«Ниже некуда!» Эксперты заявили, что жильё в Челябинской области подорожает

Челябинские застройщики обещают рост цен на жильё, который возможен уже в ближайшее время. Причина тому - подорожание строительных материалов, исчезновение иностранной рабочей силы и переход на эскроу-счета.

В пресс-центре «АиФ-Челябинск» прошла конференция, посвящённая грядущему Дню строителя и, соответственно, ситуации, складывающейся сегодня на строительном рынке Южного Урала. В её рамках участники также обсудили итоги первого года работы строительной отрасли по новым правилам, которые предполагают отказ от прямого привлечения денег граждан, когда средства зачисляются на эскроу-счет, а финансирование строительства происходит за счет банковских кредитов.

Участие в мероприятии приняли:

- Шелюгина Лариса Борисовна, заместитель начальника управления жилищной политики министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области;

- Федина Елена Николаевна, Управляющий Отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России;

- Атаманченко Владимир Александрович, генеральный директор АО «ЮУ КЖСИ»;

- Лихопуд Роман Валерьевич, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами по финансированию недвижимости Челябинского отделения Сбербанка;

- Лебедева Валентина Владимировна, заместитель руководителя Абсолют Банка в Челябинске;

- Родина Галина Михайловна, директор дивизиона «Южный Урал» УБРиР.

Представляем Вашему вниманию сокращённую версию стенограммы мероприятия.

Каковы темпы ввода жилья в эксплуатацию по сравнению с предыдущими годами?

Шелюгина Л.Б.: В планах Минстроя Челябинской области на 2020 год было возведение 1,753 кв. м. жилья. По данным органов местного самоуправления, с января по июнь включительно в эксплуатацию введено 575 тыс. кв.м., это на 18,5% больше, чем за аналогичный период 2019 года. По возведению многоквартирных домов идёт перевыполнение плана, а по индивидуальному жилищному строительству – отставание. Всего в 2020 году застройщики планируют завершить строительство и ввести в эксплуатацию 161 многоквартирный дом, 81 уже ввели, 80 осталось. Получается, в этом году сможем ввести в эксплуатацию не более 1,526 млн кв.м. жилья. Естественно, мы отстаём от нашей плановой цифры, которую нам установил Минстрой РФ.

Каковы итоги первого года работы отрасли жилищного строительства на Южном Урале по проектному финансированию и счетам эскроу?

Шелюгина Л.Б.: Переход на проектное финансирование и счета эскроу оказал существенное влияние на темпы строительства. По новым правилам в регионе сегодня строится 32% жилья (это 145 домов) от общего числа объектов. На 1 июля выдано 444 разрешения на строительство многоквартирных домов. Из них 106 домов сейчас в стадии строительства, по данным Госстройнадзора. Строительство 127 объектов приостановлено из-за карантина, перехода на проектное финансирование и прочих негативных влияний. Надо ещё учитывать тот факт, что примерно на 10% подорожали строительные материалы. В 2019 году 6 застройщиков ввели в эксплуатацию 22 дома общей площадью 116,5 тыс. кв.м, по которым привлекались средства с использованием эскроу-счетов. При этом кредитными организациями в рамках проектного финансирования были заключены договоры с застройщиками и банками на 1 192,8 млрд рублей. Открыто 760 счетов эскроу. Сейчас в рамках проектного финансирования кредитными организациями предоставлены средства для возведения 51 объекта с привлечением средств на счета эскроу. 39 застройщиков строят 117 домов общей площадью 38 тыс. кв м. Основная часть объектов строится по старым правилам, завершено строительство будет в 2020-2021 годах.

Каков объём кредитов, выданных застройщикам в рамках проектного финансирования?

Федина Е.Н.: По данным Банка России, сегодня в Челябинской области с использованием проектного финансирования возводится 117 жилых объектов. На 1 июля в регионе заключены 44 кредитных договора с 23 застройщиками на сумму 13,4 млрд рублей. В первом полугодии эксроу-счета начали открывать достаточно активно. В Челябинской области с начала года включительно их количество выросло более чем в 2,5 раза (по сравнению с той цифрой, что была 1 января 2020). Открыто более двух тыс. эскроу-счетов, а сумма на них возросла в 2,8 раза и сейчас превышает 2 млрд рублей. Уже раскрыты 680 эскроу-счетов, то есть застройщики уже получают с них деньги (более 1 млрд рублей), а 680 квартир переданы в собственность дольщикам.

Лихопуд Р.В.: Челябинская область – лидер в России по эскроу-счетам. Доля проектов с эскроу у нас одна из самых высоких: по стране в целом около 36%, у нас – выше 70%. Это заслуга застройщиков и органов исполнительной власти. Сбербанк также фиксирует рост портфеля эскроу-счетов в 2,5 раза. Заявок всё больше, мы уже профинансировали возведение 53 жилых домов на 9 млрд рублей, у нас открыто около 1400 эскроу-счетов, сегодня на них остаётся около 900 млн рублей. В УрФО у нас большая практика и по раскрытию эскроу-счетов. Так что механизм вполне рабочий. К 2022 году мы полностью перейдём на проектное финансирование, и рынок станет абсолютно цивилизованным с точки зрения рисков. Средняя ставка для застройщика сегодня по УрФО находится на уровне 4,3%, то есть ниже ключевой. Это приемлемая ставка, существенной нагрузки на застройщика при этом не возникает. Он не зависит от собственных средств, рыночной конъюктуры, это позволяет построить объект в срок. В случае каких-то форс-мажоров средства ему возвращаются. Ипотечная ставка для потребителя также понижена, поэтому объёмы ипотечного кредитования по сравнению с 2019 годом не упали.

Много ли сегодня ипотечных сделок, когда челябинцы покупают квартиры в домах, возводимых по системе эскроу? Насколько дороже квартиры в таких домах?

Лебедева В.В.: Пока доля ипотечных сделок с эскроу на первичном рынке не столь значительна – в среднем – 20-25%. Мы ожидаем, что до конца 2020 года она вырастет до 30%, а еще через год достигнет 50% от общего числа сделок с новостройками. На продажу будет выставляться все больше квартир в домах, которые возводятся по системе эскроу. Год назад писали, что цены на новостройки по проектному финансированию будут выше, чем по «долевке». Но явно выраженной разницы в стоимости квадратного метра нет. Разбег цен на строящееся жилье больше обусловлен местом расположения дома, его классом - комфорт или бизнес, например, с отделкой продаются квартиры или без нее. Например, стоимость квадратного метра в квартирах бизнес- и комфорт-класса в центральных районах Челябинска – 63-65 тысяч рублей, а в квартирах эконом-класса в отдаленных районах – 37-42 тысячи рублей. Отмечу, что Челябинск – один из немногих городов, где за год средняя стоимость квадратного метра в строящемся жилье не только не увеличилась, но даже упала – на 5,5%. Конечно, это произошло не потому, что застройщики стали работать ниже себестоимости. Средний показатель уменьшился из-за того, что стало больше недорогих предложений в классе «эконом».

В чем особенности ипотечных сделок с эскроу?

Лебедева В.В.: Для ипотечного заемщика почти нет разницы – возводится дом по «долевке» или по новой системе проектного финансирования. В последнем случае ему надо будет только открыть счет в том банке, где у застройщика эскроу-счет. Это делается бесплатно. И, конечно, заемщик совершенно свободен в выборе ипотечного банка.

Атаманченко В.А.: В первом полугодии мы завершили строительство дома с привлечением средств дольщиков и перешли на счета эскроу. Сегодня у нас заключено кредитное соглашение со Сбербанком на строительство по счетам эскроу 20 тыс. кв.м. Просто построить квадратные метры – это вчерашний день. В новом микрорайоне должны присутствовать объекты социальной инфраструктуры. В нашем флагманском проекте «50-ый мкр Парковый» на этапе планировки мы заложили строительство садика, взрослой поликлиники на пером этаже жилого дома. Эти объекты уже переданы муниципалитету и работают. Также корректируем проект одного из строящихся домов в Парковом для размещения на первом этаже дополнительных ясельных групп для детского сада. Прорабатываем возможность размещения помещений для детской городской поликлиники. На сегодняшний день в микрорайоне уже есть одна школа, а 1 сентября откроется еще один образовательный центр на 1500 мест. Кроме того, развита торговая сеть, таким образом, микрорайон полностью обеспечен инфраструктурой.

Повлияет ли переход на новые правила на стоимость жилья?

Атаманченко В.А.: Да, поскольку в данном случае застройщик вынужден закладывать в его себестоимость расходы на обслуживание кредита. Это в среднем 4,5%.

Какова сегодня средняя стоимость жилья?

Атаманченко В.А.: По объектам, которые мы уже ввели в эксплуатацию, средняя стоимость одного квадратного метра – порядка 38 тыс. рублей. Это квартиры с чистовой отделкой. В домах, которые мы строим уже по новым правилам, стоимость квадрата выше – от 40 тыс. рублей. Но увеличение стоимости жилья связано не только с переходом на эскроу-счета, просто мы начали строить дома повышенной комфортности и улучшенной планировки.

Когда прекратится действие льготной ипотеки под 6,5%?

Федина Е.Н.: Эта программа очень активно реализуется в регионе с 17 апреля, предположительно её действие должно окончиться 1 ноября 2020 года. Распространяется она на строящееся и уже построенное жилье, но только от застройщика. Мы занимаем 13 место среди субъектов РФ по количеству заявок на льготную ипотеку (без учёта Москвы, Санкт-Петербурга), количеству заключенных договоров и сумме выданных кредитов. На 9 июля 2020 южноуральцы подали 5600 заявок на льготную ипотеку. В начале июня было меньше в 2,5 раза! Выдано кредитов на сумму более 2 млрд рублей.

Лебедева В.В.: Абсолют Банк одним из первых подключился к новой программе с господдержкой на первичном рынке. Более того, мы снизили для заемщиков ставку с 6,5%, до 6,25% годовых на покупку квартиры в новостройке на весь срок кредита. Максимальный срок – 30 лет, максимальная сумма кредита в Челябинской области – 6 млн рублей, минимальный первоначальный взнос – от 15%. По этой программе Абсолют Банк практически единственный в регионе разрешает «закрыть» половину минимального размера первоначального взноса средствами материнского капитала. Средняя сумма ипотеки по новой госпрограмме в Челябинске – 1,65 млн рублей. Однако за год у нас в 2 раза вырос спрос на покупку в ипотеку жилья в других городах. На первом месте по популярности – Краснодар, челябинцы выбирают его из-за теплого климата и благоприятной экологии, а также широкого выбора предложений именно на первичном рынке. Там средняя сумма ипотечного кредита на новостройки значительно выше – 2,5 млн рублей. На мой взгляд, новая госпрограмма ипотеки – это хорошая возможность решить свой квартирный вопрос тем, кто и так планировал это сделать в ближайшее время и уже накопил хотя бы 15% от стоимости будущего жилья. В противном случае «бросаться в омут с головой» не стоит, так как ипотека – серьезная финансовая нагрузка и ее надо правильно рассчитать, чтобы жить, а не выживать. Поэтому мы всегда предлагаем взвесить все за и против и реально оценить свои финансовые возможности. Мы ориентируем своих заёмщиков на простой расчёт: сумма платежа по ипотеке не должна превышать 30-40% от суммы ежемесячного дохода. Мой совет: если есть возможность, то оформляйте ипотеку на максимально длительный срок – например, не на 10 лет, а на 15 или даже 20. В этом случае при одной и той же сумме кредита размер ежемесячного платежа будет меньше. У вас появится возможность для финансового маневра. Отмечу, что тянуть с покупкой квартиры по новой госпрограмме тоже не стоит. Ведь она действует только до 1 ноября 2020 года. Именно до этой даты необходимо уже провести сделку.

Атаманченко В.А.: Мы были бы рады, если бы эту программу продлили, потому что благодаря ей рынок недвижимости снова оживился. Добавлю, что в рамках специальной программы можно взять ипотеку на загородное жилье вообще под 2,7%. За чертой Челябинска стоимость возведения жилья ниже, поэтому в пригородах его возводят больше. И есть спрос.

Родина Г.М.: Запуск госпрограммы сыграл свою роль в восстановлении спроса на ипотеку, снизившемуся по понятным причинам в марте и апреле 2020 года. При общем снижении спроса на банковскую ипотеку, госпрограмма помогает этот спрос восстановить и поддерживать объем заявок на докризисном уровне. Если кризис будет усугубляться, то вероятность, что программу продлят – довольно высока. В УБРиР минимальная ставка по ипотеке с господдержкой составляет 5,99%. При этом сумма кредита повышена до 6 млн рублей для всех городов присутствия банка, в Санкт-Петербурге - до 12 млн рублей.

Говорят, к осени недвижимость станет дешевле...

Атаманченко В.А.: Перспектив для снижения стоимости жилья в Челябинской области нет, потому что у нас итак самые низкие цены на жильё в России. Ниже уже некуда. Сегодня у покупателей повышенные требования и к качеству жилья и к инфраструктуре вокруг него, а это тоже входит в стоимость конечного продукта. Отражается на ней и стоимость стройматериалов, а она выросла на 5-10%, как уже было сказано. В этом году ряд подрядных организаций лишились иностранной рабочей силы, поэтому услуги подрядчиков в этом году также возросли.

Лихопуд С.В.: У нас рентабельность застройщиков на пограничных значениях себестоимости жилья, поэтому им сложнее вести бизнес, чем застройщикам в других регионов.

Родина Г.М.: Если вы действительно нуждаетесь в улучшении жилищных условий, не стоит ждать более подходящего момента, нужно пользоваться тем, что предлагают банки сейчас. Таких низких ставок в истории ипотечного кредитования ещё не было. Наш банк работает напрямую с физическими лицами, минимальная процентная ставка по ипотеке в УБРИР – 5,99%. Минимальная ставка на рефинансирование ипотеки в других банках – порядка 7,8%. Сейчас у нас снижены ставки по всем ипотечным программам в среднем на 0,5%. Итоговая ставка зависит от ряда факторов, среди которых участие клиента в зарплатном проекте банка, размер первоначального взноса, стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку, оформление комплексного страхования, приобретения недвижимости через партнеров банка, кредитная история самого заемщика, и многое другое. Кроме того, снизить ставку по ипотеке на 0,5% можно при участии в акции «Бери больше — плати меньше», которая распространяется на строящееся и готовое жилье, а также на рефинансирование.

Будут ли снижаться ставки из-за снижения ставки рефинансирования Центробанком?

Родина Г.М.: Наибольшее влияние на ставки оказывает госсубсидирование. Ипотека — низкомаржинальный продукт для банка, а субсидирование ставок из госбюджета является взаимовыгодным вариантом сотрудничества и для застройщика, и для банка. И, конечно, большую роль также играет ключевая ставка: ранее, после объявления о ее снижении рынок изменился, УБРиР снизил ставки почти по всем стандартным ипотечным программам на 0,45 - 0,6%.

Любопытно, а что в Челябинской области сейчас пользуется большим спросом – «первичка» или всё-таки «вторичка»?

Лебедева В.В.: Если в первые три месяца 2020 года доля ипотеки на квартиры в новостройках в Челябинской области составляла 20% от общего числа, то уже в мае у нас в Абсолют Банке благодаря запуску программы «Ипотека с господержкой 2020» она выросла до 50%. Во многом такое резкое увеличение произошло из-за временного снижения активности рынка вторичной недвижимости. Из-за режима самоизоляции многие продавцы прекратили показы квартир и даже поставили сделки «на стоп». Но уже в июне челябинский рынок вторички стал «просыпаться». В июле доля ипотечных сделок с новостройками держится на уровне 40% от общего числа. Мы ожидаем, что такое соотношение сохранится до конца октября, то есть до момента завершения новой госпрограммы. У «соседей» - в Перми, Тюмени и Екатеринбурге – доля сделок с новостройками выше на 10-15%, чем у нас. Главная причина – наш рынок недвижимости развит не так хорошо. Можно выбирать между дорогим жильем комфорт- и бизнес-класса стоимостью 63-65 тысяч рублей за квадратный метр или эконом-классом стоимостью 37-42 тысячи рублей за квадратный метр. То есть разбег – почти 20 тысяч рублей за «квадрат», а «золотой середины» нет. Поэтому интерес к вторичке держится у нам на высоком уровне. Готовые квартиры в Челябинске представлены во всех районах, а разбег по ценам не так значителен. В среднем – 35-45 тысяч за квадратный метр. В таких условиях покупателю гораздо проще подобрать жилье, подходящее по цене, качеству и расположению. Другой важный момент: в случае с готовыми квартирами не надо ждать заселения несколько месяцев, а то и год-два. Можно получить ключи и заселиться практически сразу после сделки. Для заемщиков, у которых собственного жилья пока нет – это принципиальный момент.

Дайте, пожалуйста, полезный совет тем, кто берет ипотеку.

Родина Г.М.: Если вы будете вносить чуть больше своего стандартного ипотечного платежа, и пускать на погашения ипотеки часть своих свободных финансов, то в итоге вы уменьшите свою конечную переплату по кредиту. И учтите: чем больше первоначальный взнос по ипотеке – тем большая вероятность получит от банка предложение с меньшей процентной ставкой.