю, что мы живем впотьмах. Просто это такая степень освещенности. Глаза уже привыкли.