Как продать дом быстро? Нехитрые правила для торговцев недвижимостью
С конца марта рынок жилья переживает небывалый спрос на загородные дома и дачи. Больше всех возбудились москвичи с детьми, не желающие сидеть в четырех стенах.
В основном люди хотели арендовать домик — запросы, как правило, делались до сентября. Но были и те, кто на волне пандемии/кризиса готов был сделать покупку, считая, что лучше вложить рубли в недвижимое имущество, чем потерять их: опасения, что на волне пандемии коронавируса обвалится рубль, не были лишены оснований.
Цены на «загородку» пока растут
Как и следовало ожидать, цены на домики тут же взлетели в цене — хозяева пользовались ситуацией кто во что горазд. В ход пошли даже избушки на курьих ножках — летние щитовые, полуразвалившиеся, без элементарных удобств...
В апреле все более или менее приемлемые варианты были разобраны. Однако даже во второй половине мая аналитики признавали, что спрос на загородное жилье еще имеет место, больше того — за бюджетными домами выстраиваются очереди.
На дворе середина июня, режим самоизоляции в Москве снят. Но заграничный отдых по-прежнему под большим вопросом. А впереди 2,5 месяца лета и — хочется верить — хотя бы пара-тройка недель бархатной осени, когда семьи с дошкольниками предпочитают проводить время подальше от пыльной столицы. Зная это, желающие продать ненужную загородную недвижимость, все еще поднимают цены. И, если в период пропускного режима в Москве и области народ как-то сдерживал порывы отправиться на просмотр вожделенного домика в деревне (выезжавших все равно было очень много!), то теперь искать можно свободно. Соблюдая разве что меры безопасности (маски и перчатки никто не отменял).
Главное — не дом, а объявление о продаже
В мае специалисты по продаже недвижимости заметили, что наибольшим спросом пользуются недорогие дома/дачи, в идеале — до 6 млн. руб. (хотя для многих и эта сумма неподъемная). А самые низкие цены — в Зарайском, Серебряно-Прудском, Озерском, Орехово-Зуевском и Луховицком районах Московской области, где дачный домик можно приобрести за 1 млн. руб. Если оставить свои капризы в белокаменной, скромное жилье на небольшом участке можно найти и в других местах. Даже за полмиллиона. И это не будет дом под снос. Другой вопрос, что многим хочется всё сразу: чтобы и дом просторный, со всеми городскими удобствами, и участок с ландшафтным дизайном. А лучше, чтобы еще и баня с беседкой... Чудеса, конечно, случаются. Но в сфере недвижимости — крайне редко. Тут, скорее, «чудеса наоборот» будут — когда за 7 млн. руб. могут предложить дом с туалетом на улице. И это не выдумка.
Неадекватная цена — бич рынка недвижимости. Особенно, когда хозяин пытается продать дом сам или работает с агентом, но «хочет вот столько!».
Есть и другие проблемы, тормозящие продажу дома, о которых торговцы, видимо, не догадываются. Иначе почему неплохие как будто варианты висят месяцами, а то и годами?
Мы решили помочь продавцам и покупателям побыстрее встретиться. Ведь, если искать люди готовы столько, сколько понадобится (лишь бы обрести свой дом, в котором им будет комфортно не год и не два), то продать, как правило, хочется быстро. Так уж устроен человек.
Так вот, главное в продаже — как ни покажется это кому-то странным, не сам дом, а объявление. Ведь именно его сначала видит покупатель. До просмотра объекта «вживую» дело может и не дойти. Поэтому хорошо, если объявление будет написано грамотно (с точки зрения русского языка — в том числе). Чтобы потенциальному покупателю не пришлось разгадывать ребусы и решать шарады. Что значит грамотно? Ловите шпаргалку!
Размер участка имеет значение
Где находится дом: населенный пункт (если не Подмосковье, указать область), расстояние от МКАД, шоссе — для автовладельцев и название жд станции — для остальных. Если от станции нужно еще ехать автобусом или маршруткой, стоит написать их номера, как часто ходят, время в пути до деревни (СНТ, КП, ДНП, ТСН). Если добраться ОТ невозможно, лучше это указать. Чтобы не давать покупателю без авто напрасную надежду. Разочаровываться всегда неприятно.
Описание дома: из каких материалов построен (бревно, кирпич, монолит, если блоки — какие именно), площадь, перечень комнат (количество спален), в доме или на улице санузел (тип канализации, требуется ли откачка), есть ли вода (местный или центральный водопровод), как сделано утепление (если дом круглогодичного проживания), чем отапливается, какова мощность электричества в доме, наличие газа (баллонный, магистральный, никакой). Фраза «газ по границе участка» не синоним фразе «есть газ» — для заведения его в дом может понадобиться 200 — 300 тыс. руб.., а то и больше. А предложение «дом зимний, туалет на улице» годится разве что для юмористов. Есть ли документы (договор о строительстве), в которых описаны материалы, коммуникации и проч.? Хорошо, если в процессе стройки сделаны фото. Часто хозяева закрывают дом снаружи сайдингом (облицовочным кирпичом), а стены внутри «зашивают» гипсокартоном (фанерой), так что, узнать, что под ними, проблематично. А для многих вопрос, чем дышать: газобетонными блоками или настоящим деревом, принципиален. Если есть документы, выставляйте их вместе с фото или хотя бы упомяните, что они есть. Не помешает поэтажный план дома. Если на участке несколько строений, не мешайте все в одну кучу: описывайте сначала дом, потом баню (гостевой дом, хозблок, беседку).
Участок: размер имеет значение. Если огорожено (какой забор) больше, чем по документам (в деревнях случается), объясните, на каком основании — не возникнут ли у нового хозяева проблемы. Опишите, что есть на участке: колодец (количество колец, питьевая ли вода) или скважина (сколько метров), другие строения (баня, беседка), какие деревья и кустарники растут, плодоносят или совсем молодые. Есть ли грядки, парники. Сделан ли дренаж участка, каков уровень грунтовых вод, тип почвы. Для тех, кто собирается на даче не только жарить шашлыки, все это вопросы не праздные. Прекрасно, если есть план участка со всеми постройками и посадками.
Инфраструктура: на каком расстоянии от участка (как добраться, если нет машины) продуктовые магазины, аптеки. Есть ли поблизости больница, спорткомплекс и прочие достижения цивилизации.
Природа: для многих суперважно наличие купабельного (вариант: полного рыбы) водоема, леса с грибами и ягодами. Напишите, далеко ли все это от дома.
Фото — главный пункт объявления после цены. От картинок зависит, приедет ли к продавцу покупатель и купит ли в итоге дом. Не скупитесь — сделайте максимально подробные фото дома снаружи и внутри, не проходя мимо санузла. Это касается и участка: все, что вы считаете красивым и полезным для будущего хозяина, стоит запечатлеть. Хуже всего ваш участок будет выглядеть поздней осенью и ранней весной. Зима в данном случае тоже хуже лета. Цветущая весна, желто-красная осень, яркое лето — вот «счастливые» периоды для съемки. Только не снимайте против солнца! Не увлекайтесь «художествами». Не перебарщивайте с пейзажами в 15 км от дома. Вы продаете жилье, а не водохранилище или сосновый бор. Фото должны быть четкими, информативными (не угол дома, не макросъемка поспевшей клубнички). Не надо делать пять однотипных фото фасада и снимать унитаз с трех сторон. Не заваливайте горизонт. Не делайте из своего дома Пизанскую башню. Да, и посмотрите потом, как все это смотрится в объявлении, проверив заодно: не выставлены ли снимки вверх тормашками, нет ли расплывчатых и откровенно лишних.
Умолчать о глиссаде аэропорта не получится
Подводные камни: если в доме и на участке есть недостатки/недоделки, которые легко устраняются, но вам лень ими заниматься, напишите, как это сможет сделать новый хозяин. Он вам будет признателен. Даром что сегодня многие предпочитают смотреть загородный дом со специалистом в области строительства — никто не хочет глобальных проблем после покупки. Так что, если дом каркасный, не пишите, что он деревянный. И не путайте бревно с клееным брусом.
К сожалению, о жирных минусах самого места 99 % продавцов умалчивают, и призывать их быть открытыми — значит, зря сотрясать воздух. Многие наивно полагают, что покупатель никогда не узнает о федеральном шоссе, которое «режет» деревню пополам, железнодорожной ветке в ста метрах от дома, глиссаде аэропорта прямо над участком, строящихся МСЗ, разносящих вонь на многие километры очистных сооружениях и полигонах ТБО...
К счастью, интернет сегодня очень помогает. Но покупателю приходится тратить время на получение исчерпывающей информации. Отношение к продавцу и его «прекрасному» объекту после этого меняется с «+» на «-». Но торговцы продолжают прикрываться набившими оскомину банальностями, указывая причину продажи: «переезд в другой регион», «делали для себя, не экономили», «продаем любимую дачу, построенную в конце... 2019 г.» и писать «снт» строчными буковками, пытаясь спрятать их в глубине большого текста. Результат: продажа дома зависает не на месяцы — на годы! Это не гипербола. И речь не идет о недострое в чистом поле — тут вообще отдельная тема.
Правила общения: со светским этикетом у нас знакомы не все. Причем, не только хозяева, но и частные маклеры, и представители крупных агентств недвижимости. Для многих не читать сообщения на сайте, где они выставили объект, или прочитать, но не ответить на вопросы потенциальных покупателей, — в порядке вещей. Как и бросить что-то в духе: «оставьте телефон, наш менеджер свяжется с вами», «понятия не имею», «приезжайте — сами все увидите» (в период самоизоляции это звучало просто как издевательство). И невдомек, видимо, торговцам, что их дом — не единственный на рынке, что покупатель часто смотрит объекты в нескольких направлениях, что хочет сначала получить максимум информации для сравнения и только потом выезжать на просмотры. Для принятия уже окончательного решения.
Продать дом быстро — та еще работа. И она требует от продавца некоторых усилий. В том числе, уважительного отношения к потенциальному покупателю. А уважение — это не только отсутствие неприкрытого хамства и равнодушия, но и грамотный текст, информативные фото и готовность к общению. Даже виртуальному.
О том, как купить дом — не быстро, но так, чтобы потом не было мучительно больно за напрасно потраченные деньги, — АиФ.ru напишет отдельно.