Недвижимость-2016

В 2015 году на рынке недвижимости превалировали три ключевые взаимосвязанные тенденции: падение спроса, рост предложения, снижение цен. Аналитики в один голос твердят, что пока причин к смене трендов не видно даже на горизонте. 

По данным аналитиков портала N1.ru, средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке Нижнего Новгорода за 11 месяцев упала на 6% (63 200 руб.), на вторичном — на 4% (66 600 руб.). Но эта цена предложения — так называемые хотелки продавцов. Реальные же цены упали значительнее: на «первичке» — до 8%, на «вторичке» — до 15%. Как говорят специалисты, на вторичном рынке без дисконта в 10–15, а то и 20% сегодня практически ничего не продается. 

В 2016 году эксперты ожидают дальнейшего падения стоимости жилья. Если в 2015-м, особенно в первой его половине, продавцы еще оценивали ситуацию и на уступки шли крайне неохотно, то сейчас всем стало понятно, что без снижения цен свои объекты можно позиционировать до бесконечности. 

Специалисты считают, что новостройки в 2016-м могут просесть в цене до 10%, «вторичка» еще больше — до 15%. Впрочем, те же специалисты подчеркивают, что ожидание дна — штука довольно опасная. Даже незначительное улучшение экономической ситуации может выплеснуть на рынок отложенный спрос, и цены моментально взлетят на докризисный уровень, как это было в 2009-м, когда тоже многие сидели и ждали. 

Будет ли продлена федеральная программа по субсидированию ипотеки, позволившая снизить ставки ниже 12% годовых и ставшая ключевым драйвером для строительной отрасли? Программа рассчитывалась до 1 марта 2016-го. Однако в конце прошлого года на самом верху пошли активные разговоры о ее продлении. 

В самом конце 2015-го, буквально накануне Нового года, на сей счет выяснилось следующее. В одном из предпраздничных интервью министр финансов Антон Силуанов заявил, что программа продлена на месяц — до апреля. При этом добавил, что с начала ее действия, 1 марта 2015 года, было просубсидировано свыше 170 тысяч ипотечных кредитов. 

А чуть ранее глава Минстроя РФ Михаил Мень сказал: «Мы думаем о продлении этой программы, но решение будет приниматься только в феврале-марте. На мой взгляд, эффективность льготной ипотеки очевидна — каждая четвертая квартира, взятая в ипотеку, приобретена по нашей программе».

Более того, Мень добавил, что обсуждается вероятность снижения ипотечной ставки по госпрограмме до 8%. И эта цифра не случайна. Только такая ставка, по мнению экспертов, в настоящее время может обеспечить рост рынка недвижимости, «разбудив» ту массу потребителей, которая не берет ипотеку из‑за неуверенности в завтрашнем дне. 

В середине декабря минувшего года Минстрой внес в Госдуму очередной пакет поправок к закону о долевом строительстве (ФЗ-214). Рассмотрение в первом чтении намечено на начало 2016-го. Дебаты будут жаркие, и это единственное, что пока можно сказать со всей определенностью. 

Изменения в очередной раз ужесточают требования к застройщикам. В частности законопроект предусматривает для них с 1 марта увеличение собственного капитала до 5% от стоимости возводимого жилья, или до 1 млрд рублей. 

Плюс к этому средства дольщиков предлагается аккумулировать в банках на так называемых эскроу-счетах. Если не вдаваться в детали, то эта схема предполагает, что будущие участники долевого строительства плату за квартиру будут вносить не в отдел продаж строительной организации, а на специальный счет в банке. Доступ к средствам строители получат только после того, как сдадут жилье. Дома же будут возводить на кредитные деньги от банка-партнера.

Кроме того, строительные компании обяжут публиковать сведения о своей деятельности на специальном интернет-сайте — Едином реестре застройщиков, где нужно будет раскрывать подробную проектную документацию, данные о бенефициарах компании, аудиторское заключение за последний год работы и т. д. Ввод реестра планируется не позднее 1 июля 2016 года. 

И если против Единого реестра, который обеспечит большую открытость и прозрачность девелоперов, никто особенно не возражает, то вышеозначенные 5% многих приводят в ступор. Таких средств, говорят специалисты, нет у половины российских застройщиков, а в столичном регионе чуть ли не у 70%. 

Ну, пусть будет хотя бы 1,5–2% — хватаются за голову аналитики. Такое снижение даст хоть какую-то возможность удержаться в сфере не только гигантам, но и более мелким игрокам, что положительно скажется на конкурентоспособности рынка и не приведет к росту цен. 

Немало вопросов и к эскроу-счетам. Например, совершенно не понятно, кто, как и на каком основании будет гарантировать дольщикам возврат размещенных в банке денег, если кредитно-финансовая организация, скажем, обанкротится или лишится лицензии. 

В общем, неудивительно, что застройщики в настоящее время консолидированно призывают представителей власти отложить введение предлагаемых поправок хотя бы на полгода, чтобы детально обсудить все возможные варианты и взвесить их последствия. Минстрой против. 

С 1 января 2016 года увеличивается предельный срок владения имуществом, который освобождает от уплаты налога с продажи квартиры или дома. 

Если раньше от уплаты НДФЛ освобождались лица, владеющие имуществом в течение трех лет, то теперь этот срок продлен до пяти лет. Что неизбежно приведет к снижению инвестиционной привлекательности жилья. 

При этом условия «трехлетнего» освобождения от уплаты налога остаются прежними для следующих видов жилья: полученного в дар от родственника; по наследству; в порядке приватизации; по договору ренты с пожизненным иждивением. 

Конечно, закон предусматривает, что субъекты РФ могут этот срок (по истечении которого доход от продажи освобождается от налогов) снизить для любых категорий граждан хоть до нуля. Однако перспективы подобного снижения представляются призрачными. 

К слову, на днях стало известно, что депутат Александр Агеев (фракция «Справедливая Россия») подготовил и направил на отзыв в Правительство РФ проект закона об отмене налога при продаже недвижимости для молодых семей, имеющих двух и более детей. Но будущее данного документа туманно. 

Попутно напомним, что 18 сентября 2016 года состоятся выборы в Госдуму VII созыва. Поэтому разного рода популистских предложений и законопроектов, которые будут касаться, в том числе, и сферы недвижимости, в нынешнюю весеннюю сессию — к гадалке не ходи — будет немало. 

Сколько бы с самых высоких трибун ни говорили о режиме наибольшего благоприятствования для бизнеса, федеральные чиновники и законодатели каждый год придумывают новые способы, чтобы усложнить им жизнь. 

В 2016 году бизнесу придется вновь играть по новым правилам — в силу вступают поправки, касающиеся налогов, пенсионных взносов, упрощенной системы налогообложения, заемного труда, регистрации юрлиц и т. д. 

По количеству поправок лидирует НДФЛ — их порядка 30. Ключевая обязывает сдавать отчетность по НДФЛ четыре раза в год вместо одного. Ускориться с перестройкой отчетного процесса помогут санкции. За каждый документ с недостоверными сведениями компания заплатит 500 рублей, за полный или неполный месяц просрочки подачи отчетности — 1000 рублей. Если опоздать с отчетом на десять дней, то налоговики могут приостановить операции по счетам в банке. 

С апреля чаще придется отчитываться и перед Пенсионным фондом — ежемесячно, а не ежеквартально. При этом нужно будет изучать новые формы отчетности. 

Еще одна головная боль предпринимателей — статистическая отчетность. Федеральных форм существует более 300, и порой сложно понять, какие данные и в какой срок нужно представлять. Но новый закон создаст дополнительную мотивацию для понимания. Штраф за непредставление или ненадлежащее представление статистических данных увеличен в десятки раз — с 3–5 тыс. до 20–70 тыс. рублей. За повторное нарушение — уже от 100 тыс. до 150 тыс. рублей. 

В общем, всего не перечислишь. Очевидно одно: теперь у предпринимателей будет больше затрат — на увеличение объемов работы бухгалтерии, дополнительное программное обеспечение и т. д. 

Есть, правда, и хорошая новость. С 1 января 2016 года вступает в силу мораторий на проверки малого бизнеса. Если ваша компания к таковому относится и за предыдущие три года вы не нарушали законодательство, то к вам не придут с плановыми проверками до 31 декабря 2018 года. Впрочем, внеплановые проверки никто не отменял. 

P. S. 

Кроме того, с 2016 года вступили в силу ограничения на деятельность в России турецких застройщиков. Глава Минстроя Михаил Мень сообщил, что все действующие контракты будут выполнены, однако правительство больше не ждет на российском рынке турецкие компании, которые, между прочим, за 20 лет в одной только Москве построили 24 млн кв. м недвижимости.

Возможно, в текущем году обретет финал трагикомедия с принятием закона о риэлторской деятельности, который уже несколько лет болтается по профильным министерствам и ведомствам. Власти горячо уверяли, что закон будет рассмотрен в осеннюю сессию Думы, но он туда даже не добрался. И операциями с недвижимостью у нас по-прежнему может заниматься кто и как угодно. 

Также с 1 января 2016 года вступил в силу закон о льготах при оплате взносов на капремонт. Согласно документу российские регионы получают право освобождать от уплаты взносов граждан в возрасте 80 лет и старше, а одиноким пенсионерам, достигшим 70 лет, предоставлять скидку в 50%. Полцены будут платить также инвалиды первой и второй группы, дети-инвалиды и граждане, имеющие детей-инвалидов.

И под занавес еще одна ободряющая новость. Тарифы ЖКХ замедлят рост. Совокупный платеж за коммунальные услуги в 2016 году вырастет в среднем по стране не более чем на 4% — против 8,3% в 2015-м. Индексация традиционно будет проведена 1 июля 2016-го.