Как поведет себя арендная ставка

Общая экономическая нестабильность, западные санкции, резкое повышение процентной ставки ЦБ России заметно увеличили нагрузку на бизнес, что привело к существенному уменьшению числа сделок на рынке коммерческой недвижимости как по России в целом, так и в Нижнем Новгороде.

По итогам 2014 года уровень инвестиций в основной капитал в Нижегородской области несколько снизился и составил 98,1% от уровня 2013 года. Однако это падение оказалось меньше, чем в среднем по России (97,3%). 

Проводимая администрацией Нижнего Новгорода политика в области внешнеэкономической деятельности все же способствует привлечению иностранных инвестиций. Инвесторы, вкладывающиеся в экономику региона, освобождаются от уплаты налогов на срок до пяти, а иногда и семи лет. Губернатор Шанцев на проходящем в Санкт-Петербурге экономическом форуме подтвердил намерение областного правительства и в текущем году сохранить уровень инвестиций в основной капитал на уровне прошлого года. 

«Мы не наблюдаем какого-то обвального снижения активности инвесторов. Конечно, у многих появляются трудности, кто-то приостанавливает инвестиции, кто-то, наоборот, форсирует. Все по-разному себя ведут. Но в целом мы в последние годы сохраняем объем инвестиций в основной капитал на уровне 300 миллиардов рублей. В частности, в прошлом году было 286 миллиардов. На этом же уровне останется в этом году», — сказал он.

Однако складывающиеся в стране в последние несколько лет экономические и политические условия затрудняют развитие того же рынка коммерческой недвижимости и постепенно ведут этот рынок к стагнации. Ограничительные политические и экономические меры Запада вынуждают многие крупнейшие иностранные компании сворачивать свою деятельность в России, в том числе и в Нижнем Новгороде.

Такие весьма сложные геополитические реалии и негативное влияние кризисных факторов приводят к тому, что в городе становится все больше предложений по продаже коммерческих площадей и бизнеса, однако, с другой стороны, число инвесторов и заинтересованных лиц, готовых совершить покупку, заметно уменьшается. Сокращение прибыли большинства компаний, рост количества убыточных предприятий, падение курса рубля в сочетании с западными санкциями заставили компании сокращать издержки и более рационально и расчетливо подходить к новым инвестиционным вложениям. 

Турбулентный период на рынке коммерческой недвижимости начался осенью 2014 года. Разбалансировка рынка коммерческой недвижимости проявилась в сокращении спроса в разы при одновременном росте числа предложений, что неминуемо должно привести к снижению цен как аренды, так и продажи. Побочным эффектом такой разбалансировки стала тенденция роста востребованности коммерческих помещений небольших размеров, площадью порядка 50–100 кв. м, особенно в центре и на главных улицах города, оснащенных удобной парковкой.

Анализ месторасположения коммерческой недвижимости дает отчетливую картину преимущественного расположения торговой и офисной недвижимости в верхней части города — порядка 60–65%. 

С другой стороны, подавляющее большинство производственных и складских помещений расположены в заречной части города — доля составляет порядка 75–80%.

Качественные, по классификации Российской гильдии управляющих и девелоперов, современные торговые центры Нижнего Новгорода заполнены сегодня арендаторами почти полностью, в среднем на уровне 95%. К тому же следует отметить, что почти все популярные торговые комплексы имеют списки ожидания, то есть новых претендентов для сдачи площадей в аренду. 

Заполняемость качественных, но несколько устаревших торговых центров, которые были введены в эксплуатацию 10–15 лет назад, существенно ниже, и на сегодняшний день составляет порядка 50%. Морально устаревшие объекты, а также неудачно расположенные ТЦ, например «Шоколад», сегодня теряют свою конкурентоспособность.

С учетом того, что в ближайший год в городе будет реализован ряд крупных проектов, например, ТЦ «Небо» на площади Лядова и ТЦ «Атлантида» на Советской площади, следует ожидать дальнейшего переформатирования нижегородского рынка торговой недвижимости и неизбежного падения спроса на площади в не концептуальных и морально устаревших ТЦ, что в свою очередь повлечет за собой снижение арендной ставки.

Существует риск неполного заполнения и новых торговых центров. Сложившиеся сегодня геополитические реалии, негативное влияние кризисных факторов, общий экономический спад вынуждают ритейлеров пересматривать свои планы по открытию торговых точек и магазинов в регионах, гораздо более придирчиво оценивать риски новых проектов. В конечном итоге это приводит к тому, что ритейлеры предпочитают минимизировать риски, размещая свои магазины преимущественно в столичных городах.